9 Stvari koje treba znati o udrugama vlasnika domova

Mnoge stambene zajednice imaju strukturu udruženja vlasnika kuća (HOA) kako bi se održala čista i kohezivna atmosfera u susjedstvu. Također, kada kupite stan za odmor, gradsku kuću ili obiteljsku kuću u sklopu "planiranog razvoja" također možete naići na HOA strukturu.

Iako će HOA ponekad poštedjeti vlasnika kuće od nekih odgovornosti, oni se mogu nositi s nekim obvezama vlasnika kuće. Prije nego što kupite kuću koja vas čini HOA-om, evo što trebate znati i pitanja koja biste trebali postaviti i udruzi i vama i vašoj obitelji.

Planirani razvojni HOA-i

Ulazak u planirani razvoj često zahtijeva od vas da se pridružite udruzi vlasnika kuća (HOA) zajednice i platite njezinu naknadu za pomoć u održavanju zajedničkih prostora, zajedničkih struktura i eksterijera. Članstvo vas također veže za obveze, uvjete i ograničenja udruge (CC&R). Ta pravila bi vam mogla onemogućiti san o recimo ljubičastoj ulaznoj vrata ili o ostavljanju vašeg RV-a na prilazu jer CC & R-ovi obično uključuju odredbe o izgledu vašeg doma i vozila koja možete parkirati izvan njega.

Statistički gledano, Amerikanci imaju jednu od pet šansi da žive u kući koja je dio HOA-e, pokazala je analiza podataka primijenjenog mikroekonomista Wyatt G. Clarke. Otkako je izrađena Clarkeova procjena (2017.), svojstva s HOA-om su dodatno porasla.

Je li život u planiranom razvoju dobra opcija za vas? I ako jesu, koji od njih imaju HOA-e koji bi vam možda najviše odgovarali? Odgovori na ta pitanja ne zavise samo od vaših financija, već od vašeg entuzijazma za zajedničke pogodnosti, tolerancije prema pravilima i propisima i udobnosti sa samoupravom - budući da većinu HOA nadgledaju volonteri koji žive u razvoju.

9 savjeta za rukovanje udrugama vlasnika kuća

1. Širok raspon naknada

Studija Trulia koja je koristila evidenciju istraživanja američke zajednice utvrdila je da su mjesečne naknade za HOA u prosjeku iznosile 331 USD mjesečno u 2015. godini. Prosječne vrijednosti kretale su se od najnižih 218 mjesečnih dolara u Warrenu, Michich, do visokih 571 USD u New Yorku. Trulia je utvrdio da su provizije uglavnom veće u starijim zgradama i kompleksima s ukupno više jedinica.

Broj i veličina pogodnosti razvoja također utječu na cijene, prema Nate Martinez, agenti za prodaju nekretnina RE / MAX profesionalci u Glendaleu, Ariz. Na primjer, razvoj koji se čuva kapijom, a posjeduje klupsku kuću i igralište za golf vjerojatno će naplaćivati ​​veće naknade od one koja nudi minimalnu sigurnost i samo skroman zajednički prostor.

Naknade se mogu razlikovati čak i unutar nekog razvoja, zbog varijacija u kvadraturi, lokaciji i orijentaciji, a sve to može utjecati na to koliko će imanje trebati.

Većina usluga s višestrukim popisima (MLS) uključuju HOA naknade u popisu nekretnina. To bi trebalo osigurati da možete pristupiti informacijama putem REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com i drugih web mjesta s popisima, prema Martinezu.

Također biste trebali saznati koliko su se često s vremenom povećavale naknade i za koliko. Ako možete, nabavite tiskanu povijest naknada za HOA po godini za posljednjih 10 godina. Martinez kaže da se naknade za HOA obično povećavaju ne više od godišnje. Prema iskustvu Martineza, povećanja HOA-e obično se mapiraju tri do pet godina unaprijed, koristeći procjene budućih troškova komunalnih usluga, rada, održavanja i još mnogo toga.

Ispitajte ove projekcije jesu li dostupne. Budući da se radi samo o procjenama, Martinez vam predlaže da provjerite iznos za koji se dopušta da se naknade svake godine povećavaju podzakonskim aktima HOA-e. U novom kompleksu, ovo istraživanje može pomoći utvrditi jesu li početne naknade HOA bile atraktivne, čak i umjetno, podcijenjene kako bi privukle vlasnike kuća i vjerojatno će se tijekom vremena znatno povećati kako bi se pokrio jaz između prihoda i troškova.

Alternativno, može biti i obrnuto - to jest, naknade HOA-e za novi razvoj mogu se vremenom malo spustiti jer se više domova dodaje u razvoj i više vlasnika kuća je na raspolaganju za podjelu stalnih troškova HOA-e.

2. Ono što dobivate različito, previše

Kada kupujete kuću u upravljanoj zajednici, zapravo kupujete i niz pravnih obveza i prava, osim fizičkog životnog prostora, kaže John Manning, menadžer za RE / MAX na Marketu u Seattleu. Precizna prava, usluge i pogodnosti za koje je HOA odgovoran mogu se kretati jednako široko kao i naknade koje se naplaćuju. "Zajednica koja je zatvorena možda ima održavanje vrata kao jedini ugovor između vlasnika kuća ili može postojati HOA sa zakonskim ovlastima za upravljanje puno više", kaže on.

Pogledajte što je uključeno (a što nije uključeno) što će utjecati na financije vašeg kućanstva. Hoćete li morati plaćati smeće, na primjer? Jesu li uključene usluge? Koji? Što je s kabelskom i / ili internetskom uslugom?

Imajte na umu da ćete platiti perkete, poput rekreacijskih sadržaja, bilo da ih koristite ili ne. Saznajte satima pogodnosti, poput bazena i teniskih terena, da biste utvrdili da li će raditi s vašim rasporedom. Ako mislite da biste željeli podijeliti ove sadržaje s prijateljima ili obitelji, provjerite pravila i naknade koje se odnose na upotrebu gosta.

Rasporedite naknade - i njihove uključenosti i isključenja - naspram onih ostalih događanja na tom području, posebno onih koji su već u vašem užem izboru. "Ako želite znati o HOA dometima za vašu regiju, najbolji izvor bio bi kroz profesionalnog posrednika u prometu nekretnina koji dobro poznaje udruge vlasnika kuća", kaže broker Manning.

3. Mogu se primijeniti dodatne naknade

Nadzorna agencija može usvojiti jedan od nekoliko pristupa financijskom upravljanju. Ti izbori posebno utječu na to kako financiraju neočekivane troškove i takva kapitalna ulaganja kao zamjenu sustava HVAC.

Prema Johnu Manningu, upravitelju brokera u RE / MAX-u na tržištu u Seattleu, „Neke udruge preferiraju veliku novčanu rezervu kako bi ispunile obveze održavanja, zakonskih ili upravnih obveza čim nastanu. Drugi imaju niže naknade i oslanjaju se na posebne procjene - sredstva koja se naplaćuju izvan naknada HOA - za popravke i održavanje. "Ti nameti slični su poreznim procjenama koje ponekad ubiraju lokalne samouprave.

Evo kako funkcionira put za procjenu: Kad dođe do velikog troška, ​​poput zamjene krova ili dizala - a rezervama HOA-e nedostaju sredstva koja bi ga mogla platiti - udruga može naplatiti svakom vlasniku kuće posebnu procjenu. Ti nameti mogu potrajati na tisuće dolara.

Prema Manningu, veličina pričuvnog fonda ovisit će ne samo o HOA pristupu, već i o starosti, stanju i sadržajima zgrade. Razvojni razvoj često izrađuje višegodišnje planove za popravke i kapitalne investicije, uključujući njihove godišnje troškove i očekivani saldo u pričuvnom fondu u vrijeme kada će biti potrebni troškovi.

Pitajte te dokumente i obratite posebnu pozornost na to koliko se potrebni rashodi podudaraju sa stanjem rezervnog fonda. Profesionalna pomoć može biti korisna pri prenošenju tih proračunskih tablica. Njegova je kompanija, kaže Manning, "da klijenti razgovaraju o financijskim izvještajima s CPA-om [koji je] stručnjak za analizu financijskih kretanja."

Ministarstvo civilnih poslova trebalo bi biti u mogućnosti pružiti takav popis. Pitajte i ako se planiraju kakve posebne procjene u budućnosti. Imajte na umu da ekonomija razmjera može značiti da posebne procjene za određeni kapitalni trošak mogu biti manje u HOA-ima koji imaju mnogo članova, a veći u manjim HOA-ima, gdje će sličan trošak imati manje vlasnika kuća koji ga mogu financirati.

4. Naknade i odobrenje za hipoteku

Kada razmišljate o kupovini nekretnine u planiranom razvoju, naravno da ćete uzeti u obzir utjecaj svojih pristojbi za HOA na vaše ukupne financije. Tako će i potencijalni hipotekarni zajmodavci.

Kao i kod poreza na imovinu (koji, usput, u većini slučajeva nisu uključeni u naknade HOA), banke će razmotriti vaše mjesečne naknade HOA kad odlučuju koliko ćete veliku hipoteku moći priuštiti. Kao rezultat toga, možete se boriti sa mučnim kompromisima dok odlučite među nekretninama. Više HOA naknade mogu vam ostaviti manji odobreni iznos koji ćete potrošiti na vašu kuću u usporedbi s odabirom alternativnog vlasništva s niskim ili nikakvim naknadama.

Zanimljivo je da prisutnost naknada ne smanjuje nužno vrijednost nekretnine; ako ništa drugo, postoje dokazi o suprotnom učinku. Istraživanje mikroekonomista Clarke utvrdilo je da su, nakon što su izjednačile veličinu i lokaciju kuće, nekretnine koje su bile u sklopu HOA-e prodane u prosjeku za oko 4% više od onih koji nisu bili u udruzi. Premija je najviša, otkrio je kad su kuća i razvoj novi; opada s godinama.

Vaš potencijalni zajmodavac može unijeti podatke o plaćanju hipoteke, a vi biste već trebali imati brojeve poreza i poreza na imovinu. Ako tek započinjete sa kućnom pretragom - a još uvijek nemate veze s bilo kojim zajmodavcem - pomoću internetskog kalkulatora za hipoteku procijenite vjerovatno plaćanje hipoteke za glavnog nalogodavca i unesite druge relevantne podatke, uključujući vaše planirani predujam

Opet, svaki zajmodavac s kojim razgovarate može to pružiti. Alternativno, mnogi online hipotekarni kalkulatori, uključujući i onaj s kojim smo gore povezani, također vam omogućuju traženje ponuda od hipotekarnih zajmodavaca na rate i maksimalno odobrene iznose.

5. Savjeti računaju

Budući da pravila i propisi bilo kojeg posebnog HOA-a mogu biti jedinstveni, nemojte se pouzdati u podatke iz druge ruke ili dosadašnje iskustvo u drugim razvojima kako biste naučili što su HOA-ova pravila i dogovori. I dobro razmislite hoćete li moći živjeti s njima.

Ako CC & Rs ne možete pronaći na mreži, na web mjestu HOA-e, zatražite od svog agenta za nekretnine da ih nabavi za vas ili ih dobije izravno kontaktiranjem HOA-e. Obavezno provjerite je li dokument ažuriran prije nego što krenete predaleko u postupak kupnje.

Mogli biste ustanoviti da ste ograničeni na više načina nego što pretpostavljate. Osim upravljanja bojom vrata i slično, CC & Rs mogu ograničiti kako može li se uzgajati trava, možete li saditi ili uklanjati stabla, koje vrste vozila možete parkirati na ulici ili na svom prilaznom putu (na primjer, zabrane parkiranja vozila nisu rijetke), koliko visoke ograde mogu biti i koje vrste obloga koje možete koristiti na prozorima okrenutim prema ulici.

Ako vam je ekološki prihvatljiv život osobni prioritet, provjerite HOA-ove zelene odredbe, počevši od toga što se može zasaditi oko vašeg doma i kako se ta vegetacija može održavati.

Na primjer, neke HOA-e ne dopuštaju xeriscaping, ekološki prihvatljiv oblik uređenja okoliša za sušnu klimu i može ograničiti veličinu i sastav bilo kojeg vrta koji sadite. Pravila mogu diktirati i upotrebu određenog gnojiva, pesticida ili sustava za prskanje za održavanje dvorišta i zabranu sličnih kompostnih gomila i solarnih panela.

Provjerite ima li jezika koji bi vas mogao spriječiti ili čak samo usložniti zakup vašeg imanja. Ono što se smatra uobičajenim može ovisiti o nadležnosti. „U području Seattlea uobičajeno je naći zabrane kratkoročnih najamnina [godišnjih odmora]. HOA-i imaju interes za ograničavanje postotka jedinica u kojima nisu vlasnici, jer hipotekarni zajmodavci možda oklijevaju davati pozajmice zgradama koje imaju veliku zakupljenost ", kaže Manning.

6. Upravljanje konfliktima

Kao i u bilo kojoj zajednici, neslaganja nastaju unutar planiranog razvoja, ponekad oko određenih stanovnika koji savijaju ili krše pravila. Prije kupnje istražite kako se postavljaju i primjenjuju pravila i koje će se kazne prekršaji prekršiti.

Sankcije mogu biti stroge. U nekim HOA-ovima, ishodi mogu uključivati ​​novčanu kaznu ili tužbu ili nadmetanje HOA-e založno pravo na vašem domu. Obratite posebnu pozornost na to može li HOA založiti pravo na vašu imovinu zbog neplaćanja pristojbi ili neplaćanja novčanih kazni uslijed kršenja pravila CC&R.

Pitajte o procesu rješavanja bilo kakvih sukoba, kao io načinu na koji HOA upravlja dodacima ili izmjenama pravila.

Zatražite popis ili drugo računovodstvo sukoba i kršenja pravila koje je udruga morala riješiti. Ako u tim podacima nisu detaljno opisane tužbe, pitajte ih. Obavezno provjerite ima li prošlih, sadašnjih ili neriješenih tužbi u koje je HOA uključen. Također pregledajte ishod svih takvih slučajeva.

7. Ugled HOA-e

Budući da udruga u osnovi služi kao hiper-lokalna uprava zajednice, isplati se sagledati tko je vodi i koliko dobro ti ljudi funkcioniraju zajedno.

Vrlo je uobičajeno da nadgledanje HOA-ova nadgledaju stanovnici zajednice koji imaju svoje položaje kao volonteri i biraju ih članovi udruge. Međutim, nekim se udrugama u potpunosti upravlja profesionalno. Ako privatna tvrtka upravlja HOA-om, istražite njegovu reputaciju prije kupnje. Ako HOA ima neke zaposlenike ili tvrtke koje sklapaju ugovore, pitajte o tim entitetima i o poslu koji obavljaju.

Ako možete, razgovarajte s nekim od sadašnjih vlasnika zgrade - poželjnim onima koji nisu na ploči HOA-e i koji žive u zgradi nekoliko godina. Na koji način odbor djeluje? Razlike u mišljenjima obično se rješavaju civilno i konstruktivno? Budite oprezni za naznake čestih, čak i vječnih, drama. Kao i kod nekih drugih tijela upravljanja, HOA-e mogu biti ometani egoizmom, igrama moći i sitnom politikom.

Zakažite vrijeme za razgovor s predsjednikom HOA-e, kako biste shvatili želite li da ta osoba u vaše ime donosi odluke o razvoju. Pitajte i predsjednika o zanimanju stanovnika za posluživanjem u odboru: Postoji li velika motivacija za to ili relativna ravnodušnost? Ovaj bi vas razgovor također mogao motivirati (ili ne) jednog dana da sami radite u odboru, što bi zahtijevalo da budete izabrani i odrekli se malo slobodnog vremena za nove odgovornosti.

8. Usklađenost s HOA-om

Nemojte se pouzdati u to da ćete biti pravilno obaviješteni o bilo kakvim dugotrajnim problemima između udruge i trenutnog vlasnika kuće koja vas zanima. Ako se pravovremeno ne pitate o tim problemima, može doći do nasljeđivanja tih stvari kada preuzmete posjed.

Neki potencijalni problemi mogu biti očigledni, poput mrtvih ili obrastanja pejzaža ili ljuskastih boja. Suprotno tome, je li vlasnik napravio vanjska poboljšanja ili druge promjene na vlasništvu bez odobrenja HOA? Ako ove promjene nisu u skladu s pravilima, što bi vam se moglo dogoditi ako ste vlasnik nekretnine? Možda ćete moći prisiliti vlasnika da riješi probleme kao dio kupoprodajnog ugovora ili osigurati novac pri zatvaranju.

9. Odgovornosti osiguranja

Kao i kod vlasništva nad imovinom, odredbe osiguranja u okviru planiranog razvoja mogu se podijeliti i tako da HOA pokriva neke rizike ili područja, a vlasnik kuće je odgovoran za druge.

To je često propisano državnim zakonom. Na Floridi, na primjer, stambeni objekt HOA mora osigurati svu zajedničku imovinu, koja uključuje svaki dio zgrade do nezavršenog suhozida jedinice. U međuvremenu, vlasnik kuće odgovoran je za osiguranje sve osobne imovine u svojoj jedinici, uključujući uređaje, podove, kabinete, tretmane za prozore i slično.

Provjerite zakon u državi u kojoj živite radi precizne podjele zahtjeva. Potvrdite da se HOA za predmet koji razmatrate pridržava tih zahtjeva.

Osiguranje od katastrofe osobito je važno ako razmišljate o kupovini stana ili kuća u području sklonom velikim prirodnim katastrofama, poput poplava, zemljotresa, mećava, požara, tornada ili uragana. "Na pacifičkom sjeverozapadu osiguranje od zemljotresa je vrlo često (u planiranim razvojima], iako nije potrebno", kaže Manning.

Provjerite pruža li HOA dodatnu pokrivenost kao prednost za posjedovanje u razvoju. "[A] HOA koji razmišlja unaprijed može na ovaj način zgradu stana učiniti privlačnijom", kaže Manning. Oni bi mogli dodati „potres i druge vrste osiguranja od opasnosti, [što će se odraziti na pristojbe HOA vlasnika kuće.“ Trebate, naravno, potvrditi da li se takva dodatna pokrivenost proširuje i na područja koja su pravna odgovornost vlasnika kuće ili samo onima pod nadzorom HOA-e.

Donja linija

Živjeti u planiranom razvoju - a djelomično se upravljati pravilima HOA-e - može biti miješan blagoslov. To vam pruža mogućnost razmjene neke kontrole nad vašim domom zbog smanjenih odgovornosti za njegovo održavanje, kao i za uživanje u zajedničkim sadržajima i sigurnosti. No može, također, ponuditi raznovrstan izgled tipičnog susjedstva radi što ujednačenijeg izgleda, premda s nižim izgledom susjedovog ukrasnog ukusa ili neurednih navika održavanja koji će vam postati problem.

Koliko ćete dobro prihvatiti te pregovore doprinijet ćete tome koliko ćete biti sretni što ćete biti u kondominiju ili drugom "planiranom domu". Ako odlučite započeti s kupnjom, obavezno angažirajte profesionalce, uključujući agenta za nekretnine, koji je upoznat sa planirani razvoj i HOA-i, jer postoji nekoliko neobičnih aspekata u odnosu na kupnju kuće za obitelj.