Klasične klauzule u ugovorima o kupnji kuće

Klauzula o nepredviđenim situacijama definira uvjet ili djelovanje koje mora biti ispunjeno da ugovor o nekretninama postane obvezujući. Slučajni slučaj postaje dio obvezujućeg kupoprodajnog ugovora kada obje strane, kupac i prodavač, pristanu na uvjete i potpišu ugovor. Stoga je važno shvatiti u što se upuštate ako u ugovor o nekretninama bude uključena klauzula o nepredviđenoj situaciji. Ovdje uvodimo široko korištene klauzule o nepredviđenim situacijama u ugovore o kupnji kuća i kako one mogu imati koristi i kupcima i prodavačima.

Ključni odvodi

• Klauzula o nepredviđenim situacijama definira uvjet ili djelovanje koje mora biti ispunjeno da ugovor o nekretninama postane obvezujući.
• Nepredviđena procjena štiti kupca i koristi se za osiguravanje da se nekretnina vrednuje u minimalnom, određenom iznosu.
• Nepredviđeni slučaj (ili „hipotekarni slučaj“) daje kupcu vremena da dobije financiranje za kupovinu nekretnine.
• Inspekcija ili slučaj vanredne revidiranosti kupcu pruža pravo na pregled doma u određenom roku.

Ugovori o nekretninama

Transakcija nekretnina obično započinje ponudom: kupac prodavaču nudi ponudu za kupnju, koja može prihvatiti ili odbiti prijedlog. Prodavač često suprotstavlja ponudu i pregovori idu naprijed i nazad dok obje strane ne postignu dogovor. Ako se bilo koja od strana ne složi s uvjetima, ponuda postaje nevažeća, a kupac i prodavač kreću se zasebnim putem bez daljnje obveze. Međutim, ako obje strane pristanu na uvjete ponude, kupac donosi ozbiljni novčani depozit - iznos plaćen kao dokaz dobre vjere, koji obično iznosi 1% ili 2% prodajne cijene. Sredstva drži escrow tvrtka dok započinje postupak zatvaranja.

Ponekad je klauzula o nepredviđenim situacijama priložena ponudi za kupnju nekretnine i uključena je u ugovor o nekretninama. U osnovi, klauzula o nepredviđenim situacijama daje strankama pravo da odustanu od ugovora pod određenim okolnostima koje moraju pregovarati između kupca i prodavatelja. Nepredviđene situacije mogu uključivati ​​pojedinosti kao što su vremenski okvir (npr. „Kupac ima 14 dana da pregleda nekretninu“) i posebne uvjete (npr. „Kupac ima 21 dan da osigura 30-godišnji konvencionalni zajam za 80% kupoprodajne cijene po kamatna stopa ne viša od 4, 5% ”). Svaka klauzula o nepredviđenim situacijama trebala bi biti jasno navedena tako da sve strane razumiju uvjete.

Ako nisu ispunjeni uvjeti klauzule o nepredviđenim situacijama, ugovor postaje ništav i jedna strana (najčešće kupac) može odustati bez pravnih posljedica. Suprotno tome, ako su ispunjeni uvjeti, ugovor je pravno izvršljiv, a stranka bi prekršila ugovor ako odluči odustati. Posljedice su različite, od oduzimanja zaraditog novca do tužbi. Na primjer, ako kupac odustane, a prodavač ne može pronaći drugog kupca, prodavač može podnijeti tužbu za određene performanse, prisiljavajući kupca na kupnju kuće.

Klasične klauzule u ugovorima o kupnji kuća

Vrste klauzula o nepredviđenim situacijama

Klauzule o nepredviđenim situacijama mogu se napisati za gotovo sve potrebe ili probleme. Ovdje su najčešći slučajevi koji su uključeni u današnje ugovore o kupovini kuće.

Nepredviđena ocjena

Nepredviđena procjena štiti kupca i koristi se za osiguravanje da se nekretnina vrednuje u minimalnom, određenom iznosu. Ako imovina ne procijeni barem određeni iznos, ugovor se može raskinuti, a u mnogim slučajevima se zaraditi novac vraća kupcu.

Nepredviđeni procjeni mogu uključivati ​​uvjete koji omogućuju kupcu da nastavi s kupnjom čak i ako je procjena ispod navedenog iznosa, obično u određenom broju dana nakon što kupac primi obavijest o vrijednosti procjene. Prodavač može imati mogućnost sniziti cijenu na iznos procjene. U nepredviđenom stanju određuje se datum puštanja na ili prije kojeg kupac mora obavijestiti prodavatelja o bilo kakvim problemima s ocjenom. U suprotnom, slučajni slučaj će se smatrati zadovoljenim, a kupac neće moći odustati od transakcije.

Klauzula o nepredviđenim situacijama u prometu nekretnina daje strankama pravo da odustanu od ugovora pod određenim okolnostima koje pregovaraju između kupca i prodavatelja.

Nepredviđena financiranja

Nepredviđeni financijski događaji (koji se nazivaju i "hipotekarni slučaj") daju kupcu vrijeme da se prijavi i dobije financiranje za kupnju nekretnine. To pruža važnu zaštitu kupcu, koji može odustati od ugovora i povratiti svoj ozbiljni novac u slučaju da nije u mogućnosti osigurati financiranje od banke, hipotekarnog posrednika ili druge vrste zajma.

U financijskom slučaju bit će naveden određeni broj dana kada je kupac dodijeljen za dobivanje sredstava. Kupac do tog datuma može raskinuti ugovor (ili zatražiti produženje koje mora prodavatelj pismeno ugovoriti). U suprotnom, kupac se automatski odriče nepredviđenih okolnosti i postaje obvezan kupiti nekretninu - čak i ako kredit nije osiguran.

Kućna prodaja nepredviđena

Iako je u većini slučajeva lakše prodati prije kupnje druge nekretnine, vrijeme i financiranje ne uspijevaju uvijek na taj način. Nepredviđena prodaja kućanstva kupcu daje određeno vrijeme za prodaju i naseljavanje postojećeg doma kako bi mogao financirati novi. Ova vrsta nepredviđenih prilika štiti kupce jer, ako se postojeći dom ne proda barem po cijeni koja se traži, kupac može odustati od ugovora bez pravnih posljedica.

Prodavatelj nepredviđenih slučajeva prodaje može biti težak za prodavatelja, koji će možda biti prisiljen donijeti drugu ponudu dok čeka ishod nepredviđenog stanja. Prodavač zadržava pravo otkazati ugovor ako kupčev dom ne bude prodat unutar određenog broja dana.

Nepredviđena inspekcijska kontrola

Nepredviđena inspekcijska kontrola (koja se također naziva i "slučaj vanredne provjere") daje kupcu pravo da kuću pregleda u određenom roku, kao što je pet do sedam dana. Štiti kupca koji može otkazati ugovor ili pregovarati o popravcima na temelju nalaza profesionalnog kućnog inspektora. Inspektor pregledava unutrašnjost i vanjsku kuću, uključujući stanje električnih, završnih, vodovodnih, konstrukcijskih i ventilacijskih elemenata. Inspektor kupcu podnosi izvještaj s detaljima o bilo kakvim problemima otkrivenim tijekom inspekcije. Ovisno o točnim uvjetima nepredviđenog pregleda, kupac može:

• Odobrite izvještaj i posao kreće naprijed
• Odbacite izvještaj, odustanite od dogovora i vratite najradniji novac
• Zatražite vrijeme za daljnje inspekcije ako nešto treba drugi pogled
• Zatražite popravak ili koncesiju (ako se prodavač složi, posao se pomiče naprijed; ako prodavač to odbije, kupac može odustati od posla i vratiti njihov ozbiljni novac)

Uz nepredviđene inspekcije ponekad se uključuje i slučaj slučajnog troška za popravak. To određuje maksimalni iznos dolara za potrebne popravke. Ako inspekcija ukaže da će popravak koštati više od ovog iznosa, kupac može odlučiti da raskine ugovor. U mnogim se slučajevima nepredviđena cijena popravka temelji na određenom postotku prodajne cijene, poput 1% ili 2%.

Klauzula za izbacivanje

Odredba o izbacivanju događaja je slučaj koji prodavači dodaju kako bi se osigurala mjera zaštite od nepredviđenih slučajeva prodaje kuća. Dok prodavatelj pristaje na nepredviđenu prodaju kuće, on ili ona mogu dodati klauzulu o odbacivanju u kojoj se navodi da prodavač može nastaviti prodavati nekretninu. Ako drugi kvalificirani kupac poduzme korak, prodavač daje trenutnom kupcu određeno vrijeme (kao što je 72 sata) za uklanjanje nepredviđenih slučajeva prodaje i održavanje ugovora u životu. U suprotnom, prodavač može odustati od ugovora i prodati se novom kupcu.

Donja linija

Ugovor o nekretninama je pravno izvršni ugovor koji definira uloge i obveze svake stranke u transakciji s nekretninama. Nepredviđene su klauzule priložene uz dio ugovora. Važno je pročitati i razumjeti ugovor, paziti na sve određene datume i rokove. Kako je vrijeme od suštinske važnosti, jedan dan (i jedan propušteni rok) može imati negativan - i skup - utjecaj na vašu transakciju s nekretninama.

U nekim državama stručnjacima za promet nekretninama je omogućeno da pripreme ugovore i sve izmjene, uključujući klauzule o nepredviđenim situacijama. U drugim državama, međutim, te dokumente moraju sastaviti ovlašteni odvjetnici. Važno je slijediti zakone i propise vaše države. Općenito, ako radite s kvalificiranim stručnjakom za promet nekretninama, oni će vas moći voditi kroz postupak i provjeriti jesu li dokumenti pravilno pripremljeni (ako je potrebno odvjetnik). Ako ne radite s agentom ili posrednikom, provjerite kod odvjetnika imate li pitanja o ugovorima o nekretninama i klauzulama za slučaj neželjenih situacija.