5 vrsta privatnog hipotekarnog osiguranja - PMI

Ako plaćate predujam manjeg od 20% za kuću, važno je razumjeti što je osiguranje hipoteke i kako to funkcionira. Privatno hipotekarno osiguranje (PMI) nije samo za ljude koji si ne mogu priuštiti 20% predujma. Isto je i za ljude koji ne žele smanjiti 20%, tako da imaju više novca za popravke, preuređivanje, opremanje i hitne slučajeve.

Privatno hipotekarno osiguranje (PMI)

Što je privatno hipotekarno osiguranje - PMI?

Ako vam koncept kupovine osiguranja na hipoteci zvuči pomalo čudno, vjerojatno ste pridošlica u kupovini nekretnine ili nikada ne odložite malu predujam. Većina zajmodavaca zahtijeva PMI kada kupac plati predujam manje od 20% kupoprodajne cijene kuće - ili, ako govorimo o hipoteci, omjer zajam-vrijednost hipoteke (LTV) prelazi 80% (veći LTV omjer, to je veći profil rizika hipoteke). A za razliku od većine vrsta osiguranja, politika štiti zajmodavčevo ulaganje u dom, a ne vaše. S druge strane, PMI omogućuje ljudima da prije postanu vlasnici kuća.

PMI omogućava zajmoprimcima da dobiju financiranje samo ako mogu priuštiti (ili radije) smanjiti samo 5% do 19, 99% troškova boravka, ali dolazi s dodatnim mjesečnim troškovima. Zajmoprimci plaćaju svoje PMI sve dok nisu nakupili dovoljno kapitala u kući da ih zajmodavac više ne smatra visokorizičnim.

PMI troškovi mogu biti u rasponu od 0, 25% do 2% (ali obično iznose oko 0, 5 do 1%) vašeg stanja kredita, godišnje, ovisno o veličini predujma i hipoteke, roku kredita i vašem kreditnom rezultatu. Što su veći rizični čimbenici, viša je stopa koju plaćate. Također, budući da je PMI postotak od iznosa zajma, što se više zadužujete, to ćete više platiti. U Sjedinjenim Državama postoji šest glavnih PMI kompanija. Naplaćuju slične stope, koje se prilagođavaju godišnje.

To je dodatni trošak, ali tako i dalje trošite novac na najamninu i možda propustite na aprecijaciji tržišta dok čekate da uštedite veći predujam. Nema garancije da ćete izaći unaprijed kupnju kuće, a ne prije nego što to izbjegnete, pa vrijedi razmotriti vrijednost plaćanja PMI-ja. Vrijednost plaćanja hipotekarnog osiguranja Federalne uprave za stambeno zbrinjavanje - ono što će vam možda trebati ako dobijete FHA kredit - druga je priča. Objasnit ćemo to kasnije.

Ključni odvodi

• Trebat će vam privatno hipotekarno osiguranje (PMI) ako kupujete kuću s predujmom manjim od 20% cijene kuće.
• Imajte na umu da je PMI namijenjen zaštiti zajmodavca, a ne dužnika, od potencijalnih gubitaka.
• Postoje četiri glavne vrste hipotekarnog osiguranja koje možete kupiti: hipotekarno osiguranje uz plaćanje zajmoprimaca, hipotekarno osiguranje s jednim premijom, hipotekarno osiguranje uz plaćanje zajma i hipotekarno osiguranje Split-Premium.
• Ako za kupnju kuće dobijete kredit savezne agencije za stambeni smještaj, trebat će vam dodatna vrsta osiguranja.
  

Pokrivanje hipotekarnog osiguranja

Prvo, trebali biste razumjeti kako funkcionira PMI. Na primjer, pretpostavimo da ste položili 10% i dobili zajam za preostalih 90% vrijednosti nekretnine - 20.000 USD dolje i 180.000 USD zajma. Ako hipotekarno osiguranje ima hipoteku na vašem hipoteci jer možete izgubiti posao i ne možete platiti nekoliko mjeseci, zajmodavci će biti ograničeni.

Hipotekarno osiguravajuće društvo pokriva određeni postotak gubitka zajmodavca. Recimo za naš primjer da je postotak 25%. Dakle, ako vam još uvijek duguje 85% (170.000 USD) kupoprodajne cijene vašeg doma u iznosu od 200.000 USD, umjesto da izgubi punih 170.000 USD, zajmodavac izgubi samo 75% od 170.000 USD ili 127.500 USD od glavnice kuće. PMI bi pokrio ostalih 25%, odnosno 42.500 USD. Također bi pokrila 25% zateznih kamata koje ste podmirili i 25% troškova zabrane zajmodavca.

Ako PMI štiti zajmodavca, zašto vi, zajmoprimac, morate to platiti? Nadoknađujete zajmodavcu što je preuzeo veći rizik od posudbe vama u odnosu na pozajmljivanje nekome s većim predujmom, nekome tko ima više za izgubiti ako dođe do ovrhe njegovog doma.

Koliko dugo nosite PMI?

Zajmoprimci mogu zahtijevati da se ukinu mjesečne isplate hipotekarnog osiguranja nakon što omjer zajam-vrijednost padne ispod 80%. Nakon što omjer LTV hipoteke padne na 78% - što znači da vaš predujam, plus glavnica kredita koju ste otplatili, iznosi 22% kupoprodajne cijene kuće - zajmodavac mora automatski otkazati PMI kako to zahtijeva savezni Zakon o zaštiti vlasnika kuća, čak ako je tržišna vrijednost vašeg doma opala (sve dok imate hipoteku).

Inače, duljina vremena koje morate nositi PMI ovisi o vrsti PMI koju odaberete.

1. Hipotekarno osiguranje uz plaćanje zajmoprimca

Najčešća vrsta PMI je hipotekarno osiguranje (BPMI) koje plaća dužnik. Kada čitate o PMI-ju, a vrsta nije navedena, obično se o ovoj vrsti raspravlja.

BPMI dolazi u obliku dodatne mjesečne naknade koju plaćate hipotekom. Nakon što se zajam zatvori, plaćate BPMI svakog mjeseca dok u vašem domu nemate 22% kapitala, na temelju prvotne kupovne cijene. U tom trenutku zajmodavac mora automatski otkazati BPMI, sve dok ste aktualni u hipoteci. Akumuliranje dovoljno kućnog kapitala kroz redovite mjesečne hipotekarne isplate za otkazivanje BPMI obično traje oko 11 godina.

Također možete biti proaktivni i zatražiti od zajmodavca da otkaže BPMI kada u vašem domu imate 20% kapitala. Isplate hipoteke moraju biti trenutne, morate imati zadovoljavajuću povijest plaćanja, ne smije biti dodatnih založnih prava na vašem imanju, a u nekim slučajevima će vam trebati i trenutna procjena da biste potvrdili vrijednost kuće i dokazali da ona nije odbila. ispod vrijednosti kada ste ga kupili.

Neki će serviseri zajmova dopustiti (ali nisu potrebni zajam) zajmoprimcima da otkažu PMI prije na temelju procjene vrijednosti kuće. Ako zajmoprimac akumulira 25% kapitala zbog aprecijacije u godinama dvije do pet ili 20% kapitala nakon godine pet, investitor koji je kupio kredit (većina hipoteka se prodaje investitorima) može dopustiti otkaz PMI-a nakon što se povećana vrijednost kuće dokaže procjena, mišljenje o brokerskim cijenama (BPO) ili automatizirani model procjene (AVM, koji uzima u obzir vrijednost nedavno prodanih sličnih svojstava).

Također se možete rano riješiti PMI refinanciranjem, iako ćete morati odmjeriti troškove refinanciranja s troškovima nastavka plaćanja premija za hipotekarno osiguranje. Također je možete rano otpustiti tako da uplatite glavnicu hipoteke tako da imate najmanje 20% kapitala.

Trebate odlučiti želite li platiti PMI do 11 godina da biste mogli odmah kupiti. Potražite više od mjesečne isplate. Što će vas PMI dugoročno koštati? Što će vas potencijalno koštati kupnja? Da, propuštate akumulirati kapital kuće dok iznajmljujete, ali izbjegavate i sve troškove bacanja iz kuće, poput osiguranja vlasnika kuće, poreza na imovinu, održavanja i popravaka. A Zakon o porezu i smanjenju poreza za posao iz 2017. godine, koji je udvostručio standardni odbitak, odbitak poreza na kamate više nije toliko vrijedan kao prije.

Preostale tri vrste PMI-ja nisu ni približno tako česte. Možda biste i dalje željeli znati kako funkcioniraju, ali u slučaju da jedan od njih zvuči privlačnije ili vam zajmodavac nudi više opcija za hipotekarno osiguranje.

2. Hipotekarno osiguranje s jednim premijom

S hipotekarnim osiguranjem s jednim premijom (SPMI), koje se naziva i hipotekarnim osiguranjem s jednim plaćanjem, hipotekarno osiguranje plaćate unaprijed u paušalnom iznosu, bilo u cijelosti pri zatvaranju, bilo financirano u hipoteci (u drugom se slučaju može nazvati pojedinačno -financirano hipotekarno osiguranje).

Prednost SPMI je da će vaše mjesečno plaćanje biti niže u odnosu na BPMI. To vam može pomoći da se više možete posuditi za kupnju svog doma. Dodatna je prednost što se ne morate brinuti oko refinanciranja kako biste izašli iz PMI-ja ili gledali omjer zajma-vrijednost da biste vidjeli kad možete otkazati PMI.

Rizik je da ako refinancirate ili prodate u roku od nekoliko godina, nijedan dio jedinstvene premije neće se vratiti. Nadalje, ako financirate pojedinačnu premiju, platit ćete kamatu na nju sve dok nosite hipoteku. Također, ako nemate dovoljno novca za 20% predujma, možda nećete imati novca za plaćanje unaprijed jedne premije. Međutim, prodavatelj ili, u slučaju novog doma, graditelj može platiti zajmoprimčevo hipotekarno osiguranje jedne premije. Uvijek možete pokušati pregovarati o tome kao dijelu vaše ponude za kupnju.

Ako planirate ostati u kući tri ili više godina, hipotekarno osiguranje s jednim premijom može vam uštedjeti novac. Pitajte svog kreditnog službenika da vidi je li to doista tako. I budite svjesni da ne nude svi zajmodavci hipotekarno osiguranje s jednim premijom.

3. Hipotekarno osiguranje uz plaćanje zajmodavca

Uz hipotekarno osiguranje koje plaća plaćanje zajmodavca, vaš zajmodavac će tehnički platiti premiju hipotekarnog osiguranja. Zapravo ćete ga zapravo platiti tijekom trajanja kredita u obliku malo veće kamatne stope. Za razliku od BPMI-a, LPMI ne možete otkazati kada vaš kapital dosegne 78% jer je ugrađen u kredit. Refinanciranje će biti jedini način da smanjite mjesečno plaćanje. Vaša kamatna stopa neće se smanjiti nakon što imate 20% ili 22% kapitala. PMI uz plaćanje zajmodavca ne vraća se.

Prednost PMI-a koju plaćaju zajmodavci, unatoč višoj kamatnoj stopi, je što bi vaše mjesečno plaćanje i dalje moglo biti niže u usporedbi s mjesečnim plaćanjem PMI-a, a vi se možete kvalificirati za više.

4. Split-Premium hipotekarno osiguranje

Split-premium hipotekarno osiguranje je najmanje uobičajena vrsta. To je hibrid prve dvije vrste o kojem smo razgovarali: BPMI i SPMI.

Evo kako to funkcionira: Dio hipotekarnog osiguranja plaćate kao paušalni iznos pri zatvaranju, a dio mjesečno. Ne morate imati toliko dodatnog gotovine unaprijed kao što je to slučaj sa SPMI-om, niti povećavate mjesečno plaćanje za onoliko koliko biste htjeli sa BPMI. Jedan od razloga za odabir hipotekarnog osiguranja s podijeljenom premijom je ako imate visok omjer duga i prihoda. Kad je to slučaj, previše povećati mjesečno plaćanje BPMI-om značilo bi da se ne možete dovoljno posuditi za kupnju kuće koju želite.

Prednja premija može biti u rasponu od 0, 50% do 1, 25% iznosa kredita. Mjesečna premija zasnivat će se na omjeru neto zajmova i vrijednosti prije fakturiranja bilo koje financirane premije.

Kao i kod SPMI-ja, možete zatražiti od graditelja ili prodavača - ili čak zajmodavca - da plati početnu premiju ili je možete uvrstiti u svoju hipoteku. Podijeljene premije mogu se djelomično vratiti nakon što se hipotekarno osiguranje ukine ili ukine.

5. Federalna zaštita od hipoteke na dom - MIP

Postoji i peta vrsta hipotekarnog osiguranja koja se koristi za zajmove koje je uzela Federalna stambena uprava, poznatija je kao FHA zajam ili hipoteka FHA. FHA osiguranje poznato je kao MIP i zahtijeva se za FHA kredite i uz predujam od 10% ili manje ne može se ukloniti bez refinanciranja kuće. MIP zahtijeva plaćanje unaprijed i mjesečne premije koje se obično dodaju mjesečnoj hipoteci. Kupac još uvijek mora čekati 11 godina prije nego što mogu ukloniti MIP iz zajma ako je predujam veći od 10%.

Trošak PMI-a

Troškovi hipotekarnog osiguranja ili premije ovisit će o nekoliko čimbenika.

• koji premium plan odaberete
• je li vaša kamatna stopa fiksna ili podesiva
• rok kredita (obično 15 ili 30 godina)
• vaš omjer predujma ili zajam-vrijednost (LTV) (5% avansa vam daje 95% LTV; 10% niži iznos čini LTV 90%)
• iznos pokrića hipotekarnog osiguranja koji zahtijeva zajmodavac ili investitor (može se kretati od 6% do 35%)
• bilo da se premija refundira ili ne
• vaš kreditni rezultat
• bilo koji dodatni faktori rizika, kao što je kredit za jumbo hipoteku, investicijsko vlasništvo, refinanciranje iznosa ili drugi dom

Općenito gledajući, rizičniji ste u bilo kojem faktoru, veće će vam biti premije. Na primjer, što je niža kreditna vrijednost i niži je predujam, to će viša biti premija.

Od početka travnja 2018. premije mogu biti u rasponu od 0, 17% do 2, 81% ili više godišnje. Ako na 15-godišnju hipoteku s fiksnom stopom odložite 15% i imate kreditnu ocjenu 760 ili više, na primjer, platili biste 0, 17% jer ste zajmoprimac niskog rizika. Ako stavite 3% na hipoteku s podesivom stopom od 30 godina za koju je uvodna stopa fiksna samo tri godine i imate kreditni rezultat od 630, stopa će vam biti 2, 81%, jer ste visoki rizik dužnik.

Kad saznate koji se postotak odnosi na vašu situaciju, pomnožite ga s iznosom koji posudite. Zatim podijelite taj iznos s 12 da biste vidjeli što ćete plaćati svakog mjeseca. Na primjer, zajam od 200 000 USD s godišnjom premijom od 0, 65% koštao bi 1300 USD godišnje (200 000 x. 0065), ili 108 USD mjesečno (1300 USD / 12).

Procjena cijena

Mnoge tvrtke nude hipotekarno osiguranje. Njihove se stope mogu malo razlikovati, a zajmodavac, ne vi, odaberete osiguravatelja. Ipak, možete dobiti predstavu o visini stope koju ćete platiti proučavanjem kartice stopa hipotekarnog osiguranja. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty i Genworth neki su od glavnih pružatelja privatnog hipotekarnog osiguranja.

Kartice za hipotekarno osiguranje mogu biti zbunjujuće na prvi pogled. Evo kako ih koristiti.

1. Pronađite stupac koji odgovara vašem kreditnom rezultatu.
2. Pronađite red koji odgovara vašem LTV omjeru.
3. Naznačite primjenjivu liniju pokrivanja. Potražite na internetu zahtjeve za pokriće hipotekarnog osiguranja Fannie Mae da biste utvrdili koliko je pokrivenosti potrebno za vaš kredit ili pitajte svog zajmodavca (i impresionirajte gaće svojim znanjem o funkcioniranju PMI).
4. Identificirajte PMI stopu koja odgovara sjecištu vašeg kreditnog rezultata, predujma i pokrića.
5. Ako je primjenjivo, dodajte ili oduzmite toj stopi iznos iz grafikona prilagodbe (ispod grafikona glavne stope) koji odgovara vašem kreditnom rezultatu. Na primjer, ako radite refinanciranje gotovine, a vaš kreditni rezultat iznosi 720, možete dodati 0, 20 svojoj stopi.
6. Kao što smo pokazali u prethodnom odjeljku, pomnožite ukupnu stopu s iznosom koji posudite; ovo je vaša godišnja premija za hipotekarno osiguranje. Podijelite ga sa 12 da biste dobili mjesečnu premiju hipotekarnog osiguranja.

Vaša stopa bit će jednaka svakog mjeseca, iako će je neke osiguravatelji smanjiti nakon 10 godina. Međutim, to je prije točke kad biste ionako trebali biti u mogućnosti da ispustite pokrivenost, pa uštede neće biti toliko značajne.

1, 75%

Iznos akontacije premije za hipotekarno osiguranje (UFMIP) na dan travnja 2018. godine.

Hipotekarno osiguranje FHA-e

Hipotekarno osiguranje djeluje drugačije s kreditima Federalne stambene uprave. Za mnoge - ako ne i većinu - zajmoprimce, to će biti skuplje od PMI-ja.

PMI ne zahtijeva da plaćate unaprijed premiju osim ako ne odaberete hipotekarno osiguranje s jednim ili premijskim ili podijeljenim premijama. (U slučaju hipotekarnog osiguranja s jednom premijom, imajte na umu da ne plaćate mjesečne premije za hipotekarno osiguranje. U slučaju hipotekarnog osiguranja s podijeljenom premijom plaćate niže mjesečne premije za hipotekarno osiguranje.) Međutim, kod hipotekarnog osiguranja FHA svi moraju platiti unaprijed premija i ta uplata ne smanjuje mjesečne premije.

Od travnja 2018. godine premija za hipotekarno osiguranje (UFMIP) iznosi 1, 75% iznosa kredita. Taj iznos možete platiti zatvaranjem ili ga financirati kao dio svoje hipoteke. UFMIP će vas koštati 1.750 USD za svakih 100.000 USD koje posudite. Ako ga financirate, platit ćete i kamate, što će s vremenom biti skuplje. Prodavaču je omogućeno da plati vaš UFMIP sve dok prodavačev ukupni doprinos za vaše troškove zatvaranja ne pređe 6% kupoprodajne cijene.

Uz FHA hipoteku, također ćete plaćati mjesečnu premiju hipotekarnog osiguranja (MIP) od 0, 45% do 1, 05% iznosa zajma na temelju vašeg predujma i roka kredita. Na primjer, kao što slijedi iz tablice FHA-e, ako imate 30-godišnji zajam (rok hipoteke dulji od 15 godina) za 200.000 USD (iznos osnovnog zajma manji ili jednak 625.500 USD) i plaćate FHA minimum predujam 3, 5% (LTV veći od 95%), vaš MIP će biti 0, 85% (85 bps ili osnovni poeni) za vrijeme trajanja kredita (rok hipoteke). Biti u mogućnosti otkazati MIP-ove može biti skupo.

Izvor: Američko Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja.

Za FHA kredite s početnim plaćanjem od 10% ili više možete otkazati mjesečne MIP-ove nakon 11 godina. Ali ako imate 10% odlaganja, zašto uopće dobiti FHA zajam

Možete dobiti FHA kredit s kreditnom ocjenom čak 580, a možda i nižim (iako zajmodavci mogu zahtijevati da vaš rezultat bude 620 ili viši). A možda biste se kvalificirali za istu stopu kao i za konvencionalni zajam, iako imate niži kreditni rezultat: 660, na primjer, 740.

Bez polaganja 10% ili više hipoteke FHA, jedini način da prestanete plaćati FHA MIP-ove je refinanciranje u uobičajeni zajam. Ovaj će korak imati najviše smisla nakon što se vaš kreditni rezultat i / ili LTV znatno povećaju. Međutim, refinanciranje znači plaćanje troškova zatvaranja, a kamatne stope mogu biti veće kad ste spremni refinancirati. Više kamatne stope plus troškovi zatvaranja mogu umanjiti bilo kakve uštede od otkazivanja hipotekarnog osiguranja FHA. I ne možete se refinancirati ako ste nezaposleni ili imate preveliki dug u odnosu na vaše prihode.

Povrh toga, zajmovi FHA izdašniji su u dopuštanju prodavača da doprinesu kupčevim zaključnim troškovima: do 6% iznosa kredita u usporedbi s 3% za konvencionalne zajmove. Dakle, ako si ne možete priuštiti kupnju kuće bez značajne pomoći u zatvaranju troškova, FHA zajam može biti jedina opcija.

Donja linija

Hipotekarno osiguranje košta novac zajmoprimaca, ali omogućuje im da što prije postanu vlasnici kuća smanjujući rizik financijskim institucijama za izdavanje hipoteka osobama s malim predujmovima. Možda će vam se isplatiti plaćati premije za hipotekarno osiguranje ako želite život, a ne kasnije, posjedovati dom iz razloga životnog stila ili pristupačnosti. Ako se tome dodaju razlozi: Premija se može poništiti nakon što kapital vašeg doma dostigne 80% ako plaćate mjesečno PMI ili hipotekarno osiguranje podijeljene premije.

Međutim, možda ćete pomisliti dvaput ako spadate u kategoriju korisnika kredita koji bi morali platiti premije osiguranja FHA-e za vrijeme trajanja kredita. Iako ćete kasnije moći refinancirati zajam FHA-e kako biste se riješili PMI-a, nema garancije da će situacija u vezi sa zapošljavanjem ili tržišne kamatne stope učiniti refinanciranje moguće ili profitabilno. (Za povezano čitanje, pogledajte "Kako izbjeći plaćanje privatnog hipotekarnog osiguranja - PMI")