Refinanciranje hipoteke

• Koji su razlozi refinanciranja?
• Kako dobiti najbolju ponudu za refinanciranje
• Što će koštati refinanciranje?
• Važnost kreditnih rezultata

Bi li vam imalo smisla hipotekarno refinanciranje? Vjerojatno ste razgovarali u nekom ili drugom trenutku. Ona je u kojoj član obitelji ili susjed govori o velikoj dobiti koju su refinancirali hipotekom. Sada se morate zapitati: gubite li ako ne slijedite odijelo?

Postoje slučajevi kada nagomilavanja vlasnika kuća žure za refinanciranjem, obično zbog pada kamata. Ali stope nisu jedini razlog zamjene vašeg trenutnog zajma, niti je slučaj da je idealno vrijeme refinanciranja za jednog korisnika kredita nužno dobra prilika za osobu koja živi u susjedstvu ili u susjednom gradu.

Prije nego što donesete odluku, važno je shvatiti zašto biste najprije htjeli uzeti novi zajam za kuće - tada shvatite ima li smisla u vašim određenim okolnostima.

Koji su razlozi refinanciranja?

Postoje očigledni i manje očiti razlozi refinanciranja.

1. Pad kamatnih stopa

To je najočitiji razlog refinanciranja. Kada kamatne stope padnu, novi zajam znači niže troškove financiranja. Možda ste skinuli 30-godišnju fiksnu hipoteku kada su stope bile 6%, a sada su niže na 4, 5%. Ako je zajam od 300.000 USD, sam pad tečaja doveo bi do smanjenja mjesečne uplate za 279 USD.

U takvom slučaju, izrada refija može zvučati kao "nepromišljeni". Ali imajte na umu da uzimanje novog zajma znači plaćanje novih troškova zatvaranja. A one mogu ili ne moraju biti vrijedne uštede od niže stope, ovisno o tome koliko dugo očekujete da žive u vašem domu.

Kao općenito pravilo, što duže planirate ostati u mjestu, to više ima smisla refinancirati i jesti one jednokratne naknade. Ali morat ćete raditi brojeve da biste to sigurno znali.

2. Zamjena ARM-a

Jedan dobar razlog za refinanciranje je ako imate hipoteku s podesivom stopom ili ARM koji želite pretvoriti u zajam s fiksnom stopom.

ARM je zajam koji nudi nisku uvodnu kamatnu stopu koja se "resetira" nakon unaprijed određenog razdoblja, bilo da je prošlo godinu dana od vašeg zatvaranja ili pet godina ili više. Ako su kamatne stope porasle nakon vraćanja zajma, zajmoprimci mogu biti u šoku kad vide svoje novo mjesečno plaćanje.

Zbog toga će zajmoprimci često pokušati refinancirati zajam s fiksnom kamatnom stopom prije datuma resetiranja, posebno kada su stope relativno niske prema povijesnim standardima. Činjenica je da nitko ne zna što će se dogoditi s kamatama nizvodno. Dakle, odlučivanje za sigurniju opkladu obično je dobra ideja, posebno ako planirate neko vrijeme biti u svom domu.

Skupo resetiranje ARM-a bio je jedan od faktora koji su doveli do propadanja hipoteke prije deset godina. Zajmovi za kuće s podesivom stopom nisu ni približno tako uobičajeni kao nekada, iako su se posljednjih godina vraćali. Ako ga imate, ostati mudri korak može biti korak ispred potencijalnih problema.

Ključni odvodi

• Razlozi refinanciranja hipoteke uključuju snižavanje kamatne stope, prelazak na fiksnu stopu iz hipoteke na podesivu stopu ili uzimanje gotovine iz kuće.
• Kada kupujete za novu hipoteku, imajte na umu da ne samo gledate na kamatne stope, već i na troškove zatvaranja, procjene dobre vjere i razinu naplate.
• Razmislite o korištenju usluga hipotekarnog posrednika, ali napravite vlastiti posao kako biste bili sigurni da ćete dobiti najbolju ponudu.
• Odlučite želite li upotrijebiti bodove za snižavanje kamatne stope i sjetite se da biste zaključali cijenu nakon što imate dobru ponudu.
• Nabavite kreditna izvješća da biste vidjeli kakav je vaš kreditni rezultat i provjerite ima li pogrešaka, jer odlični kreditni podaci mogu vam osigurati bolji paket refinanciranja.

3. Vaš poboljšani kreditni rezultat

Možda ste uzeli kredit za stanovanje kada vam je rezultat bio znatno niži nego sada, što je dovelo do kamate više od prosjeka. Od tada ste razvili bolje financijske navike, smanjivali svoje stanje i redovito slali uplatu prije roka. Vaša sposobnost da na vrijeme vratite zajam jedan je od najvećih faktora u određivanju hipotekarne kamatne stope. Zajmodavci poučavaju prikupljanje kreditnog rezultata koji odražava povijest posudbe i otplate.

Ako se vaš kreditni rezultat dovoljno poboljšao, možda imate pravo na znatno bolju stopu.

4. Produljenje roka zajma

Čak i kad su njihove stope iste, neki vlasnici kuća mogu sniziti mjesečno plaćanje refinanciranjem. Kako? Jednostavno uzimaju novi zajam s dužim rokom trajanja.

Recimo, na primjer, da ste uzeli 30-godišnju hipoteku za 250.000 dolara. Deset godina kasnije taj je zajam smanjen na 200.000 dolara. Uzimanjem novog 30-godišnjeg zajma za preostali saldo smanjujete mjesečnu uplatu. Ali također kaskate sa još 10 godina svoga zajma.

Produljenje roka zajma moglo bi imati smisla ako imate problema s praćenjem plaćanja. Ali nemojte pogriješiti - produživši hipoteku, dugoročno ćete plaćati veće kamate.

5. Iznošenje gotovine iz vašeg doma

Među pogodnostima posjedovanja nekretnina je i prilika za izgradnju pravičnosti tijekom vremena. A kad to učinite, vaš dom može početi izgledati kao bankomat iz kojeg možete izvući novac onako kako smatrate prikladnim.

Jedan od načina za to je refinanciranje većeg zajma, ostavljajući vam dodatni novac koji možete koristiti za razne potrebe. Da biste učinili povrat novca, morat ćete ostati unutar praga zajam ili vrijednosti LTV-a za vaš program zajma. Omjer zajam-vrijednost je iznos hipoteke podijeljen s procijenjenom vrijednošću nekretnine .

Recimo da posjedujete kuću vrijednu 200.000 dolara, a na hipoteku još uvijek dugujete 120.000 dolara. Ako vaš zajmodavac ima 80% LTV-a, možete refinancirati u zajam od 160.000 USD i uzeti novac u iznosu od 40.000 USD.

Mnogi ljudi koji se refinanciraju za otplatu duga s visokim kamatama nađu svoj dug ponovo nakon što dobiju više kredita.

Ali opet, platit ćete troškove zatvaranja kako biste dobili taj novi zajam - i imat ćete manje kapitala koji će vam doći kada na kraju prodate nekretninu. To bi se moglo isplatiti ako novac dobro iskoristite, poput plaćanja kreditne kartice s visokim kamatnim stopama ili obnove koja će povećati vrijednost vašeg doma. Ako novac upotrebljavate za kupnju čamca ili odlazak na egzotični odmor, možda biste dobro željeli razmisliti.

Imajte na umu da postoje i drugi načini iskorištavanja novca u vašem domu, kao što je kredit za home-equity ili home-equity kreditni oblik, iz kojeg možete crpiti prema potrebi. Ako napravite malo domaće zadaće i usporedite prednosti i nedostatke svakog od njih, pomoći ćete da napravite najbolji izbor.

Kako dobiti najbolju ponudu za refinanciranje

Ako je samo kupovina hipoteke nalik kupnji televizora - jednostavno pitanje provjere prodavaonica i interneta kako biste točno vidjeli koliko ćete morati platiti. Nažalost, traženje stambenih kredita malo je složenije.

Različiti zajmodavci ponudit će različite stope - a da ne spominjemo različite naknade - ovisno o faktorima kao što su vaš kreditni rezultat, zaposlenost i omjer zajam / vrijednost. Jedini pravi način da osigurate najbolju ponudu je kupovina sa šakom davatelja usluga. Možda želite uključiti kombinaciju većih banaka, kao i lokalnih banaka i kreditnih unija da vidite tko vam može ponuditi najatraktivnije uvjete.

Može biti primamljivo posjetiti internetsko tržište koje obećava trenutne citate raznih hipotekarnih tvrtki. Ali imajte na umu da brojke koje pružaju često su procjene, a ne stvarne ponude. Nadalje, nemate uvijek kontrolu nad time koliko će se vaši osobni podaci koje dajete dijeliti s drugim stranama. Zato je kontaktiranje uglednih zajmodavaca jedan po jedan, čak i ako to zahtijeva više vremena, obično dobra ideja.

Kada kupujete okolo, nemojte gledati samo kamatnu stopu. Čak i prije nego što službeno podnesete zahtjev za refinanciranje, možete pitati zajmodavca da li će dati “procjenu dobre vjere”, koja detaljno prikazuje koliko ćete također morati platiti u zatvaranju troškova. U nekim slučajevima plaćanje neznatno viših stopa ukoliko dolazi s nižim naknadama unaprijed može uspjeti u vašu korist.

Da biste odredili stope, svaki zajmodavac će morati izvući svoje kreditno izvješće, što može sniziti vašu kreditnu ocjenu. Možete umanjiti ili čak eliminirati utjecaj na rezultat tako da istražite u kratkom vremenskom razdoblju. Na primjer, tvrtka koja razvija FICO bodove ne želi vam (ili ne puno) za upite o hipoteci u roku od 30 do 45 dana od bodovanja, ovisno o verziji FICO formule koju zajmodavac koristi. (Pogledajte dolje o vašem kreditnom rezultatu u nastavku.)

Možete li dobiti bolju refinanciranje kod hipotekarnog brokera?

Pristupanje više davatelja hipoteka može se činiti puno posla, pogotovo ako imate ograničenu količinu slobodnog vremena. To je jedna od prednosti rada s hipotekarnim posrednikom, koji sastavlja vaše podatke i kontaktira s više zajmodavaca u vaše ime. To je poput mogućnosti one-stop, za vaše potrebe oko hipoteke.

Budući da posrednike plaćaju banke i hipotekarne tvrtke s kojima rade, ne morate ih plaćati izravno za njihove usluge. Uz to, zajmodavci ih ponekad nagrađuju za dovođenje kupaca pružajući im posebne cijene.

Ali postoje i nedostaci u outsourcingu pretraživanja. Brokeri mogu dobiti nadoknadu zbog npr. Stavljanja u veći zajam, čak i ako to nije u vašem najboljem interesu. I određeni zajmodavci ne rade s brokerima, tako da to ponekad može ograničiti vaše mogućnosti.

Nema problema u korištenju obje metode. Možete koristiti brokera za dizanje teških tereta, ali potražite jedan ili dva citata sami kako biste vidjeli kako se uspoređuju i pronašli najboljeg zajmodavca za vas.

Zaključavanje stope: poznajte strategiju

Predviđanje da će se kamatne stope kretati tjednima prije vremena glupo je - čak ni banke ne znaju kamo idu. Dakle, nakon što ste pronašli dobru ponudu, uvijek je dobra zamjena cijene, tako da ćete znati da će isti biti do datuma zatvaranja.

Pretpostavimo, na primjer, da banka procjenjuje da možete zatvoriti kredit u roku od 30 dana. Možete tražiti da zaključite kamatnu stopu na 45 dana kako biste bili sigurni da se ne povećava do kraja vremena kad finalizirate bilješku.

Ipak, zaključavanje brzine duže nego što je potrebno ne uspijeva uvijek u vašu korist. Kad god banke zamrzne svoju stopu, pretpostavljaju da bi rizik trebao rasti kamatama. Tako će obično nadoknaditi duže razdoblje zaključavanja višom stopom ili dodatnim naknadama.

Bodovi ili Nema bodova?

Još jedan način da postignete nižu kamatnu stopu na vaš kredit je da platite "bodove", koji su unaprijed plaćeni kamate na vašoj bilješci. Svaka bodova odgovara procentu od jednog posto vrijednosti zajma. Dakle, plaćanje dva boda na hipoteci od 200.000 dolara znači da forsirate više od 4.000 dolara.

U zamjenu zajmodavac nudi nižu stopu, što bi vam moglo imati koristi ako ostanete u svom domu dovoljno dugo. A što se tiče kamata koje plaćate tijekom zajma, iznos koji plaćate u bodovima općenito je porezno priznat (to podrazumijeva da još uvijek ima financijskog smisla da iznosite odbitke, a ne da uzimate novi viši standardni odbitak).

Naravno, morat ćete imati malo dodatnog novca u vrijeme zatvaranja da biste iskoristili prednosti bodova. Ako s druge strane tražite svoj najniži mogući trošak unaprijed, bolje je izbjegavati unaprijed plaćene kamate i živjeti s nešto višom kamatnom stopom.

Što će koštati refinanciranje?

Mogućnost značajno niže kamatne stope na vaš zajam može biti primamljiva za svakog vlasnika kuće. Ali prije nego što nastavite s refi, morate znati koliko će to koštati. Kad vidite naknadu, često se čini da mnogo toga gubi na sjaju.

Zbog toga je važno usporediti procjene dobre vjere raznih zajmodavaca. Ti dokumenti uključuju kamatnu stopu kao i raspodjelu predviđenih troškova za zatvaranje zajma.

Jedan od najvećih troškova je vjerovnikova "naknada za porijeklo". Ali također ćete se suočiti s nizom drugih troškova, poput troškova za ažuriranu procjenu troškova, naknada za pretraživanje naslova i premije za osiguranje naslova. Ukupno, svi ti troškovi mogu se nadovezati na 5% vrijednosti zajma.

Odredite točku probijanja

Ako ne namjeravate ostati u vašem domu duže vrijeme, ti bi troškovi koji bi mogli spriječiti trošak mogli učiniti poništavajući zahtjev. Da biste to shvatili, troškove zatvaranja podijelite s iznosom koji svakog mjeseca uštedite od nove kamatne stope. Rezultat je broj mjeseci koji će vam trebati prije nego što dođete do otkazivanja svog novog zajma.

Ako odredite svoje porezne odbitke, samo prilagodite iznos koji ste uštedjeli na kamati prema marginalnoj poreznoj stopi jer vam vlada u osnovi daje popust na troškove financiranja.

Vjerojatno ste čuli za zajmodavce koji nude kredite bez troškova zatvaranja, što bi moglo izgledati kao savršen način za uštedu novca. Ali postoji ulov: Zajmodavac vam mora naplatiti višu kamatnu stopu kako bi obračunao te troškove. Ako ostanete u svom domu dovoljno dugo, moglo bi vam biti bolje da sada platite naknade u zamjenu za niže mjesečno plaćanje.

Važnost kreditnih rezultata

Ekonomski trendovi imaju veliki utjecaj na kamatnu stopu koju ćete dobiti. Na primjer, hipoteke s fiksnom stopom teže se kretati zaključanim prinosom s prinosom na 10-godišnju obveznicu u trezoru.

Ali pojedinačni čimbenici također imaju puno veze s vašom stopom. Vaš prihod i povijest poslova igraju značajnu ulogu, kao i vaš kreditni rezultat koji se temelji na podacima u vašem kreditnom izvještaju. Što je rezultat viši, niža je stopa koju ćete morati platiti za svoj novi zajam.

Prema web stranici myFICO, dužnik koji ima ocjenu 760 ili više obično će plaćati više od 200 dolara manje mjesečno 30-godišnju hipoteku s fiksnom stopom u vrijednosti od 216.000 dolara od nekoga s ocjenom 620.

Poboljšanje vašeg rezultata

Dakle, isplati se postići vašu kreditnu ocjenu što je moguće više prije pokretanja postupka refila. Mnogi pružatelji kreditnih kartica nude ih besplatno, iako neki koriste bodove osim FICO-a, koji je model koji se najviše koristi. Rezultat možete kupiti i s myFICO.com.

Želite pogledati i vaše stvarno kreditno izvješće iz sve tri agencije za izvještavanje: Experian, Equifax i TransUnion. Srećom, besplatnu kopiju možete dobiti svaki put godišnje na adresi annualcreditreport.com. Provjerite jesu li podaci o vašim postojećim kreditnim računima točni. Ako u svom izvješću uočite pogrešku, obratite se odgovarajućem kreditnom uredu kako bi mogao istražiti.

Ako se u vašem izvješću onemoguće veće pogreške, može vam trebati vremena da povećate svoje brojeve. Najveći čimbenici koji utječu na rezultat su vaša upotreba kredita i povijest plaćanja, koji zajedno čine ogromnih 65% vašeg FICO broja. Dakle, najbolje što možete učiniti za snižavanje hipotekarne stope jest smanjiti preostale dugove zajma i uvijek izvršiti plaćanja na vrijeme.

Donja linija

Ne postoji odgovor koji odgovara svima, ima li smisla refinanciranje hipoteke. U većini slučajeva sve se svodi na matematiku. Ako će iznos koji štedite na mjesečnoj osnovi na kraju pomračiti troškove zatvaranja, povlačenje novog zajma može biti mudar potez.

Ako potražite refi, uspoređivanje ponuda s više zajmodavaca najsigurniji je način postizanja najbolje ponude. Nakon što ga pronađete, morat ćete zaključiti stopu kako ne biste ostali zaostali s višim kamatnim naknadama nakon što se datum zatvaranja završi.