Vodič za derivate nekretnina

Povijesno gledano, nekretnine su imale nisku korelacijsku sposobnost ulaganja u dionice i obveznice, što ga čini poželjnim alatom za diverzifikaciju portfelja. Nažalost, kupovina i prodaja fizičke imovine nije ni približno tako jednostavna kao trgovanje vrijednosnim papirima.

Unesite derivate nekretnina, aka derivati ​​imovine. Ti instrumenti omogućuju investitorima izloženost prema klasi imovine nekretnine bez da stvarno posjeduju zgrade. Umjesto toga, oni zamjenjuju nekretninu izvođenjem indeksa povrata nekretnina. Na taj način, ulagači se mogu igrati bilo s pravom nekretnina ili s dugom, bez da ikada kupuju stvarnu imovinu ili koriste nekretnine kao zalog. To omogućuje investitoru da smanji svoju glavnu obvezu kapitala i zakloni se portfeljima nekretnina na donjoj strani, istovremeno pružajući alternativne strategije upravljanja rizikom.

NPI indeks

Nacionalno vijeće Fiduciaries Property Index (NPI) je prihvaćeni indeks kreiran za ocjenjivanje investicijskih učinaka tržišta komercijalnih nekretnina. Izvorno razvijen 1982. godine, neprimjereni indeks sastoji se od više od 7.670 nekretnina, ukupne vrijednosti oko 581 milijarde dolara (od Q2 2018.) iz svih krajeva SAD-a

Ulaganja u komercijalne nekretnine razvrstavaju se u sljedeće vrste ulaganja:

• Privatni kapital
• Privatni dug
• Javni kapital
• Javni dug

Kako djeluju derivati ​​nekretnina

Razvijeni za sektor privatnog kapitala, derivati ​​ponuđeni na NCREIF indeksu temelje se na swapima koji dolaze u različitim oblicima, omogućujući ulagačima da izmjenjuju izloženost ili s aprecijacijom ili ukupnim povratom indeksa, ili izmjenom izloženosti iz jednog korištenja zemljišta u još.

Jedna od metoda je „ići dugo“ (repliciranje izloženosti kupnje imovine) ili „ići kratko“ (repliciranje izloženosti prodajnih svojstava). Druga metoda je zamjena ukupnog povrata indeksom NCREIF s raščlanjenim sektorom imovine, omogućujući investitorima zamjenu povrata iz uredskih nekretnina, na primjer, za maloprodajne nekretnine.

Povratak zamjene omogućuje dva ulagača s obje strane razmjene da izvrše strategije koje se ne mogu ostvariti stvarnom imovinom na tržištu privatnih nekretnina. Zamjene omogućuju investitorima da taktički mijenjaju ili rebalansiraju svoje portfelje za određeno vremensko razdoblje bez potrebe za prenošenjem prava na imovinu koja se trenutno nalazi na bilanci. Ugovorima do tri godine obično upravlja investicijska banka, koja djeluje kao klirinška kuća za sredstva.

U slučaju da investitor dugo traje ukupni povrat NCREIF indeksa, prihvatio bi ukupni povrat NPI (plaća se tromjesečno) na unaprijed određeni nominalni iznos i pristao platiti Londonsku međubankarsku ponuđenu stopu (LIBOR), plus namaz na isti nominalni iznos. Druga strana swapa primala bi iste novčane tokove obrnuto, plaćala tromjesečni povrat indeksa i primala LIBOR plus maržu.

Pod pretpostavkom da postoje investitori za obje strane trgovine, dva ulagača koji žele trgovati s jednom izloženošću imovine drugom mogu trgovati povratom NPI-ja za tu određenu vrstu nekretnine za drugu. Na primjer, upravitelj portfelja koji smatra da je njegov ili njezin fond prekomjerno dodijeljen uredskim nekretninama i nedovoljno dodijeljen industrijskim objektima, može zamijeniti dio izloženosti u uredu za industrijski bez da zapravo kupuje ili prodaje nekretnine.

Indeks javnog kapitala

Umjesto NPI-a, derivati ​​za izloženost sektoru javne udjela na tržištu komercijalnih nekretnina koriste ukupni povrat Nacionalnog udruženja zaklade za ulaganje u nekretnine (NAREIT) kako bi izračunali prihvaćene novčane tijekove (za dugog ulagača) ili plaćeno (od strane kratkog ulagača).

Ovaj indeks osigurava povrat poslovanja s tržištem javnih vrijednosnih papira uz osiguranje komercijalnih nekretnina. Primjerice, primatelj swap plaća LIBOR, plus namaz, da bi prešao na jednogodišnji indeks swap s nominalnim iznosom od 50 milijuna dolara, a on ili ona dobit će tromjesečne isplate iz indeksa NAREIT na 50 milijuna dolara. Još jednom, investitor može dobiti potpuno raznoliku izloženost javnoj nekretnini bez kupnje ijednog sredstva.

Derivati ​​dugovanja nekretnina

Zbog širine i dubine tranša različitih profila rizika iz temeljnog baze hipoteka komercijalnih nekretnina koje se nalaze na tržištu komercijalnih hipotekarnih vrijednosnih papira (CMBS), derivati ​​nekretnina dostupni su i na pozicijama duga nekretnina. Zamjene duga za javne nekretnine temelje se na indeksima CMBS tržišta. Ovi indeksi postoje otprilike od kraja 1990-ih.

Zahvaljujući širini i dubini podataka iz velikog broja transakcija (u odnosu na vlasničke nekretnine), CMBS indeksi su mnogo bolji pokazatelj uspješnosti na njihovim tržištima od onih za njihove tržišne dionice. Najistaknutija razlika između swapova kapitalnih i razmjena duga je u tome što primatelji plaćanja temeljeni na LIBOR-u primaju LIBOR umanjen za maržu, za razliku od swapova vlasničkog kapitala koji se obično temelji na LIBOR-u plus spred. To je zato što se temeljni vrijednosni papiri obično financiraju kratkoročnim revolving reporočnim dugom, koji je obično na LIBOR-u umanjen za razlike i tako se stopa prenosi na zamjenske strane.

Zaštićivanje kreditnog rizika obično se koriste kreditni derivati ​​privatnih nekretnina, poput kreditnih swapova (CDS-ova). Derivati ​​kao što su swapovi zajma pružaju swap strani i kamatnu stopu i kreditni rizik, dok imovina (zajam komercijalne nekretnine) ostaje u bilanci stanja druge ugovorne strane. Stoga hipotekarni zajmodavac može dijelove svog portfelja duga zaštititi raznim uvjetima ulaganja bez potrebe da sam kredit prodaje. Na taj način, ulagači se mogu iseliti iz određenih sektora tržišta nekretnina kada smatraju da povrat nije proporcionalan s rizikom, a zatim kasnije povratiti izloženost kada se tržište za taj određeni sektor poboljša.

Donja linija

Budući da su imovina komercijalnih nekretnina kapitalno intenzivna i relativno nelikvidna, investitorima u nekretnine teško je zaštititi od izloženosti ili provoditi alfa strategije. Visoki transakcijski troškovi i manje efikasno tržište od dionica i obveznica dodatno su otežali uravnoteženje portfelja kao odgovor na promjene na tržištu.

Kako podaci o nekretninama postaju transparentniji, a podaci o transakcijama postaju lakši i jeftiniji za dobivanje, indeksi nekretnina postaju sve relevantniji, što dovodi do stvaranja sve učinkovitijeg tržišta derivata. Derivati ​​nekretninama omogućuju investitorima da izlažu izloženosti određenim rizicima i mogućnostima bez potrebe za kupnjom i prodajom imovine. Ovi derivati ​​omogućuju ulaganje u različit sektor tržišta nekretnina ili trgovanje izloženošću nekretninama s promjenjivom kamatnom stopom plus ili minus premijom.

Mogućnost razmjene izloženosti omogućava investitoru nekretnina da postanu taktičniji kada ulažu. Sada se mogu kretati i izlaziti iz sva četiri kvadrata tržišta nekretnina, što omogućava bolje upravljanje rizikom i potencijal za povećanje kratkoročnog ili dugoročnog povrata svojih ulaganja.