Kako dobiti zajam za okretanje kuće

Opremanje kuća na najvišoj je razini od 2007. zahvaljujući rastućim cijenama kuća i većoj dostupnosti financiranja. Nadalje, ograničena opskrba pomaže papcima da sada zarađuju veće profite nego što su ih imali nakon stambene krize 2008.-2009., Kada su ovrhe poplavile tržište nekretnina.

Ključni odvodi

• Obično košta više novca za okretanje kuće nego za kupnju kuće kao kuće.
• Zajmodavci vide flip kao rizičan prijedlog i općenito neće raditi s neiskusnim perajama.
• Zajmodavci za tvrdi novac mogu se naći na mreži i imaju uvjete kraće od jedne godine s kamatama od 12% do 18%, plus dva do pet bodova.
• Razmislite o provjeri privatnih zajmodavaca razgovorom s drugim paradnicima.
• Flippers mogu pokušati crowdfunding stranice kako bi financirali svoje investicije.

Troškovi preusmjeravanja domova

Iako kupovina, popravljanje i brzo preprodavanje nekretnina mogu biti unosni, potrebno je mnogo više novca za okretanje kuće nego što je to da jednostavno kupite kuću u kojoj želite živjeti. Ne samo da vam treba novac da postanete vlasnik nekretnine, već trebate i sredstva za obnovu i sredstva za pokrivanje poreza na imovinu, komunalije i osiguranje vlasnika kuća od dana kad se prodaja završi sanacijskim radom i do dana prodaje. Kratkoročne stope poreza na kapitalni dobitak od 10% do 37%, ovisno o saveznom razredu poreza na dohodak, rezat će u bilo koju dobit koju zaradite na nekretninama koje steknete u roku jedne godine ili manje.

Ako nemate vlastiti novac za ulaganje, započeti s premještanjem kuća nije lagan prijedlog. Ovo nije 2005. kada bi svatko tko je mogao zamagliti ogledalo mogao dobiti hipoteku bez ičega. Čak i ako se kvalificirate za zajam s predujmom, platit ćete više kada se zadužujete za financiranje flip-a, nego kada se zadužujete za kupnju primarnog prebivališta. To je zato što zajmodavci gledaju na flip kao rizičniju ponudu.

Nadalje, mnogi zajmodavci neće raditi s neiskusnim perajama. Oni će htjeti vidjeti da imate uspješnu evidenciju prodaje barem jednog doma radi zarade. Drugi će raditi s neiskusnim flipperima, ali naplaćuju veće naknade i kamate.

Izjava o odricanju odgovornosti: Zajmodavci imenovani i opisani u ovom članku predstavljeni su samo u informativne svrhe. Ni Investopedia, ni autor ne podržavaju nijednu od ovih tvrtki. Zajmoprimci bi trebali napraviti vlastito istraživanje prije nego što utvrde je li neki od tih zajmodavaca dobar izbor za njihove posebne potrebe financiranja.

Zajmovi s tvrdim novcem

Stručnjaci se ne slažu kako je tvrdi novac dobio ime. Neki kažu da se to odnosi na činjenicu da je mnogo skuplje od tradicionalnog financiranja i da ima "teže" uvjete. Drugi kažu da je to zato što financira kuće koje su "teške" za konvencionalne zajmodavce za financiranje. Ipak, drugi kažu da pojam opisuje zalog za zajam kao u teškoj imovini, koja je u ovom slučaju nekretnina.

Bez obzira na podrijetlo pojma, zajmovi za tvrdi novac obično imaju uvjete kraće od jedne godine i kamate od 12% do 18%, plus dva do pet bodova. Točka je jednaka 1% iznosa zajma, tako da ako posudite 112.000 USD, a zajmodavac naplati dva boda, platili biste 2% od 112.000 USD ili 2.240 USD. Umjesto da platite bodove pri zatvaranju, kao što je to slučaj s uobičajenom hipotekom, možda nećete morati plaćati bodove dok se kuća ne proda s tvrdim novčanim kreditom - jedina meka ove tvrdog novca.

Zajmodavci tvrdog novca temelje iznos koji možete posuditi na vrijednosti obnovljene kuće (ARV). Ako dom košta 80.000 USD, ali ARV iznosi 160.000 USD, a možete posuditi do 70% ARV-a, tada možete posuditi 112.000 USD. Nakon što platite otkupnu cijenu od 80 000 američkih dolara, ostat će vam 32 000 dolara za troškove zatvaranja (iako ćete se možda moći pregovarati o tome da ih prodavac kuće plati), zajmodavske takse, rehabilitaciju, troškove prevoza i troškove prodaje poput montaže, marketinga, i agencije za promet nekretninama. Ako se možete pridržavati tog proračuna, nećete trebati novac iz svog džepa da biste preskočili dom.

2.240 bodova u bodovima zauzet će značajan dio tog proračuna od 32.000 USD, a ako plaćate 15% kamate šest mjeseci, vaš ukupni trošak od 112.000 USD iznosit će 8.400 USD. Zajmodavci tvrdog novca obično očekuju plaćanja samo za kamate mjesečno dok je zajam neizmiren, ali neki mogu omogućiti da kamate narastu i ne zahtijevaju da ih se plati dok završetak nije dovršen. Nakon ta dva velika troška, ​​imat ćete samo 21.360 dolara za sve ostalo - manje ako biste morali platiti troškove zatvaranja. Ali ako se dom zaista proda za 160.000 dolara, gledate zaradu od 48.000 dolara, umanjeno za poreze, za šest mjeseci rada, potencijalno bez da napišete ijedan ček s vašeg bankovnog računa.

Tvrdi novac protiv konvencionalnih zajmova

Lucas Machado, predsjednik kuće heroja, grupe investitora u nekretnine koji odbacuje kuće na Floridi i financiraju kredite s tvrdim novcem, kaže da su zajmovi s tvrdim novcem jednostavni na drugi način: nedostatak birokratske birokracije. Za razliku od klasičnih banaka, zajmodavci nisu vezani smjernicama o obliku nekretnine. "Nekretnine u lošem stanju ne zadovoljavaju smjernice za tradicionalno financiranje hipoteke. S druge strane, zajmodavci tvrdog novca očekuju da će kuće posuđivati ​​neuredno ", kaže Machado.

Umjesto toga, "zajmodavci za težak novac odlučuju hoće li zajam dati procjenom snage posla i pouzdanosti kućnog pera", kaže Machado. Ako trošak kupnje i popravka u odnosu na vrijednost preprodaje ima smisla, a kućni flip je pouzdan, zajmodavac s tvrdim novcem će zajam dati.

Kod ocjenjivanja pera, zajmodavci za težak novac obično ne zabrinjavaju kvalifikacije zajmoprimaca, kao što su omjeri duga i prihoda i ocjene kredita. U nekim slučajevima oni mogu vidjeti dokumente podnositelja zahtjeva kao što su porezne prijave, bankovni izvodi i kreditna izvješća. Niti ih je briga jesu li novčana sredstva s pologom posuđena (još jedna razlika od klasičnih zajmodavaca). Na kraju krajeva, "Ako se flipper propusti, zajmodavac za tvrdi novac može isključiti pravo, preuzeti vlasništvo nad kućom i samostalno je prodati", napominje Machado.

Zajmodavac tvrdog novca, sličan banci, držat će založno pravo na prvom mjestu kod kuće dok dužnik ne otplati zajam, ali zajmoprimac će biti vlasnik i zadržati će djelo, objašnjava Mat Trenchard, menadžer akvizicije s kupcima Senna House, jedna od najvećih tvrtki za kupovinu kuća u Houstonu.

Gdje potražiti zajmodavce

Internet mjesto za pronalaženje zajmodavca za težak novac. Primjerice, Lima One Capital će raditi s novim papučicama i posudit će do 90% cijene kredita ili do 75% ARV-a. Naknade i kamate smanjuju se preusmjernim iskustvom zajmoprimca. Lima One pozajmljuje u većini država s cijenama i naknadama koje se razlikuju od države do države.

Općenito, očekujte da ćete platiti:

• Ako ispunite do jedan preokret u protekla 24 mjeseca, imat ćete naknadu za poreklo od 3, 5% i kamatnu stopu od 12%
• S dva do četiri obruča ispod vašeg pojasa, plaća se naknada od 3% i kamatna stopa od 11%
• Za pet ili više završenih poteza vidjet ćete naknadu za poreklo od 2% i kamatnu stopu od 9, 99%

Zajmoprimci koji imaju kreditne rezultate niže od 680 moći će se posuditi nešto manje i platit će najviše troškove. Minimalni kreditni rezultat iznosi 630. Također, Lima One Capital zahtijeva 10% predujma i nudi uvjete otplate do 13 mjeseci.

Drugi primjer dolazi iz LendingHomea. Ova tvrtka nudi kredite za fiksiranje i okretanje za do 90% kupoprodajne cijene i 100% troškova obnove. Zajmoprimci moraju podnijeti bankovne izvode kako bi pokazali da mogu pokriti početni iznos i troškove zatvaranja. Ostali zahtjevi uključuju ugovor o kupnji, popis prošlih projekata za popravljanje, imovinska dokumentacija i predujam. Kamatne stope se obično kreću u rasponu od 7, 5% do 12%. Za pokriće troškova pregovora o zajmu trećih strana postoji 199 USD prijava. LendingHome također naplaćuje naknadu za porijeklo, naknadu za procjenu, naknadu za vlasništvo i escrow, a tvrtka zadržava sredstva za rehabilitaciju do završetka obnove.

Predsjednik House Heroes, Lucus Machado, predlaže da se obrate lokalnim udruženjima za ulaganja u nekretnine, lokalnim investitorima i lokalnim agentima za nekretnine kako bi pronašli zajmodavce za težak novac od cigle i maltera. No možda neće biti puno prostora za pregovore, posebno o bodovima i kamatnim stopama. Tijekom posljednjih nekoliko godina, napominje Machado, bilo je toliko prilika za posudbu novca da nema potrebe ganjati posao. "Zašto biste danas trebali uzeti zajam uz slabiji povrat, kad ćete vjerojatno sutra naići na drugu priliku?", Pita on.

Privatni zajmodavci

"Privatni zajmodavac jednostavno je pojedinac sa značajnim kapitalom koji vam može posuditi", kaže kupci Senna House Mat Trenchard. „Iznenadili biste se koliko ljudi tamo traži novce koji su uštedjeli. Oni će funkcionirati poput HML-a [zajmodavca tvrdog novca], osim što obično možete dobiti bolje stope i uvjete. "

Trenchard kaže da su privatni zajmodavci možda otvoreniji za pregovaranje o uvjetima plaćanja nego što to daju zajmodavci tvrdog novca. Oni čak mogu biti spremni sudjelovati u sporazumu i uzeti dio dobiti u zamjenu za ne naplaćivanje kamata.

"Ključ neiskusnog lepršača je imati samopouzdanja pri pregovorima", kaže Trenchard. "Moraju se umrežiti i razgovarati s drugim kupcima o tome koliko su navikli plaćati i znaju da mogu otići. Nemojte misliti jer s prvim zajmodavcem s kojim razgovarate niste mogli postići dogovor da nećete pronaći novac za ugovor. "

Možete potražiti privatne zajmodavce na lokalnim događanjima umrežavanja nekretnina. Ti pojedinci mogu naplatiti 8% do 12%, plus nula do dva boda u usporedbi s 12% do 15% zajmodavca s dva do pet bodova, kaže Trenchard. Poput zajmodavca za težak novac ili banke, oni će založiti prvi položaj na kući.

Kako provjeriti privatnog zajmodavca

Iskusni profesionalni lepršavi strojevi kažu da je najbolji način za mjerenje privatnog zajmodavca o kojem razmišljate razgovarati s drugim papučicama - koje ćete također naći na mrežnim događanjima za nekretnine - i pitati imaju li iskustva s tim zajmodavcima. Koliko je brz bio preokret? Kakve su cijene dobili? Koliko je reagirao zajmodavac? Možete tražiti reference i nazvati ih.

U najgorem scenariju obično dolazi do pada jer zajmodavac ne osigura obećano financiranje, a kupac gubi svoj ozbiljni novčani depozit. Druga se mogućnost iznenađuje za stolom nagodbe neočekivanim naknadama za zajmodavce. Postoji i potencijalna pravna svađa oko uvjeta ugovora ili zajmodavac koji pokušava uhvatiti zajmoprimca u slučaju neplaćanja kako bi mogao iskoristiti imovinu. Sve su to dobri razlozi da provjerite zajmodavca prije nego što išta potpišete.

"To je rečeno, imajte na umu da u ovoj vrsti transakcije zajmodavac trguje hrpom novca u zamjenu za neke potpisane listove papira - dokumente o zajmu. Zajmoprimac nije loš posao ”, kaže Machado.

Internetski privatni zajmodavci

Tehnički gledano, privatni zajmodavac je prijatelj, član obitelji ili drugi pojedinac koji ne posluje s posudbom novca, ali pristaje financirati vas, kaže Brian Davis, suosnivač SparkRental-a i investitor u nekretnine s 15 nekretnina, Neke se tvrtke mogu nazivati ​​privatnim zajmodavcima samo zato što su u privatnom vlasništvu. Kao i zajmodavci za težak novac, možete ih pronaći i na internetu.

5 Arch Funding, sa sjedištem u Irvineu u Kaliforniji, radi s iskusnim lepršavima u 30 država. Nudi jednocifrene kamatne stope za fiksne i nenamjenske kredite.

Sidreni zajmovi, tvrtka u Calabasasu, Kalifornija, mogu zaključiti ugovore o širokom spektru vrsta imovine po konkurentnim kamatnim stopama u 46 država. Uvjeti se razlikuju od države do države. Na primjer, u Kaliforniji, zajmovi su dostupni s kamatnim stopama od 8% do 13%, ovisno o iskustvu zajma i iskustvu zajmoprimaca, s naknadama za odlazak od 2% do 3% i uvjetima kredita od šest do 12 mjeseci bez plaćanja unaprijed kazne. Papuče mogu posuditi do 70% ARV kuće. Potrebno je uplatiti predujam od najmanje 10% do 20% od troškova stjecanja. Zajmoprimci moraju imati dokazanu evidenciju od najmanje pet okretaja u prethodnih 18 mjeseci. Sidreni zajmovi razmotrit će zajmove kvalificiranim korporacijama i višečlanim društvima s ograničenom odgovornošću (LLC) s manje od pet okretaja. Do financiranja može doći za dva dana do dva tjedna, a obično traje jedan tjedan, navodi se na web stranici tvrtke.

Grupno financiranje

Mnoštvo se oslanja na skupinu raznih pojedinaca i / ili institucija za zajedničko financiranje zajmova. Svaki zajmodavac, kojeg nazivaju investitorom, isporučuje mali postotak zajmoprimčevog zajma i na taj novac zarađuje kamate.

Tradicionalne stranice crowdfundinga poput Prospera nisu usmjerene prema kupnji i preusmjeravanju kuća. Prosperov maksimalni iznos zajma od 35.000 dolara namijenjen je projektima poput obnove kuća, konsolidacije duga i financiranja malih poduzeća. Tu se pojavljuju specijalne stranice crowdfundinga za stambene prostore. Neke će unaprijed financirati vaš zajam, što znači da će tvrtka brzo zatvoriti zajam koristeći svoj novac dok čeka da investitori pripreme sredstva, dok drugi ne zatvore kredit. dok investitori u potpunosti to ne financiraju. To može značiti sporije zatvaranje ili nikakvo zatvaranje.

"Web stranice za prikupljanje novca zauzimaju sličnu nišu kao i zajmodavci za težak novac", kaže Davis. "Oni su relativno skupi, ali će pozajmljivati ​​ulagačima u nekretnine bez obzira na to koliko hipoteka imaju, te će se usredotočiti na osiguranje i kvalitet samog posla."

Web stranice za prikupljanje sredstava

Groundfloor nudi zajmove od 25.000 do 2 milijuna USD uz financiranje do 90% LTC-a (100% troškova obnove), zatvaranje za samo sedam dana, bez plaćanja tijekom trajanja kredita i nema poreznih prijava ili bankovnih izvoda za kredite ispod pola milijuna. Kamatne stope kreću se od 5, 4% do 26%. Zajmoprimci moraju platiti kamate minimalno tri mjeseca, čak i ako otplaćuju kredit prije. Tipični troškovi zatvaranja su od 500 do 1500 dolara, a Groundfloor naplaćuje dva do četiri boda po zajmu. Svi bodovi i naknade mogu se prenijeti u zajam. Prizemlje obično ne radi s neiskusnim perajama.

Patch of Land nudi zajmove od 100.000 do 5 milijuna USD uz financiranje do 80% vrijednosti kredita ili do 70% obnovljene vrijednosti, zatvaranje za samo sedam dana, a kamate počinju od 7, 99 %. Zajmoprimci vrše automatska mjesečna plaćanja kamate na svoje kredite u trajanju od jednog do 36 mjeseci. Patch of Land surađuje samo s iskusnim programerima.

Fund That Flip nudi do 90% kupoprodajne cijene, do 100% obuhvata posla, zatvaranje za samo sedam dana, uvjete kredita od šest do 24 mjeseca, a rate počinju od 7, 99%.

Povratni nedostaci

Trenchard i Machado rekli su da nisu koristili nijedno web mjesto za crowdfunding nepokretnosti, ali oboje su sumnjali da bi postupak crowdfundinga za procjenu i obvezao na neki posao mogao biti sporiji od onoga što će dužnik doživjeti s privatnim ili tvrdim zajmodavcem. Jednom kada flipper ima čvrst odnos s zajmodavcem, njih dvoje će možda moći sklopiti ugovor za 24 sata kada se pojave velika prilika i sva papirologija je u redu.

Za razliku od privatnog zajmodavca, stranice za crowdfunding također ne nude mogućnost pregovaranja. Možda su postavili parametre za svaki posao jer su odgovorni velikoj grupi ulagača.

Donja linija

Ako nemate dovoljno novca da biste kuću vratili bez financijske pomoći, ili ako novac imate, ali želite ograničiti rizik, postoji nekoliko načina da dobijete sredstva. Zajmodavac s tvrdim novcem, privatni zajmodavac ili web lokacija za pronalaženje nekretnina može vam pomoći u ostvarenju vaših snova o kući.

Sve su ove opcije skupe u usporedbi s tradicionalnim hipotekarnim financiranjem kuće u kojoj živi vlasnik, ali njihova cijena odražava visoki rizik koji zajmodavac preuzima i malo vjerojatnost da ćete dobiti zajam s niskim kamatama za preusmjeravanje kuće. No, koristeći tuđi novac ne samo što vam omogućuje započinjanje posla u malim ili novčanim ulozima, ali vam daje i priliku da istovremeno bacate više nekretnina i povećate ukupni profit nakon što steknete dovoljno iskustva za obavljanje više posla,

"Ako znate mogućnosti, gdje ih pronaći i kako umrežiti, problem leži više u pronalaženju ponuda nego u pronalaženju novca", kaže Trenchard. "Vrlo je lako pronaći novac za mnogo, ali vrlo je teško pronaći sjajne ponude."