Kako djeluje amortizacija imovine

Ulaganje u nekretnine za iznajmljivanje može se pokazati pametnim financijskim potezom. Za početak, nekretnina za najam može osigurati stalni izvor prihoda, dok gradite kapital i imovinu (u idealnom slučaju) cijeni. Postoje i porezne olakšice: svoje troškove najma možete odbiti od zarađenih prihoda od najma, smanjujući tako poreznu obvezu. Većina troškova zakupa imovine - uključujući hipotekarno osiguranje, porez na imovinu, troškove popravka i održavanja, troškove kućnog ureda, osiguranje, profesionalne usluge i putne troškove povezane s upravljanjem - oduzimaju se u godini u kojoj trošite novac.

Međutim, još jedan ključni odbitak poreza - onaj za amortizaciju - djeluje drugačije. Amortizacija je postupak koji se koristi za oduzimanje troškova kupnje i poboljšanja imovine za najam. Umjesto da uzmete jedan veliki odbitak u godini kada kupite (ili poboljšate) nekretninu, amortizacija raspodjeljuje odbitak kroz vijek trajanja nekretnine. Služba za unutarnje prihode (IRS) ima vrlo specifična pravila koja se tiču ​​amortizacije, a ako ste vlasnik nekretnine za najam, važno je razumjeti kako taj postupak funkcionira.

Koja se imovina amortizira?

Prema IRS-u, možete unaprijediti amortizaciju nekretnine za iznajmljivanje ako ispunjava sve ove uvjete:

• Posjedujete vlasništvo. (Smatrate se vlasnikom čak i ako imovina podliježe dugu.)
• Koristite nekretninu u svom poslu ili kao aktivnost za donošenje prihoda.
• Imanje može odrediti vijek trajanja, što znači da se nešto istroši, raspadne, navikne, postane zastarjelo ili izgubi vrijednost iz prirodnih uzroka.
• Očekuje se da će nekretnina trajati više od jedne godine.

Čak i ako nekretnina ispunjava sve gore navedene uvjete, ne može se amortizirati ako ste je stavili u službu i otuđili (ili je više ne koristite za poslovnu upotrebu) iste godine. Zemljište se ne smatra amortizirajućim. I općenito, ne možete amortizirati troškove čišćenja, sadnje i uređenja okoliša, jer se te aktivnosti smatraju dijelom troškova zemljišta.

Kada započinje amortizacija?

Možete početi uzimati amortizacijske odbitke čim se nekretnina stavi u promet ili bude spremna i dostupna za upotrebu kao najam. Evo primjera: Kupite nekretninu za najam 15. svibnja. Nakon što radite na kući nekoliko mjeseci, spremni ste je za najam 15. srpnja, pa se počnete oglašavati putem interneta i u lokalnim novinama. Pronašli ćete stanara, a zakup počinje 1. rujna. Kako je nekretnina stavljena u službu - odnosno spremna za davanje u zakup i zakup - 15. srpnja, kuću biste počeli amortizirati u srpnju, a ne u rujnu kada počnete skupljati najam.

Nastavljate s amortizacijom nekretnine dok se ne ispuni jedan od sljedećih uvjeta.

• Odbili ste cjelokupni trošak ili drugu osnovu u nekretnini.
• Imovinu povlačite iz usluge, čak i ako niste u potpunosti povratili troškove ili druge osnove. Imovina se povlači iz službe kada se više ne koristi kao imovina koja donosi dohodak - ili ako je prodate ili zamijenite, pretvorite u osobnu upotrebu, napustite ili je uništena.

Možete i dalje zahtijevati odbitak za amortizaciju za imovinu koja je privremeno „u praznom hodu“ ili se ne koristi. Ako popravite nakon što se jedan stanar iseli, na primjer, još uvijek možete amortizirati imovinu dok je pripremite za sljedeći.

Metoda amortizacije

Tri faktora određuju iznos amortizacije koji možete odbiti svake godine: osnovica u imovini, razdoblje povrata i upotrijebljeni način amortizacije. Svaka nekretnina za iznajmljivanje stana stavljena u službu nakon 1986. godine amortizira se korištenjem Modificiranog sustava ubrzanog povrata troškova (MACRS), računovodstvene tehnike koja raspodjeljuje troškove (i amortizacijske odbitke) tijekom 27, 5 godina, koliko vremena IRS smatra „korisnim vijekom trajanja. "Nekretnine za iznajmljivanje.

Iako se prilikom obračuna amortizacije uvijek preporučuje da radite s kvalificiranim poreznim računovođom, evo osnovnih koraka:

1. Utvrdite osnovicu nekretnine - Temelj imovine je njezin trošak ili iznos koji ste platili (u gotovini, hipotekom ili na neki drugi način) za stjecanje nekretnine. Neke pristojbe za podmirenje i troškovi zatvaranja, uključujući pravne naknade, naknade za snimanje, ankete, poreze na transfer, osiguranje naslova i bilo koji iznos koji prodavatelj duguje da pristajete platiti (poput zaostalog poreza), uključeni su u bazu. Neke naknade za namirenje i troškove zatvaranja ne mogu biti uključene u vašu osnovu, uključujući premije od osiguranja od požara, najamninu koja se odnosi na zauzetost imovine prije zatvaranja i troškove povezane s dobivanjem ili refinanciranjem zajma: bodovi, premije osiguranja hipoteke, troškovi kreditnog izvješća, i naknade za procjenu.
2. Odvojite trošak zemljišta i zgrada - Budući da samo možete amortizirati troškove zgrade, a ne zemljište, morate odrediti vrijednost svakog da biste amortizirali točan iznos. Da biste odredili vrijednost, možete koristiti fer tržišnu vrijednost svakog u trenutku kada ste kupili nekretninu, ili možete broj temeljiti na procijenjenim vrijednostima poreza na nekretnine. Recimo da ste kupili kuću za 110.000 dolara. Najnovija procjena poreza na nekretnine procjenjuje nekretninu na 90.000 USD, od čega je 81.000 USD za kuću, a 9.000 USD za zemljište. Prema tome, možete dodijeliti 90% (81 000 ÷ 90 000 USD) kupoprodajne cijene kući i 10% (9 000 ÷ 90 000 USD) otkupnoj cijeni za zemlju.
3. Utvrdite vašu osnovu u kući - Sad kad znate osnovicu nekretnine (kuća plus zemljište) i vrijednost kuće, možete odrediti vašu osnovu u kući. Koristeći gornji primjer, vaš osnovni iznos u kući - iznos koji se može amortizirati - iznosio bi 99 000 USD (90% od 110 000 USD). Vaša osnovica u zemlji bila bi 11.000 USD (10% od 110.000 USD).
4. Odredite prilagođenu osnovu, ako je potrebno - Možda ćete morati povećati ili smanjiti osnovicu za određene događaje koji se događaju između vremena kada kupite nekretninu i vremena kad ste spremni za iznajmljivanje. Primjeri povećanja za osnovicu uključuju troškove bilo kakvih dodataka ili poboljšanja kojima je korisni vijek trajanja od najmanje jedne godine prije stavljanja imovine u službu, novac koji ste potrošili za obnavljanje oštećene imovine, trošak dovođenja komunalnih usluga na imovinu i određene pravne takse.

Primjeri smanjenja osnovice uključuju plaćanja osiguranja koja ste dobili kao posljedicu štete ili krađe, gubitak od nezgode koji nije pokriven osiguranjem za koje ste uzeli odbitak i novac koji primate za dodjelu služnosti.

Koji sustav koristiti

Sljedeći koraci uključuju određivanje koji od dva MACRS se primjenjuje: Opći sustav amortizacije (GDS) ili Alternativni sustav amortizacije (ADS). GDS se odnosi na većinu objekata stavljenih u službu, i općenito, morate ih koristiti osim ako ne napravite neopozivi izbor za ADS ili ako zakon zahtijeva od vas da koristite ADS. ADS je propisan kada je posjed:

• Kvalificirano poslovanje koristi 50% vremena ili manje
• Koristi porez oslobođen poreza
• Financira se obveznicama oslobođenim od poreza
• Koristi se prvenstveno u poljoprivredi

Općenito ćete koristiti GDS ako nemate razloga za upotrebu ADS-a. Opet, preporučuje se konzultirati kvalificiranog poreznog računovođu, koji vam može pomoći u određivanju najpovoljnijeg načina amortizacije imovine za najam.

Nakon što znate koji se MACRS sustav primjenjuje, možete odrediti razdoblje oporavka entiteta. Razdoblje oporavka pomoću GDS-a iznosi 27, 5 godina za imovinu za iznajmljivanje stanova. Ako koristite ADS, razdoblje oporavka za istu vrstu imovine iznosi 30 godina za imovinu stavljenu u upotrebu nakon 31. prosinca 2017. ili 40 godina ako je stavljena u upotrebu prije nje.

Zatim odredite iznos koji možete amortizirati svake godine. Kako većina nekretnina za iznajmljivanje koristi GDS, fokusirat ćemo se na izračun.

Za svaku godinu u kojoj se nekretnina nalazi u službi, amortizirat ćete jednaki iznos: 3, 636% svake godine, sve dok nastavite s amortizacijom. Ako je nekretnina služila manje od jedne godine (na primjer, kuću ste kupili u svibnju i počeli je iznajmljivati ​​u srpnju), amortizirali biste manji postotak te godine, ovisno o tome kada je stavljen u uporabu. Prema tablici GDS-a za IRS rezidencijalne iznajmljivanje:

Na primjer, uzmite kuću koja ima osnovicu od 99.000 USD i koja je puštena u upotrebu 15. srpnja. Prve godine deprecirat ćete 1.667%, odnosno 1.650 USD (99.000 x 1.667%). Svake godine nakon toga deprecirat ćete po stopi od 3.636%, odnosno 3.599, 64 USD, dok je najam u službi za cijelu godinu. Imajte na umu da je ta brojka u osnovi jednaka uzimanju osnova i dijeljenju na razdoblje oporavka od 27, 5: 99 000 ÷ 27, 5 = 3, 600 dolara. Razlika proizlazi iz prve godine djelomične službe.

Koliko amortizacija smanjuje poreznu obvezu?

Ako iznajmljujete nekretninu, obično prijavljujete prihode i troškove najma za svaku nekretninu za najam u odgovarajućem retku Dodatka E kada podnosite godišnju poreznu prijavu; neto dobitak ili gubitak tada ide na vaš oblik 1040. Amortizacija je jedan od troškova koji ćete uključiti u Prilog E, tako da iznos amortizacije učinkovito smanjuje poreznu obvezu za godinu. Ako deprimirate 3.599, 64 USD, a na primjer ste u poreznom rangu od 22%, uštedjet ćete 3.599, 64 $ x 0, 22 = 791, 92 $ poreza u toj godini.

Donja linija

Amortizacija može biti dragocjeno sredstvo ako ulažete u nekretnine za najam, jer vam omogućuje raspodjelu troškova kupnje nekretnine kroz desetljeća, a na taj način smanjuje se svake godine porezne obveze. Naravno, ako amortizirate nekretninu i prodate je za više od amortizirane vrijednosti, dugujete porez na taj dobitak kroz porez na povrat imovine.

Budući da su zakoni o porezu na imovinu složeni i povremeno se mijenjaju, preporučuje se da uspostavljate, upravljate i prodajete poslovanje s iznajmljivanjem nekretnina. Na ovaj način možete biti sigurni da ćete dobiti najpovoljniji porezni tretman - i izbjeći bilo kakva iznenađenja u porezno vrijeme.