Za i protiv 15-godišnje hipoteke
Hipoteka od 15 godina predstavlja zajam za kupnju kuće u kojem su kamata i mjesečna uplata fiksni tijekom cijelog životnog vijeka zajma. Neki se zajmoprimci odlučuju za 15-godišnju usporedbu s konvencionalnijom 30-godišnjom hipotekom jer im to može dugoročno uštedjeti značajan novac.
Za i protiv 15-godišnje hipoteke
Na tržištu je danas dostupno nekoliko vrsta hipotekarnih proizvoda. 15-godišnja hipoteka ima neke prednosti i nedostatke u usporedbi s 30-godišnjom. Međutim, oba proizvoda imaju sličnosti, poput kamatne stope, može utjecati kreditna povijest zajma i kreditni rezultat.
Kreditna ocjena je numerički prikaz vjerojatnosti da će dužnik vratiti povrat dugovanog novca. Pravodobna plaćanja, dužina kreditne povijesti i koliko su otvoreni kreditni računi svi faktori koji utječu na kreditni rezultat. Naravno, i zajam od 15 i 30 godina također zahtijeva obilna mjesečna primanja kako bi se pokrile potencijalne hipotekarne isplate kao i drugi dugovi.
Pros 15-godišnju hipoteku
Ispod su prednosti 15-godišnje hipoteke u odnosu na 30-godišnju. Oboje imaju fiksne stope i fiksna plaćanja preko svojih uvjeta.
Manje u ukupnim kamatama
Hipoteka od 15 godina dugoročno košta manje, jer je ukupni iznos plaćanja kamata manji od 30-godišnje hipoteke. Trošak hipoteke izračunava se na temelju godišnje kamatne stope, a budući da novac posuđujete upola manje, ukupna plaćena kamata vjerojatno će biti polovica onoga što biste platili tijekom 30 godina.
Na primjer, iznos hipoteke u iznosu od 250 000 američkih dolara tijekom 30 godina po stopi od 4% koštao bi 429 674 dolara glavnice i plaćanja kamata do kraja roka. Ukupna kamata iznosila bi 179.674 dolara za pozajmljivanje na 30 godina.
Isti iznos zajma i kamatna stopa tijekom 15 godina koštali bi 332.860 dolara do kraja mandata. Ukupna kamata bila bi 82.860 USD za zaduživanje na 15 godina. S 4% platili biste samo oko 46% ukupnih kamata za 15 godina nego što biste platili za 30-godišnju. Što je viša kamatna stopa, to je veći jaz između dvije hipoteke.
Niža kamatna stopa
Budući da su kratkoročni zajmovi manje rizični i banke ih jeftinije financiraju od dugoročnih kredita, hipoteka na 15 godina obično dolazi s nižom kamatnom stopom. Stopa može biti od četvrtine do cijele točke niže od 30-godišnje hipoteke.
Fannie Mae
Ako je hipoteku kupila neka od tvrtki koje sponzorira država, poput Fannie Mae-a, vjerojatno ćete krajnje platiti manje naknade za 15-godišnji zajam. Fannie Mae i ostala poduzeća podržana od države naplaćuju prilagodbe na razini zajmova koje se često primjenjuju samo na hipoteke na 30 godina ili su veće u njima.
Te se naknade obično primjenjuju na zajmoprimce s nižim kreditnim rezultatima koji ostvaruju manje predujmove. Federalna stambena uprava 15-godišnjim dužnicima naplaćuje niže premije za hipotekarno osiguranje. Privatno hipotekarno osiguranje ili PMI obvezno je potrebno zajmodavcima kada položite predujam manji od 20% vrijednosti kuće. PMI štiti zajmodavca u slučaju da ne možete izvršiti plaćanja. PMI se naplaćuje kao mjesečna naknada dodana na hipoteku, ali je privremena, što znači da prestaje postojati kad otplatite 20% svoje hipoteke.
Važno je napomenuti da će većina zajmoprimaca imati niže naknade unaprijed s proizvodima koje sponzorira država, a te troškove će vjerojatno platiti kao dio veće kamatne stope.
Prisilna štednja
Budući da je mjesečna uplata veća za 15-godišnju hipoteku, financijski planeri imaju tendenciju da smatraju vrstu prisilne štednje. Drugim riječima, umjesto da uzimate mjesečnu uštedu od 30-godišnjeg investiranja i uložite sredstva na račun novčanog tržišta ili na burzi, investirali biste ga u svoju kuću, što će dugoročno također vjerovatno cijeniti u vrijednosti.
Slabosti 15-godišnje hipoteke
Unatoč kamatama uštedenim 15-godišnjom hipotekom, postoji nekoliko razmatranja i nedostataka o kojima bi dužnici trebali razmisliti prije nego što se odluče za rok svog zajma.
Veće mjesečne isplate
Hipoteka od 15 godina ima višu mjesečnu uplatu od 30-godišnje jer kredit treba otplatiti u pola vremena. Na primjer, 15-godišnji zajam za 250.000 USD uz kamate od 4% ima mjesečnu uplatu od 1.849 USD u odnosu na 1.194 USD za 30-godišnju. Drugim riječima, 15-godišnja mjesečna uplata je 55% veća od 30-godišnje za isti iznos po istoj stopi.
Manje pristupačnosti
Veće plaćanje može ograničiti kupca na skromniju kuću nego što bi ga mogli kupiti uz 30-godišnji zajam. Uzmimo naš gornji primjer, recimo da hipotekarni zajmodavac odobrava samo maksimalno 1500 USD mjesečno. Zajmoprimac će morati kupiti jeftiniju kuću - hipoteka od 200 000 USD na 4%, tijekom 15 godina, rezultira plaćanjem od 1479 USD. Zajmoprimac bi se također mogao odlučiti za veći uplatu (50.000 USD) donoseći ukupni iznos hipotekarnog zajma s 250.000 na 200.000 dolara, što bi također dobilo plaćanje ispod maksimalnog 1500 USD mjesečno.
S druge strane, 30-godišnji zajam (za 250.000 USD) rezultirao bi mjesečnom uplatom od 1, 194 USD - što je znatno ispod 1.500 USD. Također, zajam od 30 godina omogućava dužniku da kupi veću kuću ili da preuzme veću hipoteku. Na primjer, 30-godišnja hipoteka za kuću od 300.000 dolara koštala bi 1.432 dolara mjesečno. 30-godišnji zajam donosi plaćanje ispod 1.500 dolara maksimalno i omogućava zajmoprimcu da uzme veći zajam - vjerojatno dobiva veći dom ili bolju lokaciju.
Manje novca ide u štednju
Veća plaćanja zahtijeva veće novčane rezerve - onoliko koliko godišnje vrijedi prihod od likvidne štednje. Također, veće mjesečno plaćanje znači da zajmoprimac može odustati od prikupljanja ušteda ili uštede za ciljeve poput školarine za dijete ili odlazak u mirovinu. Također, i fakultetski štedni i mirovinski računi odgađaju porez, dok 401 tisuće mirovinskih računa doprinose poslodavca. Također, pametni i disciplinirani ulagač izgubiće priliku uložiti razliku između 15-godišnjih i 30-godišnjih plaćanja u donosnije vrijednosne papire.
prozodija
Hipoteka od 15 godina košta manje u ukupnim kamatama u odnosu na 30-godišnju
15-godišnja obično ima povoljniju kamatnu stopu
Petnaestogodišnjakinja je prisilna ušteda jer se plaćeni dodatni novac ulaže u dom umjesto da se potroši
kontra
15-godišnji zajmovi imaju veće mjesečne isplate
Manja pristupačnost s 15-godišnjim hipotekama
Manje novca ide u štednju ili u mirovinu
Financijske poteškoće mogu rezultirati ako dužnik ne može platiti veći iznos od 15 godina
Donja linija
Hipoteka od 15 godina sigurno vam može dugoročno uštedjeti novac. No, važno je konzultirati financijskog planera kako biste razgovarali o tome s čime se možete baviti mjesečnim plaćanjima. Iako petnaestogodišnjak može otplatiti hipoteku brže, ako izgubite posao ili se promijeni vaš prihod, to veće mjesečno plaćanje u odnosu na 30-godišnji zajam može vas dovesti do financijske teškoće.