Pristup dohotka

Što je pristup dohotka?

Dohodovni pristup, koji se ponekad naziva i pristupom kapitalizacije dohotka, vrsta je metode procjene nekretnina koja omogućuje investitorima procjenu vrijednosti imovine na temelju prihoda koji imovina ostvaruje. Koristi se tako što uzmete neto operativni prihod (NOI) od prikupljene rente i podijelite je s stopom kapitalizacije.

01:32

Pristup dohotka

Kako funkcionira pristup dohotka

Dohodovni pristup obično se koristi za stvaranje prihoda od imovine i jedan je od tri popularna pristupa procjeni nekretnina. Ostali su troškovni i usporedni pristup. Prihodski pristup procjeni vrijednosti sličan je diskontiranom novčanom toku (DCF) za financije. Dohodovni pristup diskontira buduću vrijednost najamnina po stopi kapitalizacije.

Kada koristi pristupni pristup za kupnju nekretnine za najam, investitor razmatra iznos generiranog prihoda i druge čimbenike kako bi utvrdio koliko imovine može prodati u trenutnim tržišnim uvjetima. Uz utvrđivanje može li ulagač profitirati od imovine za najam, zajmodavac će htjeti znati koji je potencijalni rizik otplate ako proširi hipoteku na investitora.

Od tri metode procjene nekretnina, dohodovni pristup smatra se najzahtjevnijim i najtežim.

Posebna razmatranja

Kada koristi dohodovni pristup za kupnju nekretnine za iznajmljivanje, investitor mora uzeti u obzir i stanje imovine. Potencijalni veliki popravci koji bi mogli biti potrebni mogu bitno umanjiti buduće profite.

Uz to, investitor bi trebao razmotriti koliko učinkovito nekretnina posluje. Na primjer, posjednik može stanarima dati umanjenje stanarine u zamjenu za dovršavanje dvorišnih poslova ili drugih obveza. Možda se određeni stanari suočavaju s ekonomskim poteškoćama koje bi se trebale okrenuti u sljedećih nekoliko mjeseci, a gazdarica ih ne želi deložirati. Ako prikupljena najamnina nije veća od trenutnih troškova, investitor najvjerojatnije neće kupiti nekretninu.

Kod pristupa prihodu, stopa ograničenja i procijenjena vrijednost imaju obrnut odnos - spuštanjem stope ograničenja povećava se procijenjena vrijednost

Investitor također mora utvrditi koliko je jedinica u prosjeku prazno u bilo kojem trenutku. Ako ne dobijete punu najamninu od svake jedinice, to će utjecati na investitorov prihod od imovine. To je posebno važno ako se nekom nekretnini trebaju popravci i kada su mnoge jedinice slobodne - što sugerira nisku stopu zauzetosti. Ako se jedinice ne pune redovito, naplata najamnina će biti manja nego što bi mogla biti, a kupovina nekretnine možda neće biti u najboljem interesu investitora.

Ključni odvodi

• Pristup dohotka je metoda procjene vrijednosti nekretnina koja koristi prihod koji imovina ostvaruje za procjenu fer vrijednosti.
• Izračunava se dijeljenjem neto operativnog prihoda od stope kapitalizacije.
• Kupac bi trebao obratiti posebnu pozornost na stanje imovine, radnu učinkovitost i slobodno mjesto pri korištenju pristupa prihoda.

Primjer pristupnog dohotka

S pristupom pristupu, investitor koristi tržišnu prodaju usporednih materijala za odabir stope kapitalizacije. Na primjer, prilikom procjene stambene zgrade s četiri jedinice u određenoj županiji, ulagač razmatra nedavne prodajne cijene sličnih nekretnina u istoj županiji. Nakon izračuna stope kapitalizacije, ulagač može podijeliti NOI nekretnine najma po toj stopi. Na primjer, nekretnina s neto operativnim prihodom (NOI) od 700 000 USD i odabranom stopom kapitalizacije od 8% vrijedi 8, 75 milijuna USD.

Usporedba investicijskih računa Ime dobavljača Opis Otkrivanje oglašavača × Ponude koje se pojavljuju u ovoj tablici potječu od partnerstava od kojih Investopedia prima naknadu.

Povezani uvjeti

Neto poslovni prihod: što trebate znati Neto operativni prihod (NOI) je prihod tvrtke nakon odbitka operativnih troškova, ali prije odbitka poreza na dohodak i kamate. više Stopa kapitalizacije terminala: Što trebate znati Terminalna stopa kapitalizacije je stopa koja se koristi za procjenu vrijednosti preprodaje nekretnine na kraju razdoblja posjedovanja. Očekivani neto operativni prihod po godini dijeli se s stopom ograničenja terminala radi dobivanja terminalne vrijednosti. više Definicija stope kapitalizacije Stopa kapitalizacije je stopa prinosa na nekretnine u nekretnine na temelju prihoda koji se očekuje da će imovina ostvariti. više Kućna inspekcija Uvid u kuću pregled je stanja nekretnina. više Što mjeri omjer operativnih troškova? Omjer operativnih troškova (OER) definira se kao mjerenje troškova upravljanja imovinom u odnosu na prihod koji je imovina donijela. više Multiplikator bruto dohotka Multiplikator bruto dohotka dobiva se dijeljenjem prodajne cijene nekretnine s bruto godišnjim prihodom od najma, a koristi se u vrednovanju poslovnih nekretnina, poput trgovačkih centara i stambenih kompleksa. više partnerskih veza