Kako mogu izbjeći plaćanje privatnog hipotekarnog osiguranja - PMI?

Privatno hipotekarno osiguranje (PMI) je polica osiguranja koja štiti zajmodavce od rizika neplaćanja i ovrhe. Općenito, ako vam je potrebno financiranje da kupite kuću i izvršite predujam manje od 20% njegove cijene, zajmodavac će vjerojatno tražiti da kupite osiguranje od tvrtke PMI prije nego što otplatite zajam. Iako košta dodatno, PMI omogućava kupcima koji ne mogu izvršiti značajan predujam (ili onima koji to ne žele) dobiti financiranje po prihvatljivim cijenama.

6 razloga za izbjegavanje privatnog hipotekarnog osiguranja

Kako ne platiti PMI

Jedan od načina da se izbjegne plaćanje PMI-ja je uplata predujma koja je jednaka najmanje petini kupoprodajne cijene kuće; omjer hipotekarnog kredita, omjer kredita i vrijednosti hipoteke iznosi 80%. Ako, primjerice, vaš novi dom košta 180.000 USD, morat ćete odložiti najmanje 36.000 dolara kako biste izbjegli plaćanje PMI-ja. Iako je to najjednostavniji način izbjegavanja PMI-ja, predujam ove veličine možda nije izvediv.

Druga opcija za kvalificirane zajmoprimce je hipoteka na piggyback. U ovoj situaciji, druga hipoteka ili zajam vlasničkog kapitala uzima se istovremeno s prvom hipotekom. Na primjer, hipoteka "80-10-10", primjerice, 80% kupoprodajne cijene pokriva prva hipoteka, 10% pokriva druga zajam, a konačnih 10% pokriva se vašim predračunom. To snižava kreditnu vrijednost (LTV) prve hipoteke na ispod 80%, eliminirajući potrebu za PMI-jem. Na primjer, ako vaš novi dom košta 180.000 USD, prva hipoteka bila bi 144.000 USD, druga hipoteka 18.000 USD, a početna uplata 18.000 USD.

Konačna opcija je hipotekarno osiguranje plaćeno zajmodavcem (LMPI) gdje su troškovi PMI uključeni u hipotekarnu kamatnu stopu za vrijeme trajanja kredita. Zbog toga ćete tijekom života zajma možda plaćati više kamata.

Ključni odvodi

• Privatno hipotekarno osiguranje (PMI) nastaje ako trebate financirati više od 80% kupoprodajne cijene kuće.
• PMI možete izbjeći istodobno uzimajući prvu i drugu hipoteku na kući tako da niti jedan zajam ne predstavlja više od 80% njegove cijene.
• Možete se odlučiti za hipotekarno osiguranje plaćeno zajmodavcem (LMPI), iako to često povećava kamatnu stopu na vašoj hipoteci.
• Možete otkazati otkazivanje PMI plaćanja nakon što u kući imate barem 20% udjela u kapitalu.

Završetak PMI rano

Nakon što imate hipoteku nekoliko godina, PMI se možda možete riješiti refinanciranjem - to jest, zamijenivši svoj trenutni zajam novim - iako ćete trošak refinanciranja morati odmjeriti s troškovima. nastavka plaćanja premije za hipotekarno osiguranje. Također je možete rano otpustiti tako da uplatite glavnicu hipoteke tako da u svom domu imate najmanje 20% udjela (vlasništva). Nakon što prikupite taj kapital, možete zatražiti da zajmodavac poništi svoj PMI.

Pod pretpostavkom da ostanete u tijeku s hipotekarnim plaćanjima, PMI ipak završi u većini slučajeva. Nakon što se omjer LTV hipoteke spusti na 78% - što znači da vaš predujam, plus glavnica kredita koju ste otplatili, iznosi 22% kupoprodajne cijene kuće - savezni Zakon o zaštiti vlasnika kuće zahtijeva da zajmodavac automatski otkaže osiguranje.

Savjetnik Uvid

Scott Gaynor, CFP®, AIF®
KCS Wealth Advisory, LLC, Los Angeles, Kalifornija

Postoji nekoliko načina da se izbjegne PMI:

• Smanjite 20% na kućnu kupnju
• Hipotekarno osiguranje plaćeno zajmodavcem (LPMI)
• VA zajam (za vojne vojne veterane)
• Neki kreditni sindikati mogu odustati od PMI-a za kvalificirane podnositelje zahtjeva
• Piggyback hipoteke
• Krediti za liječnike

Nekoliko je stvari koje treba napomenuti u vezi s gornjim mogućnostima.

Uz LPMI, zajmodavac plaća PMI troškove, ali najvjerojatnije će vam pružiti višu stopu hipoteke. Također, LPMI se ne eliminira kao što to PMI na kraju čini.

Kupci mogu koristiti dva zajma umjesto jednog (piggyback) za kupnju kuće. Prvi je tradicionalni hipotekarni kredit. Drugi uključuje ili home equity kreditnu liniju ili standardni zajam kućni kapital. Drugi zajam pokriva preostali iznos za dobivanje 20% predujma i obično ima višu stopu.