Je li cijena kuće ili kamatna stopa važnija?

Dvije smjene na tržištu stanovanja potiču potencijalne kupce na kuće da zovu agente za prodaju nekretnina. Prvo je pad cijena stanova, a drugo niska stopa hipoteke. Odlučivanje koji je faktor važniji može donijeti razliku u nekoliko područja, najvažnije može biti u vašem novčaniku.

Utjecaj na mjesečno plaćanje

Pretpostavimo da ste pokrenuli postupak pretraživanja kod kuće kada su kamate bile 6%. Vidjeli ste jednosobni stan za prodaju za 100.000 dolara. Izračunali ste 30-godišnju mjesečnu hipoteku na 80.000 USD - iznos koji biste postavili hipotekom nakon 20% predujma i završnih troškova. Vaša mjesečna uplata iznosila bi 480 USD.

Odlučite da vam se ne sviđa ovo plaćanje i stopa, pa pričekate šest mjeseci, a kamatna stopa pada na 4%. Međutim, stanovi u susjedstvu koje sada želite koštaju 120.000 dolara. Otpuštate 20% plus troškove zatvaranja, a preostaje vam hipoteka od 96.000 USD. Vaša mjesečna uplata na 30-godišnju hipoteku iznosi 458 USD. Vaša uplata pala je za 22 USD.

No, pada li uplata financijski nadoknađujući viši predujam? Ako uzmete u obzir da je vaš predujam bio 4000 dolara više, još uvijek uštedite oko 10 do 11 dolara mjesečno - oko 3.920 dolara tijekom 30 godina.

Da se cijene nekretnina nisu povećale u vašoj budućoj četvrti s točke cijena od 100 000 USD s kojom ste započeli, a vi ste snizili kamatnu stopu od 4%, mjesečna hipotekarna uplata iznosila bi 382 USD. Možete koristiti hipotekarni kalkulator Investopedije da vidite koja bi bila plaćanja.

Utjecaj na predujmove

U primjeru stana koji je porastao sa 100.000 na 120.000 USD, mjesečna uplata je pala zbog niže kamate. No bi li vam manja uplata pomogla ako niste imali dodatnih 4000 USD za veći predujam? Razlika u predujmu mogla bi eliminirati mogućnost kupnje kuće koju želite ili vas potpuno izbaciti iz tržišta kupca ako ne možete pronaći jeftiniju četvrt. Također, gubitak dodatnih 4000 USD utjecati će na vašu sposobnost plaćanja neočekivanih popravaka kuće, smanjiti iznos štednje u hitnim slučajevima i umanjiti vašu mogućnost priuštenja vašeg novog doma.

Koegzistirajuće niske cijene i niske cijene

Kako znate što je niska stopa? Povijesne hipotekarne stope i cijene stanovanja možete pronaći na web mjestu Freddie Mac. Na primjer, u 2012. kamatne stope i cijene stanova bile su prilično niske u usporedbi s prethodnom i nakon tri do pet godina. Pogledajte u posljednjih pet godina visine i padove u usporedbi s trenutnom situacijom.

Ne postoji sigurnost da će se povijest ponavljati i stvoriti druga tržišta za stanovanje s niskim cijenama / niskim stopama. Prema analitičarima tržišta nekretnina u anketi Reutersa u veljači 2018. godine, američke će cijene kuća ove godine rasti dvostruko brže od inflacije i plaća. Opskrba kućama za jednu obitelj nedostaje rastućoj potražnji, čineći stanovanje manje pristupačnim. Ako vam uskoro treba kuća, mogućnost da pričekate idealne okolnosti na stambenom tržištu možda nije realna.

Utjecaji na pokretljivost

Kamatne stope nisu toliko bitne ako si lako možete priuštiti plaćanja i živite u svom domu pet godina ili manje. Iako nikada nije jamstvo da se cijene stanovanja više neće spuštati, možete pogledati procijenjene cijene stanovanja u posljednjih 10 godina odabirom adrese u kvartu koji proučavate na mreži.

Uvijek uspoređujte vrijednosti susjedstva umjesto nacionalnih ili pojedinih gradova po gradu. Obrazac cijena kuća uvelike se razlikuje od susjedstva do susjedstva i države do države. Vjerojatnost da dugujete više nego što vaš dom vrijedi (poznat pod nazivom da je pod vodom) bit će manja ako kupite kuću kada je vaše lokalno tržište nekretnina ispod vrhunca.

Faktor HOA

Neće svaka kuća koju smatrate biti u zajednici koja je planirana ili zatvorena ili je stambena kuća s HOA-om. Ali ako na kraju završite, shvatite da su naknade za HOA često skuplje za kuće s većim cijenama i mogu se popeti na više kada je više domova upražnjenih. Zašto?

HOA obuhvaćaju zajedničke usluge kao što su održavanje travnjaka, održavanje stana, klupske kuće, bazeni, teniski tereni i / ili privatne ulice. Kad manje vlasnika kuća dijeli troškove, HOA naknade povećavaju se. Kao i kod ostalih povijesnih podataka, trebali biste kontaktirati potencijalne HOA-e i pitati za cijene u posljednjih 10 godina.

Vi bi također trebali pitati o maksimalnim naknadama i koji faktori određuju povećanje stope i smanjenje stope. Uvijek pitajte o HOA naknadama za sve domove o kojima razmišljate. Naknade za HOA mogu biti niže u kući s nešto nižim cijenama, posebno ako se nudi manje usluga. U okruženjima s niskom kamatnom stopom, HOA isplate mogu predstavljati pretjerano mjesečno opterećenje, pa se pobrinite da se ta plaćanja uključe u vaš mjesečni proračun.

refinanciranje

Prednost kupovine po nižoj cijeni kuće u odnosu na nižu kamatnu stopu je ta što se vaš dom može u budućnosti refinancirati ili modificirati. Ako se kamatne stope smanje, možete sniziti troškove. U osnovi se problem visokih početnih kamatnih stopa može ublažiti u budućnosti ako se stope smanje.

Ako je kamata trenutne kuće znatno viša od trenutne, pitajte potencijalne hipotekarne bankare koliko bi koštalo izmjenu vašeg zajma. Raspon može biti bilo od slobodnih do tisuća. Nema garancije da će kamatne stope na stambeni kredit pasti, ali možete biti sigurni da ćete si moći priuštiti refinanciranje ako dođu.

Donja linija

Odluka o kupnji kuće uvijek bi se trebala temeljiti na vašoj mogućnosti da priuštite mjesečno plaćanje, predujam, popravak kuće i namještaj, a istovremeno imate dovoljno novca za hitne fondove. Uvijek uzmite u obzir čimbenike kao što su naknade HOA i mogućnost plaćanja svoje hipoteke ako se morate brzo kretati.

U idealnom slučaju, kupujte kada su kamate i cijene kuća niske. Ako to nije moguće, izračunajte i kratkoročne i dugoročne troškove niže kamatne stope nasuprot nižoj otkupnoj cijeni. Kad brojevi imaju najviše smisla, napravite svoj potez.

(Nastavite čitati: Provjerite trenutne hipotekarne stope, kako kamatne stope funkcioniraju na hipoteci, razumijevanje strukture hipotekarnih plaćanja, hipotekarne točke: što je poenta ?, Hipoteke: Fiksna stopa u odnosu na hipoteku s podesivom stopom, fiksnom ili promjenjivom stopom: Koja je Bolje odmah ?, pronalaženje najboljih hipotekarnih stopa, postizanje dobre stope hipoteke? Zaključajte je !, najvažniji čimbenici koji utječu na hipotekarne stope, prognoziranje hipotekarnih cijena: kupovina, prodaja ili povrat ?, podesiva stopa hipoteke: šta se događa kada kamate Raste cijene, kako kamatne stope utječu na tržište stanovanja, kupovina hipotekarnih stopa.)