Kako izbjeći davanje povratne hipoteke
Iako se povremene hipoteke ponekad oglašavaju kao siguran izvor prihoda do kraja života - i pod pravim uvjetima mogu vam ponestati prihoda prije nego što se očekuje da je jedan od glavnih rizika povlačenja ove vrste zajam. Povratna hipoteka je vrsta zajma gdje vlasnici kuća koji u svom prebivalištu imaju ugradeni kapital mogu iskoristiti tu vrijednost za posudbu.
Postoji šest različitih načina primanja povratne hipotekarne dobiti, a onaj koji odaberete utjecat će na to koliko brzo i lako možete iskoristiti sposobnost da se posudite protiv svog doma.
- Povratna hipoteka s fiksnom stopom
- Obrnuta kreditna linija
- Izraz povratne hipoteke
- Izmijenjeni izraz obrnuta hipoteka
- Povratna hipoteka na zajam
- Obrnuta hipoteka na izmjenjeno stanje
Svih šest planskih planova predstavljaju različite razine rizika za dužnike. Ovdje je pogled na različite okolnosti pod kojima bi vam moglo prerano preostati povrat hipoteke - i kako to izbjeći.
(Za više detalja, pogledajte Kompletan vodič za povrat hipoteke i način odabira plana otplate zaostale hipoteke .)
# 1. Paušal s fiksnom stopom
Fiksna kamatna stopa ima samo jedan plan obrnutog hipotekarnog plaćanja, paušalni iznos za jedinstvenu isplatu. Uzimanje fiksne svote s fiksnom kamatnom stopom obično je način niskog rizika posudbe. U biti, točno ćete znati koliko ćete morati otplatiti. Međutim, s obratnom hipotekom, ova struktura kredita ima jedinstvene rizike.
Vlasnici domova često uzimaju obrnute hipoteke kada im je kapital jedini osnovni kapital i nemaju druge mogućnosti za dobivanje potrebnog novca. Međutim, ljudi koji uzimaju te zajmove, ali ne planiraju ispravno, lako mogu pogrešno upravljati velikim iznosima. Jednom kada potroše taj novac, više neće moći koristiti druge novčane izvore. U idealnom svijetu, obavezno obrnuto hipotekarno savjetovanje odvratilo bi rizične dužnike da odaberu ovu opciju, ali u stvarnom svijetu to se ne događa uvijek.
Zavod za zaštitu potrošača (CFPB) utvrdio je sve popularniju paušalnu opciju kao potencijalno rizičnu, posebno za mlađe zajmoprimce s dužim životnim vijekom koji nemaju druge mirovinske resurse. Ovi umirovljenici u ranoj dobi rizikuju da će prije umirovljenja potrošiti kapital.
Povratna hipoteka omogućava vam ostati u domu cijeli život, čak i nakon što ste potrošili prihod. Međutim, bez preostalog novca, zajmoprimac neće imati samo problema s plaćanjem životnih troškova, već može završiti i ovrhu. To je zato što su nastavak plaćanja osiguranja imovine i poreza na imovinu - i održavanje kuće u dobrom stanju - uvjeti za povrat povratne hipoteke.
CFPB je utvrdio da zajmoprimci s fiksnom kamatnom stopom, u stvari, promiču svoje obrnute hipoteke češće od zajmoprimaša s prilagodljivom stopom zbog ne podmirenja ovih tekućih troškova. Uzimanje paušalnog iznosa također povećava rizik hipotekarnih zajmoprimaca, jer je velika svota koju su posudili atraktivna meta za lopove ili pohlepne rođake.
(Za više, pogledajte Zamke o obrnutoj hipoteci, čuvajte se ovih prijevara hipoteke i 5 znakova da je obrnuta hipoteka loša ideja. )
# 2. Kreditna linija
Vaše šanse da vam ponestane novca pomoću plana plaćanja kreditne linije - bilo da se koristi samostalno ili u kombinaciji s planom oročavanja ili mandata kao što je opisano u sljedećim odjeljcima - ovisi o načinu na koji ga koristite. Za razliku od obične kreditne linije vlastitog kapitala (HELOC), povratna hipotekarna linija je neopoziva. Izraz neopozivi znači da ga ne možete otkazati ili smanjiti zbog promjena u financijama ili vrijednosti kuće.
Ovaj neopozivi status znači da niste u opasnosti od gubitka pristupa novcu. Uz to, raspoloživa kreditna linija opada samo kad iskoristite te na novac koji posudite plaćate samo premije za kamate i hipotekarno osiguranje. Uz to, s kreditnom linijom vremenom dobijate pristup dodatnim sredstvima jer neiskorišteni dio svake godine raste bez obzira na to povećava li se vrijednost vašeg doma ili ne. Neiskorišteni dio vaše hipotekarne kreditne linije raste po istoj kamatnoj stopi koju plaćate za novac koji ste posudili.
Općenito možete pristupiti do 60% vašeg dostupnog glavnog limita u prvoj godini kada imate kreditnu liniju. U drugoj godini i nakon toga možete iskoristiti preostalih 40% - dodatno sve ono što niste koristili u prvoj godini. Naravno, ako rano iskoristite cijelu dostupnu kreditnu liniju, neće vam preostati ništa za upotrebu u budućim godinama, osim ako ne vratite dio ili sve ono što ste posudili, što će povećati vaš glavni limit.
Da, možete izvršiti plaćanja na povratnoj hipoteci kako biste smanjili stanje zajma tijekom svog životnog vijeka, a za to ne postoji kazna plaćanja unaprijed. Zajmodavac je dužan primijeniti bilo kakvu djelomičnu otplatu prvo za kamate koje dugujete, zatim za naknade za zajam i posljednje za glavnicu.
# 3. Izraz povratna hipoteka
Od pet planova plaćanja s prilagodljivim kamatnim stopama, pojam i planovi s modificiranim rokom također vas dovode u opasnost da ćete nadživjeti povrat prihoda od hipoteke. Terminski planovi plaćanja pružaju jednake mjesečne isplate s unaprijed određenim datumom zaustavljanja.
S planom oročavanja, na kraju roka stižete do glavnog limita zajma - maksimalnog koji možete posuditi. Nakon toga nećete moći dobiti dodatni prihod od obrnute hipoteke. Međutim, vi ćete moći ostati u kući, uz ranije spomenute upozorenja - plaćati stalne poreze i održavanje - u paušalnom dijelu.
# 4. Izmijenjena hipotekarna hipoteka
Modificirani terminski planovi omogućuju vam fiksno mjesečno plaćanje unaprijed određenog broja mjeseci, plus pristup kreditnoj liniji. Mjesečna uplata bit će manja nego ako odaberete izravni plan, a kreditna linija će biti manja nego ako odaberete plan kreditne linije.
S izmijenjenim planom termina, primati ćete samo mjesečne isplate za unaprijed određeno razdoblje, ali kreditna linija ostat će dostupna sve dok je ne iscrpite. Ovim planom možete izbjeći da vam ponestane novca ako pažljivo koristite kreditnu liniju. Također možete brzo potrošiti novac ako rano iscrpite kreditnu liniju.
Sigurniji izbor je oslanjati se prvenstveno na plaćanje rokom do isteka roka, pustiti vašu kreditnu liniju i tek se potom osloniti na tu kreditnu liniju. Ako nikada ne koristite kreditnu liniju, možda ćete imati dovoljno kapitala da vam pruži buduću fleksibilnost za prodaju kuće, otplatu zajma i kretanje.
# 5. Povratna hipoteka na zajam
Planovi s najmanje rizika od gubitka novca su radno vrijeme ili izmijenjeni plan plaćanja zakupa - sve dok se dužnik drži osiguranja kuće, poreza na imovinu i popravka kuće. Ako ne učinite bilo koju od ovih stvari, kredit postaje dospljiv i dospijev.
Planovi zakupa imaju prilagodljivu kamatnu stopu i pružaju jednake mjesečne isplate za život, sve dok barem jedan dužnik još uvijek živi u kući kao svoje glavno prebivalište.
# 6. Izmjenjena hipoteka hipoteke
Modificirani zajam osigurava i fiksna mjesečna plaćanja za život i kreditnu liniju. Omogućuje vam manju mjesečnu uplatu nego ako odaberete plan izravnog boravka, a kreditna linija će biti manja nego ako odaberete ravno kreditni plan.
Ako opet ne koristite kreditnu liniju, dugujete manje, tako da je ova kombinacija dobar izbor ako želite zajamčeni prihod za život s manje rizika da iskoristite sav svoj kapital i ne možete si priuštiti da se preselite .
Kako izbjeći da vam ponestane prihoda
Čekanje dokle možete skinuti obrnutu hipoteku jedan je od načina da ograničite svoje šanse za nadoknadu zarade. CFPB upozorava da mlađi umirovljenici s dužim životnim vijekom imaju veće izglede da iskoriste cjelokupni kapital kuće uz povratnu hipoteku. To nije problem ako su sposobni ostariti na mjestu - ostati u svojim domovima cijeli život - ali problem je ako se žele ili trebaju preseliti kasnije.
Nakon prodaje kuće i plaćanja dugovanja za povratnu hipoteku, umirovljenicima u ranoj dobi možda neće preostati dovoljno novca za preseljenje ili za plaćanje tekućih životnih i zdravstvenih troškova.
Buduće povećanje kamatnih stopa moglo bi se smanjiti koliko možete posuditi iako ste stariji. Jack M. Guttentag, profesor financija emeritus na Wharton School na University of Pennsylvania, proučavao je to pitanje. Otkrio je da 62-godišnjak koji je čekao do 72. godine da dobije povratnu hipoteku i koji je odabrao plan plaćanja kreditnim planom može povećati svoju kreditnu liniju za 17% čekajući tih 10 godina ako kamatne stope ostanu iste. Ako bi se kamatne stope udvostručile, isti bi isti dužnik imao pristup 69% manjoj liniji. Stoga zapravo može imati smisla što prije iskoristiti plan povratne hipotekarne kreditne linije, a zatim ostaviti liniju netaknutom koliko god je to moguće kako bi se maksimizirao njen potencijal rasta.
Promjena vašeg trenutnog plana
Ako ste već skinuli obrnutu hipoteku i mislite da biste mogli riskirati da vam ponestane prihoda, razgovarajte sa svojim zajmodavcem o promjeni plana plaćanja. Sve dok niste prošli put fiksne stope, jednokratnog paušala, možete promijeniti svoj plan plaćanja - pod uslovom da ostanete unutar glavnog ograničenja zajma. Veliko je pitanje jeste li već postigli ili ste blizu postizanja osnovne granice. Promjena plana plaćanja mnogo je jednostavnija od refinanciranja i zahtijeva samo 20 USD administrativne naknade.
Dilema supružnika koji nije posuđivač
Bez obzira koji plan plaćanja odaberete, ako imate mlađeg supružnika koji se ne zadužuje, riskira da će nadživjeti obrnuti hipotekarni prihod ako umrete prvo. Zakoni koji su stupili na snagu 2015. godine štite kvalificirane supružnike koji se ne zadužuju od iseljavanja ako ih supružnik zadužuje prije. No supružnicima koji se ne zadužuju nije dopušteno primati nikakve dodatne isplate nakon što dužnik umre. Ovo pravilo olakšava preživljavanju supružnicima koji nisu posuđivali učinkovito nadživljavaju obrnuti hipotekarni prihod.
Preživjeli supružnik možda može prodati kuću i otplatiti obrnutu hipoteku. Međutim, ovisno o vrijednosti kuće i visini zajma, prodaja možda neće ostaviti preživjelog supružnika s dovoljno jajašca za život. Ako preživjeli supružnik ima dovoljno prihoda da bi se mogao kvalificirati za redovitu, unaprijed hipoteku, moglo bi biti moguće refinancirati povratnu hipoteku.
Ako je saldo obrnute hipoteke veći od onog što vrijedi dom, najbolja je mogućnost da preživjeli supružnik nastavi živjeti u kući - prodajom ili puštanjem ovrhe zajmodavca ostavit će se preživjelog bez mjesta za život i nema novca u kući,
(Vidi također, Povratna hipoteka: Može li vaša udovica (je) izgubiti kuću?)
Donja linija
Unatoč tome što neke obrnute hipotekarne reklame dovode starije do vjerovanja, postoji mnogo načina da nadživite prihod od obrnute hipoteke. Prije nego što vi ili voljena osoba uzmete ovu vrstu zajma, važno je razumjeti okolnosti u kojima obrnuta hipoteka možda ne može pružiti financijsku sigurnost za cijeli život. Iskoristite to znanje da li uzimati ovu vrstu zajma i koji plan ima najviše smisla i pruža najbolju sigurnost.
(Vidi također, Usporedba obrnutih hipoteka i naprijed hipoteka, 5 najboljih alternativa poništenoj hipoteci i pravila za dobivanje povratne hipoteke FHA.)