Šest faza ovrhe

Mnogi od nas su ili prošli kroz postupak ovrhe, proces koji omogućuje zajmodavcu da nadoknadi iznos koji mu je dugovao na zajmu koji je propustio prodajom ili preuzimanjem vlasništva nad nekretninama iz prve ruke ili poznaje nekoga tko je posjeduje.

U SLIKAMA: 6 savjeta za prodaju kuće na dolje na tržištu

Realty Trac objavio je svoje izvješće o američkom tržištu ovrhe 15. travnja 2010. za prvo tromjesečje 2010. Izvještaj, koje izračunava prijave pod ovrhom, uključujući obavijesti o unaprijed, zakazane aukcije i bankovne povrate, pokazalo je da je u prvom tromjesečju bilo uključeno 932.234 nekretnine, a Povećanje od 7% u posljednjem tromjesečju 2009. i rast od 16% u prvom tromjesečju 2009. Začuđujuće, svaka od 138 stambenih jedinica u SAD-u, tijekom kvartala dobila je prijavu ovrhe. Ako se vi (ili voljena osoba) suočava s isključenjem, shvatite postupak. Iako se postupak razlikuje od države do države, obično postoji šest faza isključenja.

Faza 1: Zadovoljstvo plaćanja
Neplaćanje plaćanja događa se kada je dužnik propustio barem jednu hipoteku. Zajmodavac će poslati obavijest o propuštenom plaćanju s naznakom da još nije primio uplatu za taj mjesec. Isplate hipoteke dospijevaju prvog dana u mjesecu, a mnogi zajmodavci nude grejs period do 15. u mjesecu. Nakon toga, zajmodavac može naplatiti naknadu za zakašnjelo plaćanje i poslati obavijest o propuštenom plaćanju.

Nakon što su propuštena dva plaćanja, zajmodavac može poslati zahtjev o zahtjevu. Ovo je ozbiljnije od propuštene obavijesti o plaćanju; međutim, u ovom trenutku zajmodavac vjerojatno još uvijek radi s dužnikom kako bi dogovorio nadoknadu plaćanja. Zajmoprimac bi obično trebao doznačiti zakašnjele uplate u roku od 30 dana ili primiti pismo. (Kad imate tešku financijsku odluku o svom domu, provjerite imate li sve podatke. Saznajte više u Odbijanju ovrhe - Sa stečajem? )

Faza 2: Obavijest o zadanom (NOD)
Obavijest o zadanom šalje se nakon 90 dana propuštenih plaćanja. U nekim se državama Obavijest o zadanom istaknuto nalazi na kući. U ovom će se trenutku zajam predati odjelu za zabrane vjerovnika u istoj županiji u kojoj se nekretnina nalazi. Zajmoprimac je obaviješten da će Obavijest biti zabilježena. Zajmodavac obično daje zajmoprimcu još 90 dana da podmiri uplate i ponovo vrati zajam. To se naziva razdobljem vraćanja u službu.

Faza 3: Obavijest o prodaji skrbnika
Ako zajam nije dosuđen u roku od 90 dana nakon Obavijesti o neplaćanju, bilježit će se obavijest o prodaji skrbnika u županiji u kojoj se nekretnina nalazi. Zajmodavac također mora objaviti obavijest u lokalnim novinama tri tjedna u kojoj će naznačiti da će imovina biti dostupna na javnoj dražbi. Imena svih vlasnika bit će ispisana u Obavijesti i u novinama, zajedno s pravnim opisom nekretnine, adresom nekretnine, te kada i gdje će se odvijati prodaja.

Faza 4: Prodaja skrbnika
Nekretnina je postavljena na javnu aukciju i dodijelit će se najpovoljnijem ponuditelju koji ispunjava sve potrebne uvjete. Zajmodavac (ili tvrtka koja zastupa zajmodavca) izračunat će početnu ponudu na temelju vrijednosti zaostalog zajma, založnog prava i bilo kojeg neplaćenog poreza i svih troškova povezanih s prodajom. Nakon što se potvrdi najviši ponuđač i završi prodaja Povjerenika, Pobjedničkom ponuditelju dostavit će se Izvještaj o prodaji. Imovina je tada u vlasništvu kupca, koji ima pravo na trenutno posjedovanje.

Faza 5: nekretnine u vlasništvu (REO)
Ako se imovina ne proda na javnoj aukciji, zajmodavac će postati vlasnik i pokušati prodati nekretninu samostalno, putem brokera ili uz pomoć menadžera REO-a. Ova se svojstva često nazivaju "bankarskim vlasništvom". Zajmodavac može ukloniti dio založnog prava i druge troškove u pokušaju da imovinu učini privlačnijom.

Faza 6: deložacija
Zajmoprimac često može ostati u kući dok ga ne proda ili putem javne dražbe ili kasnije kao REO nekretnina. U ovom trenutku, šalje se obavijest o deložaciji koja zahtijeva da bilo koje osobe odmah napuštaju prostorije. Može se osigurati nekoliko dana kako bi se putnicima omogućilo dovoljno vremena za uklanjanje bilo kakvih osobnih stvari, a obično će lokalni šerif posjetiti objekat i ukloniti ljude i sve preostale stvari. Bilo koja stvar može se pohraniti u pohranu i naknadno preuzeti uz naknadu. (Težak je izbor, ali neki će ljudi biti prisiljeni isključiti vlastito zaključavanje. Drugi neće. Otkrijte koji će čimbenici vjerojatno utjecati na to da li biste hodali od kuće? )

Donja linija
Tijekom cijelog postupka ovrhe mnogi će zajmodavci pokušati dogovoriti zajmoprimca kako bi se uhvatili na zajmu i izbjegli ovrhu. Očiti problem je da kada dužnik ne može ispuniti jednu uplatu, postaje sve teže nadoknaditi više plaćanja. Ako postoji mogućnost da nadoknadite plaćanja - na primjer, tek ste započeli novi posao nakon razdoblja nezaposlenosti - vrijedi razgovarati sa svojim zajmodavcem. Ako je isključenje izuzeća moguće, znajući što možete očekivati ​​tijekom postupka, može vam pomoći da se pripremite za šest faza isključenja. (Da biste saznali više, pogledajte Spremi svoj dom od ovrhe .)

Osjećate se neinformirano? Pročitajte glavne vijesti o ovogodišnjim financijskim vijestima u časopisima Finance Cooler Water: Buffett's Armed and Greece nastavlja padati .