Koliko novca treba da odložim hipoteku?
- Koliko vam kuća može priuštiti?
- Predujam i omjer zajma i vrijednosti
- Kako vaš predujam utječe na vaše ponude
- Programi zajma s niskim predujmom
- 4 načina za uštedu više za predujam
Kada kupite kuću, jedan od najvećih predujma je predujam. Da ne biste brkali sa troškovima zatvaranja, predujam je dio kupoprodajne cijene koji plaćate unaprijed pri zatvaranju. Općenito, ako odložite manje novca na zatvaranje kuće, platit ćete više naknada i kamata tijekom trajanja zajma (i obrnuto).
Iznos koji ste odredili kao predujam pomaže vjerovniku u određivanju novca koji će vam posuditi i koja vrsta hipoteke je najbolja za vaše potrebe. Ali koliko je samo pravi iznos za predujam? Ako plaćate premalo, s vremenom će vas koštati kamate i naknade. Previše bi moglo potrošiti vašu štednju ili negativno utjecati na vaše dugoročno financijsko zdravlje. Uz to, još uvijek morate uzeti u obzir troškove zatvaranja, pokretne troškove i ostale mjesečne račune. Konačno, veličina vašeg predujma ovisi o vama: vašoj štednji, prihodu i budžetu za novi dom.
Prvo morate otkriti svoj proračun i kako to može utjecati na vaš uplatu. Besplatni internetski kalkulator hipoteke Investopedia pomaže vam izračunati mjesečne hipotekarne uplate i donijeti ispravne financijske odluke prilikom kupnje kuće. Jedno od polja traži procijenjeni iznos avansa.
Koliko vam kuća može priuštiti?
Kad vam se prethodno odobri hipoteka, zajmodavac će vam reći maksimalni iznos zajma na koji ste kvalificirani, na temelju odgovora u vašoj prijavi. Vaša hipotekarna prijava pita o procijenjenom iznosu avansa, primanjima, zaposlenosti, dugovanjima i imovini. Zajmodavac također povlači vaše kreditno izvješće i kreditni rezultat. Svi ovi faktori utječu na odluku zajmodavca o tome hoće li vam pozajmiti novac za kupnju kuće, koliko novca i pod kojim uvjetima i uvjetima.
Kao opću smjernicu, mnogi potencijalni vlasnici kuća mogu priuštiti hipoteku na imovini koja košta 2 do 2, 5 puta više od njihova bruto prihoda. Na primjer, ako zarađujete 100.000 USD godišnje, možete si priuštiti kuću između 200.000 i 250.000 USD.
Umjesto da jednostavno posudite maksimalni iznos zajma koji zajmodavac odobrava, bolje bi vam poslužio procjena procijenjene mjesečne hipoteke. Recimo, odobreni ste zajam od 300.000 dolara. Ako mjesečno plaćanje hipoteke i drugi mjesečni dugovi premašuju 43% vašeg bruto mjesečnog dohotka, možda ćete imati problema s vraćanjem zajma ako se vremena smanje. Drugim riječima, budite oprezni kada kupujete više kuće nego što si s razlogom možete priuštiti.
Ako iznajmljujete neko vrijeme - ili već imate kuću i želite ponovno kupiti - vjerojatno ćete se snažno nositi s mjesečnim hipotekarnim plaćanjem. Iznajmljivači trebaju imati na umu da posjedovanje kuće ili stana uključuje dodatne troškove poput poreza na imovinu, održavanja, osiguranja, mogućih naknada Udruženja vlasnika kuća (HOA) i neočekivanih popravaka.
Osim što kupujete kuću, možda biste željeli doprinijeti i drugim financijskim ciljevima poput štednje za mirovinu, osnivanja obitelji, skraćivanja štednog fonda za hitne slučajeve i otplaćivanja duga. Uzimanje previsoke mjesečne hipoteke isplatiće gotovinu koja bi u suprotnom mogla krenuti ka nekim od ovih važnih ciljeva.
Predujam i omjer zajma i vrijednosti
Vaš predujam igra ključnu ulogu u određivanju omjera kredita-vrijednosti ili LTV-a. Da bi se izračunao omjer LTV, iznos zajma dijeli se s fer tržišnom vrijednošću kuće koja je određena procjenom imovine. Što je veći vaš predujam, niža je LTV (i obrnuto). Budući da zajmodavci koriste LTV za procjenu hipoteka zajmoprimaca, niži LTV znači da na hipoteku plaćate niže kamate - i mogu izbjeći dodatne troškove.
Niži omjer LTV predstavlja manji rizik za zajmodavce. Zašto? Započinjete s više kapitala u vašem domu, što znači da imate veći udio u svojoj imovini u odnosu na preostali kreditni saldo. Ukratko, zajmodavci pretpostavljaju da je manje vjerojatno da će platiti hipoteku. Ako zaostanete za hipotekom i zajmodavac mora iskoristiti zalog kod kuće, veća je vjerojatnost da će je preprodati i nadoknaditi veći dio vrijednosti kredita ako je omjer LTV-a niži.
Osim za procjenu rizika, zajmodavci koriste omjer LTV-a za cijenu vaše hipoteke. Ako je vaš LTV omjer niži, vjerojatno ćete dobiti nižu kamatnu stopu. Ali ako omjer LTV premaši 80%, što znači da ste stavili manje od 20% vrijednosti kuće kao predujam, očekujte više kamatne stope. Ove stope pokrivaju povećani rizik zajmodavca da vam pozajmi novac.
Također, ako vaš omjer LTV prelazi 80%, vjerojatno ćete platiti privatno hipotekarno osiguranje ili PMI. Iznos PMI koji ćete platiti ovisi o vrsti vašeg kredita. Na primjer, zajmovi osigurani od strane Federalne stambene uprave zahtijevaju i premiju hipotekarnog osiguranja koja se plaća pri zatvaranju, kao i godišnju premiju hipotekarnog osiguranja (MIP) za vrijeme trajanja kredita. Iako zajmovi FHA imaju nizak, 3, 5% predujam plaćanja, ukupni troškovi posudbe novca izračunati u godišnjoj postotnoj stopi obično su mnogo veći za ove kredite.
Kako vaš predujam utječe na vaše ponude
Kad ste u lovu za pravim domom, vrijeme je od suštine. Kuće se kreću u ulaznim razinama uobičajeno brzo prodaju, a želite ponuditi najbolju nogu naprijed kad dajete ponudu, jer ćete vjerojatno imati konkurenciju. Kad su tržišta konkurentna i prodavači dobivaju višestruke ponude, žele vidjeti najbolje ponude kupaca, uključujući znatan predujam. S gledišta prodavatelja, kupci koji imaju više novca da se odlože su atraktivniji jer imaju više kože u igri.
Viši predujam može prodavaču naznačiti da imate dovoljno novca u gotovini i solidne financije da biste dobili konačno odobrenje zajma (i došli do stola za zatvaranje) bez problema. Također, viši predujam može nadmašiti ostale ponude koje od prodavača traže plaćanje troškova zatvaranja ili ponude ispod tražene cijene. Netko s velikim iznosom predujma vjerojatno neće zatražiti takvu pomoć, a prodavači vjerojatnije će raditi s kupcem koji ima novac i motivaciju da kupnju izvrši uz minimalno trljanje.
Programi zajma s niskim predujmom
Stari standard je bio da su kupci domova trebali 20% niže kako bi kupili dom. Vremena su se promijenila. Mnogi kupci kuća, posebno kupci koji prvi put kupuju, jednostavno nemaju uštedu 20% predujma. To se sve češće događa kako cijene doma narasle na mnogim američkim tržištima stanova. Primjerice, srednja cijena postojeće kuće u siječnju 2018. iznosila je 240.500 dolara, što je porast od 5, 8% u odnosu na 227.300 USD u siječnju 2017., prema Nacionalnom udruženju nekretnina.
Zapravo, kupci kuća koji su financirali svoj dom smanjili su u prosjeku 10% kupoprodajne cijene, prema NAR-ovom Profiliranju kupaca i prodavača za 2017. godinu. Kupci koji prvi put koriste financiranje obično odbacuju samo 5% kupoprodajne cijene, pokazalo je istraživanje.
Za one koji ne mogu priuštiti 20% predujma, nekoliko vrsta hipoteka nudi mogućnost niskog predujma.
Konvencionalni zajmovi
Programi Fannie Mae i Freddie Mac (smanjenje od 3%)
Fannie Mae i Freddie Mac, poduzeća pod pokroviteljstvom vlade koja kupuju i prodaju većinu hipoteka u SAD-u, zahtijevaju samo 3% popusta za korisnike kredita s jakim kreditnim sposobnostima. Oba programa će razmotriti neke dužnike koji nemaju kreditnu ocjenu izradom netradicionalnog kreditnog izvješća - sve dok ti dužnici ispunjavaju određene smjernice duga i prihoda i zajma / vrijednosti uz ostale zahtjeve. Hipotekarni program Fannie Mae HomeReady omogućuje omjer 97% LTV-a za zajmoprimce s minimalnom kreditnom ocjenom od 620. Hipoteka Freddie Mac-a Home Possible Advantage također nudi omjer 97% LTV-a za korisnike kredita, ali zahtijeva minimalni kreditni rezultat od 660 da biste se kvalificirali.
Pojedinačni programi zajmodavca (od 1% do 3% niže)
Mnogi zajmodavci nude programe Fannie Mae i Freddie Mac i dodaju svoju osobnu pomoć u slučaju avansa za konvencionalni zajam. Na primjer, Guild Hipoteka zahtijeva 1% sniženja i pruža dar od 2% za zajmoprimce s kvalificiranim niskim primanjima i minimalnim kreditnim rezultatom od 680. Vaša prva hipoteka Wells Fargoa omogućava sniženje od 3% bez zahtjeva za srednjim prihodima. Ovo su samo dvije od mnogih opcija. Ako vam je potreban zajam s niskim predujmom plaćanja, pitajte zajmodavce o njihovim ponudama koji će vam pomoći u suziti vaše odabire.
Jumbo zajmovi (10% do 20% manje)
Jumbo krediti najčešća su vrsta nesukladnih konvencionalnih zajma dostupnih kućnim kupcima. Zajmodavci imaju različite kvalificirajuće smjernice za jumbo zajmove, koji premašuju ograničenje zajma koje određuje područje koje je postavila savezna vlada. Budući da jumbo zajmoprimci predstavljaju veći rizik za zajmodavca, očekujte da će smanjiti 10% do 20% kupoprodajne cijene. Zajmoprimci sa kreditnim rezultatima od 700 ili više imaju tendenciju da dobiju najbolju cijenu, ali neki će zajmodavci raditi s jumbo posuditeljima s minimalnom ocjenom od 660. Zajmodavci će možda zahtijevati da imate 10% od kupoprodajne cijene kuće u gotovini ili drugoj imovini u slučaju naiđete na probleme vraćanja hipoteke.
Zajmovi osigurani od države
FHA zajmovi (snižen 3, 5%)
Na FHA kredite možete uložiti manje od 3, 5% ako imate minimalni kreditni rezultat od 580. Zajmodavci koji su odobreni od FHA također će uzeti u obzir korisnike kredita s netradicionalnom kreditnom poviješću sve dok ste na vrijeme imali plaćanja zakupa. u posljednjih 12 mjeseci, ne više od jedne 30-kasne isplate za druge vjerovnike i niste imali nijednu akciju naplate (izuzeci medicinskih računa) u posljednjih 12 mjeseci. Isto tako, nekretnina koju kupujete mora biti u skladu sa imovinskim standardima koje je za obiteljske i stambene domove postavilo američko Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja i biti unutar granica FHA zajma. Još jedna korist FHA kredita je da možete koristiti financijski dar od rođaka ili prijatelja prema cijelom ili dijelu svog predujma, ako pružite dokumentaciju u kojoj se navodi da je to poklon, a ne zajam treće strane.
VA zajmovi (0% manje)
Američko vojno osoblje, veterani i njihove obitelji mogu se kvalificirati za zajmove koji nisu umanjili i podržani od strane američkog Ministarstva za boračka pitanja. Ostale pogodnosti uključuju ograničenje troškova zatvaranja (koje može platiti prodavač), bez posredničkih naknada i bez MIP-a. VA zajmovi zahtijevaju "naknadu za financiranje", postotak iznosa zajma koji pomaže nadoknaditi troškove poreznim obveznicima. Naknada za financiranje varira ovisno o kategoriji vojne službe i iznosu zajma.
USDA zajmovi (0% manje)
Američko Ministarstvo poljoprivrede jamči zajmove kako bi pomoglo kupcima domova u kupcima s niskim prihodima u ruralnim područjima širom zemlje. Za kvalificirane zajmoprimce, ovi zajmovi ne zahtijevaju novac - sve dok nekretnine zadovoljavaju USDA pravila prihvatljivosti.
Programi pomoći za predujam
Posebni programi u vašoj državnoj ili lokalnoj kući za stanovanje nude kupcima koji prvi put pružaju usluge. Mnogi od tih programa dostupni su na temelju prihoda ili financijskih potreba kupaca. Ovi programi, koji obično nude pomoć u obliku bespovratnih sredstava, također mogu pomoći u zatvaranju troškova. Američko Ministarstvo za stambeni i urbanistički razvoj nabraja programe za prvu pomoć u domaćinstvu od strane države. Odaberite svoju državu, a zatim "Pomoć u vlasništvu kuće" da biste pronašli program koji vam je najbliži.
4 načina za uštedu više za predujam
Može biti izazov uštedjeti novac za predujam kuće. Evo nekoliko brzih savjeta kako doći do vas:
- Počnite rano s automatiziranim planom. Uz redovan račun štednog ili hitnog fonda, otvorite namjenski štedni račun za svoj predujam. Nakon svakog razdoblja plaćanja ili pada (poput financijskog dara, povrata poreza, bonusa ili nasljedstva), položite novac u svoj osnovni fond i promatrajte kako saldo raste s vremenom. Ako što prije i što češće doprinesete tom fondu, to će vam pomoći da pratite put.
- Smanjite svoju potrošnju. Ako vam je vlasništvo nad kućom važno, izrežite ili smanjite nepotrebne troškove kao što su usluga kablovske i televizije, jedenje hrane, godišnji odmor ili drugo što nije neophodno. Ako trošite manje, uštedjet ćete više na vašem predujmu i imati ćete dodatni novac za otplatu ostalih dugova. Žrtvavanje sada može puno prijeći na postizanje ciljeva vašeg vlasništva.
- Otplatite dugove s visokim kamatama. Kreditne kartice ili zajmovi s visokim kamatama mogu naštetiti vašoj kreditnoj sposobnosti i dugoročno su skupi. Najprije se usredotočite na plaćanje tih računa i vidjet ćete učinak snježne kugle na smanjenje duga. Nakon što se ovi računi otplate, možete primijeniti mjesečne iznose prema uštedama u prvom plaćanju. No, te račune ne zatvarajte; to može sniziti vašu kreditnu ocjenu, jer gubite otvorenu kreditnu liniju i povijest računa. Umjesto toga, koristite ih minimalno (kupite benzin ili prigodnu večeru u restoranu) i odmah platite saldo. Takvo ponašanje pomaže u jačanju vaše povijesti plaćanja i pokazuje odgovorno korištenje kreditnim birou i zajmodavcima.
- Pronađite drugi posao. Mnogi kupci koji prvi put otkriju da mogu brže uštedjeti ako povećaju svoj prihod. Pronalaženje bočnih zabava kod kuće ili radeći sezonski posao u maloprodaji može vam pomoći povećati uštede u prvom plaćanju. Čak i ako privremeno radite šest mjeseci ili godinu dana prije kupnje kuće, dodatan prihod mogao bi biti poticaj koji vam je potreban za pristojnu predujam.
Donja linija
Nije nemoguće kupiti dom ako nemate puno novca spremljenog za predujam. Kupnja oko pravog zajmodavca i vrste zajma presudan je korak. S nižim predujmom, očekujte da ćete platiti veće naknade za zajmove i kamate, kao i PMI. Također, ne zaboravite uključiti programe pomoći za plaćanje avansa koji nude vaša država ili grad. Ako netko nudi financijski poklon prema vašem predujmu, pobrinite se da shvati da to ne može biti zajam. Napokon, nema uštede za uštedu za predujam: potrebno je vrijeme, disciplina i trud. No rezultat - kupnja vlastitog doma - može biti korisna, i financijski i osobno.
Nastavi čitati:
Vrhunski vodič za hipoteku
Kako mogu dobiti odobrenje za hipoteku?
Kako odabrati najbolju hipoteku
11 grešaka koje prvi put kupuju kuće treba izbjegavati
Što je hipotekarno osiguranje i koje su moje mogućnosti?
Koji su završni troškovi?
Kako postići najbolju stopu hipoteke
Koje su glavne vrste zajmodavaca?