Dodajte nekoliko nekretnina u svoj portfelj

S obzirom da su nekretnine čvrsti dio matrice raspodjele kapitala za institucionalne i male investitore, fondovi za nekretnine u posljednje vrijeme bilježe sve veći rast. Zbog kapitalno prirode ulaganja u nekretnine, zahtjeva za aktivnim upravljanjem, kao i porasta globalnih prilika za nekretnine, institucije koje traže učinkovito upravljanje imovinom postupno prelaze u fondove fondova za nekretnine.

Isto je i s maloprodajnim ulagačima, koji sada imaju koristi od mnogo većeg izbora uzajamnih fondova za nekretnine nego prije, što omogućava učinkovitu raspodjelu i raznolikost kapitala. Kao i svaki drugi investicijski sektor, nekretnine imaju svoje prednosti i nedostatke. Trebalo bi, međutim, uzeti u obzir za većinu portfelja ulaganja, s ulaganjima ulagača u nekretnine (REITs) i uzajamnim fondovima za nekretnine koji se mogu smatrati najboljim metodama popunjavanja ove alokacije.

Nekretnine za institucionalne investitore

Ulaganjem u nekretnine već odavno dominiraju veliki igrači: mirovinski fondovi, osiguravajuće kuće i druge velike financijske institucije. Zahvaljujući globalizaciji ulaganja u nekretnine i stvaranju novih prilika na moru, koje omogućavaju veći stupanj diverzifikacije kao i povratni potencijal, stalno se mjesto za nekretnine u dodjeli institucionalnih portfelja razvija kao trend.

Stalna raspodjela kapitala za nekretnine dolazi s određenim preprekama. Prije svega, to je kapitalno intenzivno. Za razliku od dionica koje se mogu kupiti u manjim koracima, ulaganja u komercijalne nekretnine zahtijevaju relativno velike iznose, a izravna ulaganja često rezultiraju gnojnim portfeljima i neredovitim rizicima bilo na lokaciji, bilo prema vrsti imovine. Nekretnine također zahtijevaju aktivno upravljanje, što je radno intenzivno. Upravljanje raspodjelom nekretnina zahtijeva značajna sredstva u odnosu na tradicionalna ulaganja. Kao rezultat ovih pitanja, s ciljem povećanja učinkovitosti upravljanja i raspodjele kapitala, institucije teže usmjeriti prema fondovima nekretnina i fondovima fondova. Te iste prednosti mogu ostvariti maloprodajni ulagači kroz REITs, REIT fondove kojima se trguje na burzi (ETFs) i uzajamne fondove za nekretnine.

Maloprodajni investitori

Evo nekoliko načina za male investitore da pristupe povratnom potencijalu nekretnina i izlažu se klasi imovine.

Izravna ulaganja

Ova se strategija odnosi na investitore koji izravno biraju određene nekretnine. Velika prednost ove strategije je kontrola. Izravno vlasništvo nad imovinom omogućava izradu i provedbu strategije, kao i izravan utjecaj na povrat. No, izravnim ulaganjem je vrlo teško stvoriti dobro raznovrstan portfelj nekretnina. Za većinu ulagača u maloprodaji, dodjela nekretnina nije dovoljno velika da bi omogućila kupnju dovoljno nekretnina za istinsku diverzifikaciju; povećava i izloženost lokalnom tržištu nekretnina, kao i rizike vrste imovine.

Trustovi za ulaganja u nekretnine (REITs)

Dionice REIT-a predstavljaju dionice privatnog i javnog kapitala u društvima koja su strukturirana kao trustovi koji ulažu u ulaganja u nekretnine, hipoteke ili druge nekretnine. REIT-ovi obično posjeduju i upravljaju nekretninama. Oni mogu uključivati ​​višeobiteljske stambene objekte, trgovačke centre vezane uz trgovine, lokalne maloprodajne objekte i striptiz centre, trgovačke centre, komercijalne uredske prostore i hotele.

Trustove za ulaganja u nekretnine upravlja odbor direktora koji donosi odluke o upravljanju investicijama u ime povjerenja. REIT-ovi plaćaju malo ili nimalo saveznog poreza na dohodak sve dok 90% oporezivog dohotka raspodjeljuju dioničarima. Iako se porezna prednost povećava novčanim tokovima nakon oporezivanja, nemogućnost REIT-a da zadrži novac može značajno spriječiti rast i dugoročnu aprecijaciju. Osim porezne pogodnosti, REIT-ovi nude brojne iste prednosti i nedostatke kao i vlasnički udjeli.

Menadžeri REIT-a pružaju stratešku viziju i donose odluke povezane s ulaganjem i imovinom i na taj način rješavaju pitanja vezana za upravljanje za investitore. Najveći nedostatak REIT-a za male ulagače su poteškoće s ograničenim kapitalom i znatna količina znanja i analiza specifičnih za imovinu koja su potrebna za njihov odabir i predviđanje njihovog učinka.

Ulaganja u REIT-u imaju mnogo veću povezanost s ukupnim tržištem dionica u odnosu na izravna ulaganja u nekretnine, što dovodi do smanjenja njihovih karakteristika diverzifikacije. Volatilnost na REIT tržištu također je bila veća nego u direktnoj nekretnini. To je zbog utjecaja makroekonomskih sila na vrijednosti REIT-a i činjenice da se dionice REIT-a kontinuirano vrednuju, dok na neposredne nekretnine više utječu lokalna tržišta nekretnina, a vrednuju se metodom procjene, koja teži glatkom povratu ulaganja.

Uzajamni fondovi za nekretnine

Uzajamni fondovi za nekretnine uglavnom ulažu u dionice REIT-a i tvrtke za upravljanje nekretninama. Oni pružaju mogućnost povećane izloženosti nekretninama koristeći relativno mali iznos kapitala. Ovisno o njihovoj strategiji i ciljevima diverzifikacije, investitorima pružaju znatno širi izbor imovine nego što se može postići kupnjom samo REIT-ovih dionica, a također pružaju fleksibilnost jednostavnog prelaska s jednog fonda u drugi. Fleksibilnost je u korist investitora uzajamnog fonda povoljna i zbog komparativne lakoće stjecanja i raspolaganja imovinom na sustavnoj i reguliranoj razmjeni, za razliku od izravnog ulaganja, što je naporno i skupo. Više špekulativni ulagači mogu taktički prekomjerno preteći određenu imovinu ili regionalnu izloženost kako bi maksimizirali povrat.

Stvaranje izloženosti širokoj bazi uzajamnih fondova može također smanjiti transakcijske troškove i provizije u odnosu na kupnju pojedinih REIT-ovih dionica. Još jedna značajna prednost za male investitore su analitičke i istraživačke informacije pružene sredstvima stečene imovine, kao i perspektiva menadžmenta na održivost i performanse nekretnina, kako specifičnih ulaganja, tako i kao razreda imovine.

Ulagačima bez želje, znanja ili kapitala da kupuju zemlju ili imovinu na vlastitim fondovima za nekretnine omogućuju sudjelovanje u prihodu i dugoročnom potencijalu rasta nekretnina. Iako investicijski fondovi s nekretninama dovode likvidnost u tradicionalno nelikvidnu kategoriju imovine, naysayers vjeruju da se ne mogu usporediti s izravnim ulaganjem u nekretnine.

Vlasništvo kuće

Mnogi investitori u maloprodaji koji nisu razmatrali dodjelu nekretnina za svoj investicijski portfelj ne shvaćaju da već mogu ulagati u nekretnine posjedovanjem kuće. Oni ne samo da već imaju izloženost nekretninama, već uzimaju i dodatni financijski rizik tako što imaju hipoteku na kući. Većinom je ovo izlaganje bilo korisno, što je mnogima pomoglo da prikupe kapital potreban za umirovljenje.

Donja linija

Iako maloprodajni ulagači mogu i trebaju uzeti u obzir vlasništvo kuće prilikom dodjele portfelja, mogu se razmotriti i dodatna, likvidnija ulaganja u nekretnine. Za one s potrebnim trgovačkim vještinama i kapitalom, REIT ulaganje omogućava pristup nekim prednostima ulaganja u nekretnine bez potrebe za izravnim vlasništvom. Za ostale koji razmišljaju o manjoj raspodjeli ili za one koji ne žele biti opsjednuti izborom imovine, ali zahtijevaju maksimalnu diverzifikaciju, uzajamni fondovi s nekretninama bili bi prikladan izbor.