Nekretnine i gužve: novi put za investitore

Mogu li se dva različita tržišta ulaganja - jedno staro i jedno novo - slagati, a da se jedno drugo ne ludi?

To je ključno pitanje za crowdfunding i tržište nekretnina, na koje se može odgovoriti na pozitivan način, jer se čini kako se neobičan par prilično dobro povezuje i daje investitorima novi način da iskoriste dobit od rastućeg tržišta nekretnina u SAD-u.

Veb lokacija za financiranje nekretnina iFunding procjenjuje veličinu kombiniranog tržišta na 11 bilijuna dolara.

Na nedavnoj konferenciji Innovations in Real Estate: Crowdfund Investing u New Yorku, Markley Roderick, odvjetnik tvrtke Flaster / Greenberg PC i moderator konferencije, pozabavio se propisima povezanim sa Zakonom o Jumpstart Our Business Startups (JOBS) iz 2012. Pravila dopuštaju većinom imućni ulagači (s neto vrijednošću od milijun dolara ili više) da dobiju izravan pristup tržištu nekretnina putem crowdfundinga ili ravnopravnog kreditiranja (između ostalih investicijskih tržišta).

Dok američka Komisija za vrijednosne papire istražuje načine kako omogućiti investitorima svih razina prihoda online tržište nekretnina, Roderick kaže kako bogatiji investitori već ulažu na crowdfunding mjesta poput iFundinga, Realty Mogul, CrowdStreet i Fundrise.

"Ako samo mali postotak njih uloži samo malu količinu svoje imovine u nekretnine, tržište će biti trilijuna dolara", objašnjava Roderick.

Grupno financiranje

Gužve i tržište nekretnina su prirodna pogodnost. Jednom riječju, crowdfunding koristi jednostavnu dostupnost ogromnih mreža prijatelja, obitelji i kolega putem web lokacija društvenih medija poput Facebooka, Twittera i LinkedIna kako bi se dobila nova informacija o novom poslu i privukli ulagači. Višestruko financiranje može povećati poduzetništvo širenjem baze ulagača od kojih se sredstva mogu prikupiti izvan tradicionalnog kruga vlasnika, rođaka i rizičnih kapitalista.

Grupe industrije nekretnina već se penju na traku crowdfundinga, govoreći relativno niskom riziku pristupa američkom tržištu nekretnina, za sada, bogatijim Amerikancima.

"Prekomjerno financiranje nekretnina nije sasvim nov fenomen", kaže Udruga za razvoj komercijalnih nekretnina u nedavnoj izjavi. "Na teren su ušli brojni igrači. Iako svaka od tih platformi ima svoju nišu i strategiju, s različitim razinama minimalnih ulaganja, sve su usmjerene prema akreditiranim investitorima koji udovoljavaju specifičnim zahtjevima za neto vrijednošću i / ili godišnjim prihodima. S druge strane, crowdfunding prema Zakonu o JOBS-u otvorit će teren mnogim drugim manjim investitorima. "

Koje su prednosti i nedostaci crowdfundinga za investitore? Jednom riječju, svodi se na rizik za obje strane; konkretno, koliko ulagači žele apsorbirati na mreži.

Prema izvješću, i programeri nekretnina i investitori mogu donijeti značajne financijske prinose putem crowdfundinga, a oboje su u mogućnosti širiti svoje rizike.

prozodija

• Ulagači dobivaju pristup tržištu nekretnina s malim iznosima novca.
• Investitori izravno rade s investitorima za nekretnine i imaju svoj glas u tom procesu.
• Investitori mogu birati u koje projekte nekretnina žele uložiti svoj novac.
• Investitori imaju pristup nebrojenim projektima, tako da izbor nije problem.

kontra

• Ulagački rizici su isti kao i kod svih investitora u nekretnine. Ako tržište krene na jug, investitor će vjerojatno izgubiti novac.
• Rizik od neplaćanja ulaganja (od strane investitora za nekretnine) veći je za crowdfunding u odnosu na ravnopravno i izravno financiranje ulaganja u nekretnine.
• Manjak likvidnosti, kao što je nepostojanje sekundarnog tržišta, ograničava jednostavan pristup prodajnim mogućnostima za investitore.

Da biste započeli s crowdfundingom nekretnina, Jillienne Helman, izvršna direktorica tvrtke Realty Mogul, savjetuje da krenete s tvrtkom koja će neko vrijeme trajati.

"Prvo, radite s crowdfunding tvrtkom koja će preživjeti", kaže ona. "To znači dobro napisano. Ono što me plaši je broj crowdfunding tvrtki koje vode dva studenta koji su tek završili fakultet, a koji se ne kapitaliziraju. "

Darren Powderly, suosnivač CrowdStreet.com-a, kaže da je obavljanje vaše dubinske provjere važnije za nekretnine nego za druga ulaganja, koliko god radilo sa crowdfunding tvrtkom.

"Iz ugla investitora, trebalo bi voditi računa o istraživanju platformi na kojima oni traže mogućnosti ulaganja", kaže Powderly. "Nisu sve platforme stvorene jednakim, a više se poslovnih planova testira kako bi se iskoristilo ovo rastuće kretanje."

Puder posebno savjetuje investitorima da istraže osnivače i više rukovodstvo platforme crowdfundinga ili tvrtke kako bi bili sigurni da imaju reputaciju sterlinga koji počiva na prethodnom poslovnom iskustvu.

„Ključna stručnost industrije u financijama, nekretninama i tehnologiji presudna je za rad pouzdane i pouzdane platforme“, dodaje. „Ulagači bi trebali usmjeriti prema platformama koje pružaju izvrsnu uslugu kupcima - ne samo tijekom procesa prikupljanja sredstava, već i nakon što se posao u potpunosti financira i zaključi. Unatoč činjenici da u nekom režimu rada postoje platforme 50 plus, postoje samo pola tuceta ili toliko da se pojavljuju kao lideri u prostoru. Ulagači bi trebali istražiti više platformi i odabrati njihova tri najbolja na temelju njihovih investicijskih ciljeva i željenog korisničkog iskustva. "

Transparentnost je presudna

Puder savjetuje da potražite crowdfunding platforme i sponzore koji priznaju rizike, a istovremeno pružaju obrazovni pristup upravljanju rizicima. „Većina platformi za crowdfunding nekretnina danas dopušta investitorima samo akreditiranim investitorima, kako ih je definirao SEC“, kaže on. "Akreditiranim ulagačima savjetuje se da ulažu iznose s kojima su im ugodni s obzirom na njihov cjelokupni portfelj ulaganja."

Još jedan savjet: ulažite u ponude samo od sponzora u koje imate povjerenja, a oni u koje ste sigurni brinuće se za svoje najbolje interese u dobrim i lošim vremenima.

"Ako investitor ne razumije kako se njihov novac koristi, faktori rizika investicije i koji faktori utječu na povrat tog ulaganja, trebali bi potražiti savjet svog pouzdanog investicijskog savjetnika ili proslijediti ulaganje", dodaje Powderly. "Bit će puno drugih investicijskih prilika za odabir, stoga nemojte žuriti sa donošenjem neinformirane odluke o investiranju."

Profesionalna platforma za crowdfunding nekretnina trebala bi pružati investitorima obilje mogućnosti za komunikaciju o ponudi, uključujući uvod u izravnom sponzoru pojedinog popisa nekretnina.

Je li to izvedivo i kako?

Katalizator pokretanja crowdfundinga za ulaganja u nekretnine, zajedno s ostalim vrstama poslovnih poduhvata, bio je donošenje Zakona o JOBS-u 2012. Do nedavno je bila ograničena mogućnost oglašavanja i traženja ulagača za ulaganja u nekretnine. Zakon o JOBS-u (naslov II) dramatično je izmijenio način prikupljanja investicijskog kapitala izmjenom postojećih pravila D Uredbe, posebno onih pravila koja se odnose na način na koji kompanije mogu ponuditi i prodavati svoje vrijednosne papire, a da ih ne moraju registrirati u američkoj Komisiji za vrijednosne papire i burzu ( DIP).

U prošlosti je Uredba D, pravilo 506. ograničavala napore na prikupljanju sredstava, posebno ograničavajući prikupljanje sredstava samo na postojeće odnose i sprečavajući sponzora ili drugu stranku da otvoreno zatraži ili oglašava te privatne mogućnosti ulaganja. Novo pravilo 506 (c) omogućuje izdavateljima, sponzorima, sindikalcima i drugima koji prikupljaju kapital od privatnih ulagača za oglašavanje tih mogućnosti privatnog ulaganja akreditiranim ulagačima pod određenim uvjetima. To pravilo stupilo je na snagu 23. rujna 2013. Novo savezno zakonodavstvo predstavlja veliku promjenu za sponzore koji prikupljaju sredstva za kupnju ili razvoj nekretnina. U osnovi, naslov II daje crowdfunding firmama zeleno svjetlo za izravno tržište velikim brojem potencijalnih ulagača putem društvenih medija i interneta. Također je stvorio novo vozilo za investitore da lakše pristupe izravnim mogućnostima ulaganja u nekretnine.

Kao što Powderly napominje, investitori po prvi put imaju izravan pristup izboru privatnih nekretnina koje mogu pregledavati, istraživati ​​i donositi dobro informirane odluke o investiranju na mreži.

Donja linija

Prekomjerno financiranje na tržištu nekretnina obećava revoluciju. Sad se tek počinje, ali već privlači impresivne razine interesa ozbiljnih investitora.