Kako zaraditi novac u nekretninama

Bez obzira jeste li oduvijek bili znatiželjni o potencijalima ulaganja u nekretnine - ili ste jednostavno bolesni od reklama koje obećavaju malo poznate načine "profita od vaše imovine!" - stvarno je vrijedno naučiti kako nekretnina stvara bogatstvo.

U ovom članku ne razmatramo nejasne strategije ulaganja u nekretnine ili nudimo osnovni prilog za vlasništvo kuće (za potonje pogledajte First First Homebuyer's Guide ). Umjesto toga, ovaj će se članak usredotočiti na osnovne načine na koji se novac zarađuje putem nekretnina. Srećom po nas, ovo se nije stoljećima promijenilo, bez obzira na to kakav sjaj gurmani trenutka pokušaju staviti na njega.

Vodič: Istraživanje ulaganja u nekretnine

Zahvalnost

Najčešći način na koji nekretnina donosi profit: cijeni - to jest, povećava vrijednost. To se postiže na različite načine za različite vrste imovine, ali se ostvaruje samo na jedan način: prodajom. Međutim, možete povećati povrat ulaganja u nekretninu na nekoliko načina. Jedan od njih - ako ste posudili novac da biste ga kupili na prvom mjestu - je refinanciranje zajma pod nižim kamatama (koristite naš hipotekarni kalkulator za izračun trenutnih stopa refinanciranja). Na ovaj ćete se način sniziti trošak za nekretninu, a na taj način povećati iznos koji ste očistili s nje.

Sirova zemlja

Naravno, najočitiji izvor poštovanja prema nerazvijenom zemljištu je njegov razvoj. Kako se gradovi šire, zemljište izvan granica postaje sve vrijednije i značajnije zbog potencijala koje programeri mogu kupiti. Tada programeri grade kuće koje tu vrijednost još više podižu.

Cijene u zemlji mogu također poticati otkrićima vrijednih minerala ili druge robe na njemu, pod uvjetom da kupac, naravno, ima pravo na njih. Ekstremni primjer toga bi bila sjajna nafta, ali uvažavanje može doći i iz šljunkovitih naslaga, drveća i slično.

Stambena imovina

Kada pogledate stambene objekte, lokacija je često najveći faktor u procjeni. Kako se susjedstvo oko kuće razvija, dodavanje tranzitnih ruta, škola, trgovačkih centara, igrališta itd. Može dovesti do porasta vrijednosti. Naravno, ovaj se trend može raditi i obrnuto, kada vrijednosti kuće propadaju kako kvart propada.

Poboljšanja kod kuće također mogu potaknuti zahvalnost i to je nešto što vlasnik nekretnine može izravno kontrolirati. Umetanje dodatne kupaonice, grijanje garaže i preuređivanje kuhinje najsavremenijim uređajima samo su neki od načina na koji vlasnik imovine može pokušati povećati vrijednost kuće. Mnoge od ovih tehnika su oplemenjene preklopnicima imovine koji su se u kratkom vremenu specijalizirali za dodavanje popravaka s velikim povratom.

Pregradnja i prevrtanje nekretnina mogu biti profitabilan način za stvaranje brzog, kratkoročnog uvida iako zahtijeva pažljivo planiranje.

Poslovna imovina

Komercijalna imovina dobiva na vrijednosti iz istih razloga kao i sirova zemlja i stambena nekretnina: lokacija, razvoj i poboljšanja. Najbolja komercijalna imanja neprestano su tražena. (Za čitanje u vezi, pogledajte 7 koraka do vruće ponude za komercijalne nekretnine .)

Uloga inflacije

Uzimajući u obzir aprecijaciju, jedan je glavni čimbenik: ekonomski utjecaj inflacije. Godišnja stopa inflacije od 10% znači da vaš dolar sljedeće godine može kupiti samo oko 90% istog dobra, a to uključuje imovinu. Da je komad zemlje 1970. godine vrijedio 100 000 dolara i desetkovao je uspavano, nerazvijeno i ne voljeno desetljećima, danas bi vrijedilo još mnogo puta više. Zbog bježeće inflacije tijekom 1970-ih i stalnog tempa od tada, vjerojatno će trebati više od 500.000 USD za kupnju sada, uz pretpostavku da je 100.000 USD tada bilo fer tržišna vrijednost.

Dakle, sama inflacija može uzrokovati aprecijaciju nekretnina, ali pomalo je piratska pobjeda. Iako zbog inflacije možete dobiti pet puta više novca, mnogi drugi proizvodi koštaju pet puta više nego sada, tako da je kupovna moć u trenutnom okruženju još uvijek faktor. (Saznajte više u 5 priča o inflaciji izvan kontrole .)

prihod

Drugi veliki način na koji nekretnine stvaraju bogatstvo je redovnim plaćanjem prihoda. Općenito se naziva iznajmljivanje, prihod od nekretnina može doći u mnogim oblicima.

Prihod od sirove zemlje

Ovisno o vašim pravima na zemljište, tvrtke vam mogu isplatiti tantijeme za bilo kakva otkrića ili redovne isplate za bilo koju strukturu koju dodaju. Oni uključuju dizalice za crpke, cjevovode, šljunčane jame, pristupne ceste, kule sa stanicama i tako dalje. Sirovo zemljište se također može unajmiti za proizvodnju, obično poljoprivredne proizvodnje.

Prihodi od stambene imovine

Ogromna većina dohotka od stambene imovine dolazi u obliku osnovne najamnine. Vaši stanari plaćaju fiksni iznos mjesečno - a to će porasti inflaciju i potražnju - i vi uzimate svoje troškove iz njega, a preostali dio potražite kao prihod od najma. Iako je istina da ćete dobiti isplatu osiguranja ako vaši stanari spale mjesto, isplata pokriva samo troškove nadomještanja izgubljenog i nije pravi prihod.

Prihodi od komercijalne imovine

Komercijalne nekretnine mogu donositi prihode iz gore navedenih izvora, pri čemu je osnovna najamnina opet najčešća, ali mogu dodati i još jednu u obliku dohotka od opcija. Mnogi komercijalni stanari platit će naknadu za ugovorne opcije poput prava prvog odbijanja u susjednom uredu. Stanari plaćaju premiju kako bi održali ove opcije bilo da ih koriste ili ne. Prihod od opcija ponekad postoji za sirovu zemlju, pa čak i stambene nekretnine, ali oni su daleko od uobičajenih.

Alternative

Trustovi za ulaganja u nekretnine (REITs), hipotekarni vrijednosni papiri (MBS), korporacije za hipotekarne investicije (MICs) i grupe za ulaganje u nekretnine (REIG) mogu biti poznate kao alternative u sektoru nekretnina. Ova ulaganja obično se smatraju vozilima za dobivanje prihoda od nekretnina, ali imaju različite postupke za to i različite procese ulaska.

S REIT-om, vlasnik više komercijalnih nekretnina prodaje dionice (često javno trgovane) investitorima (obično radi financiranja kupnje više nekretnina), a zatim predaje prihod od najma u obliku raspodjele. REIT je posjednik stanara (koji plaćaju najamninu), ali vlasnici REIT-a bilježe prihode nakon što se troškovi upravljanja zgradama i REIT-a povuku. Postoji posebna metoda za ocjenu REIT-a.

MBS i MIC-ovi čak su i daljnji korak uklonjeni jer ulažu u privatne hipoteke, a ne u njihova osnovna svojstva. MIC-ovi se razlikuju od MBS-ova po tome što drže cijele hipoteke i prenose kamate od plaćanja investitorima, a ne sekuritiziranje dijelova glavnice i / ili kamata. Ipak, obojica nisu toliko ulaganja u nekretnine koliko su ulaganja u dug.

Moguće su i druge alternative poput REIG-a. REIG-ovi su obično privatna ulaganja s vlastitim jedinstvenim strukturiranjem, nudeći investitorima ulaganja u kapital ili partnerstvo.

Za zaradu u ovom sektoru dostupno je nekoliko vjerodostojnih alternativa za nekretnine, ali dolaze s različitim upozorenjima i ulaznim točkama.

Dim i ogledala

Slično drugim alternativama s nekretninama koja su podložna investiranju, većina metoda "razbuktavanje uma super fantastičnim povratom" samo je sloj povrh osnovnih tokova prihoda.

Na primjer, postoje neformalne opcije za stambenu nekretninu u kojima plaćate naknadu ili premiju kako biste imali pravo kupiti kuću u određenom razdoblju po dogovorenoj cijeni. Zatim ćete naći investitore koji će za nekretninu platiti više od vaše opcijske cijene. U ovom slučaju, premija koju dobivate u osnovi je naknada pronalazača za uspoređivanje osobe koja traži ulaganje s osobom koja je želi prodati, a ne razlikuje se od provizije agenta za nekretnine. Iako je to prihod, to ne potiče od posjedovanja (primjerice držanja djela) nekretnine. (Za detaljniju raspravu pogledajte kako zaraditi novac opcijama nekretnina .)

Donja linija

Postoji nekoliko dokazanih strategija za zarađivanje novca u nekretninama. Cijene, inflacija i prihodi rangiraju visoko na listi, ali postoji i nekoliko alternativnih ulaganja u nekretnine. Na vama je kako razumjeti svoja ulaganja, rizike i isplati li se cjelokupni proces ili ne.