Najvažniji čimbenici za ulaganje u nekretnine

U usporedbi s drugim vrstama ulaganja, ulaganje u nekretnine uključuje relativno povoljan profil rizika / nagrade, s relativno niskom likvidnošću (jednostavnost ulaska i izlaska). Pogledajmo nekoliko najvažnijih čimbenika koje treba uzeti u obzir prilikom ulaganja u nekretnine.

1. Lokacija nekretnine

Zašto je to važno? Dobna linija "Lokacija, lokacija, lokacija" i dalje je najvažniji faktor profitabilnosti ulaganja u nekretnine. Blizina pogodnosti, mirno prilagođeni prostori, stanje susjedstva, slikoviti pogledi itd. Glavni su faktori procjene rezidencijalne imovine. Iako blizina tržnica, skladišta, prometna čvorišta, autoceste, područja oslobođena poreza, igraju važnu ulogu u procjeni komercijalne imovine.

Što tražiti? Srednjoročni i dugoročni pogled na to kako se očekuje da će se lokalno naselje razvijati tijekom razdoblja ulaganja. Današnja mirna otvorena zemlja u stražnjem dijelu stambene zgrade može se u budućnosti razviti u bučni proizvodni pogon, što stambene procjene čini manje profitabilnim. Preporučljivo je provesti temeljitu provjeru vlasništva, vrste i namjeravanog korištenja susjednih područja, objekata i slobodnog zemljišta na lokalitetu.

2. Vrednovanje imovine

Zašto je to važno? Financiranje nekretnina tijekom kupnje, uvrštavanje cijene tijekom prodaje, analiza ulaganja, premija osiguranja i oporezivanje - sve ovisi o procjeni vrijednosti nekretnine.

Što tražiti? Najčešće korištene metodologije vrednovanja uključuju:

• Pristup usporedbi prodaje: Nedavna uporediva prodaja nekretnina sa sličnim karakteristikama - najčešća je i pogodna za nova i stara svojstva
• Pristup troškova: Svi zbroj troškova minus amortizacija - pogodno za novu gradnju
• Pristup dohotku: na temelju očekivanih priljeva novca - pogodno za iznajmljivanje

3. Svrha ulaganja i horizont ulaganja

Zašto je to važno? S obzirom na nisku likvidnost i visoku vrijednost ulaganja u nekretnine, nedostatak namjerne jasnoće može dovesti do neočekivanih rezultata, uključujući financijsku nevolju, posebno ako je ulaganje hipoteka.

Što tražiti? Prepoznajte koja od sljedećih širokih kategorija odgovara vašoj svrsi i pripremite se u skladu s tim:

• Kupnja i samostalna upotreba: Ušteda na najmu, korist od samokorisćenja i uvažavanje vrijednosti
• Kupnja i zakup: redoviti dohodak i dugoročno povećanje vrijednosti. Zahtijeva izgradnju temperamenta kao posjednik - za rješavanje mogućih sporova i pravnih pitanja, upravljanje stanarima, popravne radove itd.
• Kupujte i prodajte (kratkoročno): Brza, mala do osrednja dobit - obično kupovina pod građevinskim nekretninama i prodaja neznatno visoka nakon što ste spremni
• Kupujte i prodajte (dugoročno): veliko povećanje vrijednosti unutar dugog razdoblja; rješenje za dugoročne ciljeve poput mirovinskog planiranja, obrazovanja djeteta itd.

4. Očekivani novčani tokovi i mogućnosti zarade

Zašto je to važno? Svrha ulaganja i upotreba utječu na novčane tokove, a samim tim i na profitne mogućnosti.

Što tražiti? Izraditi nacrte projekcija za sljedeće načine dobiti i rashoda:

• Očekivani novčani tok od prihoda od najma - Inflacija pogoduje iznajmljivače za prihod od najma
• Očekivano povećanje unutarnje vrijednosti zbog dugoročnog aprecijacije cijena
• Prednosti amortizacije (i dostupne porezne olakšice)
• Analiza troškova i koristi obnove prije prodaje radi postizanja bolje cijene
• Analiza troškova i koristi hipotekarnih kredita u odnosu na povećanje vrijednosti

5. Budite oprezni s utjecajem - znati zamke

Zašto je to važno? Zajmovi su povoljni, ali mogu doći po velikom trošku - obvezujete svoje buduće prihode kako biste danas dobili korisne troškove za trošak kamata koji se širi više godina. Razumijevanje kako rješavati zajmove ove prirode omogućava vam da maksimalno profitirate od toga. Iako ignoriranje rizika može dovesti do velikih zamki.

Što tražiti? Ovisno o vašoj trenutnoj i očekivanoj budućnosti i mogućnostima plaćanja, uzmite u obzir sljedeće:

• Odlučite se za vrstu hipotekarnog kredita koji najbolje odgovara vašoj situaciji (fiksna stopa, podesiva promjenjiva stopa, samo kamata ili nula avansa)
• Budite svjesni odredbi i uvjeta te drugih naknada koje naplaćuju financijeri
• Uhvatite se i pregovarajte za bolju ponudu pomoću alata kao što je hipotekarni kalkulator da biste pronašli niže kamate. Potražite i niže premije osiguranja.

6. Ulaganje u novu gradnju nasuprot postojećim objektima

Zašto je to važno? Nova građevinska svojstva obično nude atraktivne cijene, mogućnost prilagodbe, jasno dokumentirane pogodnosti i jasne naslove. Investitor se mora odnositi samo na građevinsku tvrtku kao protuvrijednost. Rizici uključuju kašnjenje u posjedovanju, povećanje troškova, ne svijest o susjedstvu, itd.

Oni koji se preprodaju imaju obrnuto faktore i možda će im trebati temeljitija provjera vlasništva, dokumenata i pravnih pitanja.

Što tražiti?

• Provjerite prošle projekte i reputaciju građevinske tvrtke za nova ulaganja u građevinarstvo
• Pregledajte podatke o nekretninama, nedavno istraživanje i izvještaj o ocjeni starih građevina
• Imajte na umu mjesečne troškove održavanja, neizmirenih naknada i poreza prošlih vlasnika. Ovi troškovi mogu ozbiljno utjecati na vaše redovne novčane tokove
• Ulaganje u nekretnine za zakup (koje posjeduju drugi) - Da li se kontrolira najam, stabilizirano iznajmljivanje ili slobodno tržište? Da li najma ističe? Ima li mogućnosti obnove u korist najmoprimca? Jesu li predmeti interijera u vlasništvu stanara ili vlasnika? itd. su neki detalji kojih treba biti svjestan.
• Proizvodi za provjeru kvalitete (namještaj, oprema i oprema), ako su uključeni u prodaju

7. Neizravna ulaganja u nekretnine

Upravljanje fizičkim svojstvima kroz dugoročni horizont nije za sve. Postoji i nekoliko alternativa za posredno ulaganje u sektor nekretnina i cilj im je da iskoriste korist.

Koje su mogućnosti?

• Dionice društava za prodaju nekretnina - Vlasničke dionice tvrtki za prodaju nekretnina mogu se kupiti i prodati na burzama
• Uzajamni fondovi usmjereni na sektor nekretnina / ETF-ovi - Fondovi specifični za sektor poput „Fidelity Investment Portfolio Portfolio (FRESX)“ nude korist od diverzifikacije i profesionalnog upravljanja novcem, po cijeni troškova izdataka
• Hipotekarne obveznice - Osigurane fizičkom imovinom nude niže stope povrata u odnosu na korporativne obveznice
• Trust ulaganja u nekretnine (REIT) - nude visoke prinose, poreznu naknadu i visoku likvidnost dok trguju na burzama.

Donja linija

Ulaganja u nekretnine nude dobar profitni profil visokih vrijednosti. Promišljeno razmatranje gore spomenutih čimbenika na umu će omogućiti investitorima da iskoriste koristi istovremeno ublažujući rizike.