Kako kamatne stope utječu na vrijednosti imovine

Kamatne stope, posebno stope na međubankarske razmjene i trezorske zapise, imaju snažan utjecaj na vrijednost nekretnina koje stvaraju dohodak kao i na bilo koji investicijski mehanizam. Budući da je njihov utjecaj na sposobnost pojedinca da kupuje stambene nekretnine (povećanjem ili smanjenjem troškova hipotekarnog kapitala) toliko dubok, mnogi ljudi pogrešno pretpostavljaju da je jedini odlučujući faktor u procjeni nekretnina trenutna stopa hipoteke.

Međutim, hipotekarne stope samo su jedan od faktora povezanih s kamatama koji utječu na vrijednosti imovine. Budući da kamatne stope također utječu na kapitalne tokove, ponudu i potražnju kapitala i potrebne stope povrata ulaganja, kamatne stope utječu na cijene nekretnina na različite načine.

Kako kamatne stope utječu na vrijednosti imovine

Osnove vrednovanja

Da biste razumjeli kako kamatne stope, kapitalni tokovi i stope financiranja pod utjecajem vlade utječu na vrijednosti imovine, trebali biste imati osnovno razumijevanje pristupnog pristupa vrijednostima nekretnina. Iako na vrijednosti nekretnina utječu ponuda i potražnja za nekretninama na određenom lokalitetu i zamjenski trošak razvoja novih nekretnina, dohodovni pristup je najčešća tehnika vrednovanja za ulagače. Pristup prihoda koji pružaju procjenitelji komercijalnih nekretnina te osiguravatelji i investitori ulaganja zaštićenih nekretninama vrlo je sličan analizi diskontiranog novčanog toka provedenom u kapitalu i obveznicama.

Jednostavno rečeno, procjena vrijednosti započinje predviđanjem prihoda od imovine, koja ima oblik predviđenih plaćanja najma ili, u slučaju hotela, predviđene popunjenosti pomnožene s prosječnim troškovima po sobi. Zatim, uzimajući sve troškove na imovini, uključujući troškove financiranja, analitičar dolazi do neto operativnog prihoda (NOI) ili novčanog toka koji ostaje nakon svih operativnih troškova.

Oduzimajući sve kapitalne troškove, kao i sav investicijski kapital za održavanje ili popravak imovine i ostale nekvalitetne troškove od NOI, rezultat je neto novčani tok (NCF). Budući da nekretnine obično ne zadržavaju novac ili imaju utvrđenu politiku dividendi, NCF izjednačava novac dostupan investitorima i jednak je novcu od dividendi, koji se koristi za vrednovanje kapitala ili ulaganja s fiksnim dohotkom. Kapitaliziranjem dividendi ili diskontiranjem novčanog toka (uključujući bilo koju preostalu vrijednost) za određeno razdoblje ulaganja, utvrđuje se vrijednost imovine.

Priljev kapitala

Kamatne stope mogu značajno utjecati na troškove financiranja i hipoteke, što zauzvrat utječe na troškove na imovini i tako utječe na vrijednosti. Međutim, ponuda i potražnja za kapitalom i konkurentnim investicijama imaju najveći utjecaj na zahtijevanu stopu prinosa (RROR) i vrijednosti ulaganja. Kako se Odbor federalnih rezervi pomaknuo fokus s monetarne politike i više prema upravljanju kamatnim stopama kao načinu za poticanje gospodarstva ili zaustavljanje inflacije, njegova politika ima izravan utjecaj na vrijednost svih ulaganja.

Kako se međubankarski tečajevi smanjuju, smanjuje se i vrijednost sredstava i pristižu sredstva u sustav; obrnuto, kada stope rastu, raspoloživost sredstava opada. Što se tiče nekretnina, promjene međubankovnih kamatnih stopa ili dodaju ili smanjuju količinu kapitala dostupnog za ulaganje. Iznos kapitala i trošak kapitala utječu na potražnju, ali i na ponudu - odnosno, novac dostupan za kupovinu i razvoj nekretnina. Na primjer, kada je raspoloživost kapitala tijesna, davatelji kapitala imaju tendenciju pozajmljivati ​​manje kao postotak unutarnje vrijednosti ili ne toliko daleko od "kapitalnog staka". To znači da se zajmovi daju po nižim omjerima zajma i vrijednosti, čime se smanjuju utjecaji novčanog toka i vrijednosti imovine.

Te promjene kapitalnih tokova mogu također imati izravan utjecaj na dinamiku ponude i potražnje za imovinom. Troškovi kapitala i raspoloživost kapitala utječu na opskrbu pružajući dodatni kapital za razvoj imovine; oni također utječu na populaciju potencijalnih kupaca koji traže ponude. Ova dva faktora djeluju zajedno u određivanju vrijednosti svojstava.

Popusti cijene

Najočitiji utjecaj kamatnih stopa na vrijednosti nekretnina može se promatrati u izvedbi diskontnih ili kapitaliziranih stopa. Stopa kapitalizacije može se promatrati kao potrebna dividendna stopa investitora, dok je diskontna stopa jednaka zahtjevima investitora za ukupnim povratom. K obično označava RROR, dok je stopa kapitalizacije jednaka (Kg), gdje je g očekivani rast prihoda ili povećanje aprecijacije kapitala.

Na svaku od ovih stopa utječu prevladavajuće kamatne stope jer su jednake bezrizičnoj stopi plus premiji na rizik . Za većinu ulagača stopa bez rizika je stopa na američke blagajne; zagarantovani kreditom savezne vlade, smatraju se bez rizika jer je vjerojatnost neplaćanja tako mala. Budući da ulaganja visokog rizika moraju postići razmjerno veći povrat da bi nadoknadili dodatni rizik koji snose, prilikom određivanja diskontnih stopa i stope kapitalizacije, ulagači dodaju premiju na rizik bezrizičnoj stopi kako bi utvrdili prinos prilagođen riziku potreban za svaku uloženu investiciju,

Budući da je K (diskontna stopa) jednaka rizičnoj stopi uvećanoj za premiju na rizik, stopa kapitalizacije jednaka je netrificiranoj stopi plus premiji na rizik, umanjenoj za očekivani rast prihoda (g). Iako se premije rizika razlikuju kao rezultat ponude i potražnje i drugih faktora rizika na tržištu, diskontne stope će varirati zbog promjena u kamatnim stopama koje ih čine. Kada se povećavaju potrebni prinosi na konkurentna ili zamjenska ulaganja, vrijednosti nekretnina padaju; obrnuto, kada kamatne stope padaju, cijene nekretnina rastu.

Donja linija

Važno je usredotočiti se na hipotekarne stope jer oni imaju izravan utjecaj na cijene nekretnina. Ako ste potencijalni vlasnik kuće ili ulagač u nekretnine, jednostavan način istraživanja trenutnih kamatnih stopa je korištenje hipotekarnog kalkulatora.

Zbog toga je važno napomenuti da promjena kamatnih stopa utječe na brojne aspekte nekretnina. Osim cijene vašeg novog doma, kamatne stope također utječu na dostupnost kapitala i potražnju za ulaganjima. Ti kapitalni tokovi utječu na ponudu i potražnju imovine i, kao rezultat, utječu na cijene nekretnina.

Također, kamatne stope također utječu na prinose na zamjenska ulaganja, a promjene cijena ostaju u skladu s inherentnim rizikom ulaganja u nekretnine. Te promjene zahtijevanih stopa povrata za nekretnine razlikuju se i tijekom razdoblja destabilizacije na kreditnim tržištima. Kako investitori predviđaju povećane varijabilnosti u budućim stopama ili povećanje rizika, premije za rizik proširuju se, pojačavajući silazni pritisak na cijene nekretnina.