Flipping nekretnine: 8 objavljivanja koja morate napraviti

Kada prodajete nekretninu, dužni ste otkriti podatke o njenom stanju koji mogu negativno utjecati na njezinu vrijednost. Ako namjerno prikrijete takve podatke, osim tužbe možete biti osuđeni i za prijevaru. Prodaja nekretnine "onakva kakva jest" neće vas izuzeti od ovih objavljivanja.

Ova pravila utječu na sve koji prodaju kuću, ali veća je vjerojatnost da će utjecati na peraje. Papuče imovine imaju veću vjerojatnost da se bave nekretninama u lošem stanju. Nadalje, postoje male razlike u zakonu koje se odnose na podatke o otkrivanju podataka. Saznajte posebne zakone vaše države o potrebnim objavljivanjima iz vašeg državnog odjela za nekretnine i lokalno planiranje. Poznavanje vrsta informacija koje bi se trebalo objaviti može vam pomoći pri kupnji nekretnina, a može vas spasiti od suočavanja s tužbom.

(Za više informacija o kupnji kuće pogledajte: Prvi vodič za kupce kuće. )

1. Smrt u kući

Neki kupci mogu imati zabrinutosti ili praznovjerja oko kupovine kuće u kojoj je netko umro, tako da je važno znati treba li vaša država od prodavača otkriti prethodnu smrt u kući.

"Svaka država imat će malo drugačije zahtjeve za objavljivanjem", kaže Jim Olenbush, teksaški posrednik za nekretnine. "Na primjer, u Teksasu, smrti od prirodnih uzroka, samoubistva ili nesreće koje nisu povezane s imovinom ne moraju se otkrivati."

"Od prodavatelja se mora otkriti smrti u vezi sa stanjem imovine ili nasilnim zločinima", kaže on. Na primjer, ako se dijete prethodnog putnika utopilo u bazenu jer nije imalo odgovarajuću sigurnosnu ogradu, prodavač će morati otkriti smrt čak i nakon što sanira sigurnosni problem instaliranjem odgovarajućeg kućišta bazena. Postoje, međutim, okolnosti kada prodavači ne moraju otkriti smrt na nekretnini.

"Ne postoje države u kojima postoji obveza objaviti smrt osobe koja je preminula pod prirodnim uvjetima", kaže odvjetnik Matthew Reischer, izvršni direktor LegalAdvice.com. "Međutim, neke države nameću dužnost stigmatiziranoj kući ili stanu u kojem je bilo samoubojstva ili ubojstva. Neke države čak idu tako daleko da prodavaču nameću pozitivnu dužnost ako imaju saznanja da njihove nekretnine progone mrtve. "

Čak i kada otkrivanje podataka nije potrebno - na primjer, Gruzija ne zahtijeva otkrivanje ubojstava ili samoubojstava - možda biste željeli pogriješiti kad kupcu obavijestite o smrti na nekretnini. "Ako je prodavač zabrinut za odgovornost, najbolji je savjet da ide unaprijed i sve otkrije unaprijed, čak i ako to zakon ne zahtijeva", kaže Olenbush. "Kupci će uvijek čuti stvari od susjeda, a iznenađenje bi ih moglo natjerati da odustanu od ugovora o kupnji ili se pitaju što im prodavač ne kaže."

2. Nevolja susjedstva

Uznemirava buka ili miris iz izvora izvan nekretnine koji bi mogli nadražiti stanare kuće. Sjeverna Karolina zahtijeva od prodavača da otkrivaju buku, mirise, dim ili druge smetnje iz komercijalnih, industrijskih ili vojnih izvora koji utječu na nekretninu. Michigan zahtijeva od prodavača da otkriju farme, poljoprivredne operacije, odlagališta, zračne luke, strelišta i druge nedaće u blizini, ali Pennsylvania to prepušta kupcu da utvrdi prisustvo u poljoprivredi.

3. Opasnosti

Ako je kod kuće povećan rizik od štete od prirodne katastrofe ili je poznato ili potencijalno zagađuje okoliš, možda će biti potrebno da te podatke otkrijete kupcu.

Teksaški zakon zahtijeva da prodavači otkrivaju prisutnost opasnog ili toksičnog otpada, azbesta, izolacije urea-formaldehida, plinona radona, boje na bazi olova i prethodne uporabe prostorija za proizvodnju metamfetamina.

Njujorški Zakon o objavljivanju stanja imovine zahtijeva da prodavači obavijeste kupce o tome nalazi li se nekretnina u poplavnoj, močvarnoj ili poljoprivrednoj četvrti; je li to ikada bilo odlagalište; ako su na posjedu ikada bili spremnici goriva iznad ili ispod zemlje; ako i gdje struktura sadrži azbest; ako postoji olovni vodovod; je li dom testiran na radon; i je li bilo koje gorivo, ulje, opasne ili otrovne tvari prosulo ili procurilo na imanje.

Države također mogu zahtijevati otkrivanje mina, podzemnih jama, naselja, klizanja, preinaka ili drugih nedostataka stabilnosti zemlje. Kalifornijski zakon o otkrivanju prirodnih opasnosti zahtijeva od prodavača otkriti je li nekretnina u seizmičkoj opasnoj zoni i može stoga biti pod utjecajem zemljotresa ili klizišta nakon potresa.

Iako većinu zahtjeva za objavljivanjem uređuju države, savezna vlada nalaže jedan: razotkrivanje da boja na bazi olova može biti prisutna na bilo kojem imanju izgrađenom prije 1978. godine.

4. Podaci o udruženju vlasnika domova

Ako domom upravlja udruga vlasnika kuća (HOA), trebali biste to otkriti. Također morate znati o HOA-inom financijskom zdravlju i pružiti ove podatke kupcu kako bi mogao donijeti informiranu odluku o kupnji.

"Kupac kojeg poznajem kupio je kondominijum; [i] prodavač je zaboravila zaboraviti dati kupcu posljednjih 12 mjeseci bilješki o sastancima", kaže Ed Kaminsky, predsjednik i izvršni direktor SportStar preseljenja na Manhattan Beach, Kalifornija. "Sedam mjeseci kasnije kupac je procijenjen na 30 000 USD zbog poboljšanja imovine. Kupac je naknadno tužio kupca zbog neotkrivanja tih važnih napomena. "

5. Popravci

Što ste popravili i zašto? Kupci moraju znati povijest popravka kuće kako bi im kućni inspektor mogao obratiti dodatnu pažnju na problematična područja i biti svjestan mogućih budućih problema. Teksaški zakon, na primjer, zahtijeva od prodavača otkriti prethodne popravke konstrukcija ili krova; odlagališta, taloženje, kretanje tla ili kvarovi; i kvarovi ili kvarovi u zidovima, krovu, ogradama, temeljima, podovima, pločnicima i svim drugim trenutnim ili prethodnim problemima koji utječu na strukturni integritet kuće. Možda ćete trebati otkriti popravke električnih ili vodovodnih instalacija i sve druge probleme o kojima biste željeli znati da li želite kupiti dom i živjeti u njemu.

6. Oštećenja vode

Kad voda dospije tamo gdje ne bi smjela, može oštetiti osobni imetak, narušiti strukturu kuće i čak stvoriti opasnost po zdravlje ako potiče rast plijesni. Prodavači bi trebali otkriti prethodna ili sadašnja curenja ili oštećenja na vodi. Michigan, na primjer, zahtijeva od prodavača otkriti dokaze o vodi u podrumu ili prostoru za puzanje, propuštanju krova, većoj šteti od poplava, vrsti vodovodnog sustava (npr. Pocinčani, bakarni i drugi) i svim poznatim vodovodnim problemima. Može biti teško znati o problemima s vodom (i mnogim drugim vrstama problema) ako prelistavate dom i posjedujete ga samo mjesec ili dva.

"Postoje mnogi rizici za papuče ili druge koji su uključeni u zatvaranje kuće gdje je potreban neki posao na imanju koje nije bilo očito u šetnji, osobito zimi ili za vrijeme suhog čarolije", kaže Bill Price, poslovni advokat iz Illinoisa, "Zimi, krov koji curi ili ima vrlo stare šindre možda neće moći pregledati ni kupac, niti kućni inspektor. Slično tome, suha čarolija može prikriti probleme s propuštajućim podrumom. "U takvim situacijama provjerite koliko štite zakoni države od otkrivanja podataka za koje ne biste mogli znati.

7. Nedostaju predmeti

Ponekad kupac toliko razmišlja o tome da možda ne primjećuje da kući nedostaje bitna komponenta sve dok se ne usele. Zakoni o objavljivanju nekih država pokušavaju spriječiti ovaj problem. Na primjer, Teksas i Michigan traže da prodavači otkriju postoji li dugi popis predmeta, uključujući kuhinjske uređaje, centralni klima uređaj i grijanje, oluke za kišu, ispušne ventilatore i grijače vode.

8. Ostala moguća otkrivanja

Kupci moraju znati je li dom u posebnom povijesnom kvartu, jer će to utjecati na njihovu sposobnost popravljanja i preinaka, a također može povećati troškove tih aktivnosti.

Teksaški zakon zahtijeva od prodavača otkrivanje aktivnih termita ili drugih insekata koji uništavaju drva, oštećenja termita ili truljenja drveta koje je potrebno popraviti, prijašnja oštećenja termitima i prethodna obrada termitima. Zakon o Michiganu i Sjevernoj Karolini također zahtijeva od prodavača da otkriju bilo kakvu povijest zaraze. Posavjetujte se sa zakonima svoje države da biste utvrdili morate li otkriti podatke o bilo kakvim štetočinama.

Možda će se od vas tražiti da otkrijete probleme s odvodnjavanjem ili razvrstavanjem, zoniranjem, u tijeku parničnog postupka, izmjenama izvršenim bez dozvola, graničnim sporovima i službenošću.

Kako otkriti

Neke države, kao što su Michigan i Sjeverna Karolina, od prodavača traže da koriste određeni obrazac za otkrivanje. Ako ne, vaš državni odjel ili komisija za nekretnine ili udruženje državnih nekretnina obično će imati preporučeni obrazac koji možete koristiti. Obrazac može biti više ili manje sveobuhvatan od onoga što zahtijeva državni zakon. Ako obrazac nije dovoljno opsežan za vašu situaciju, dopunite ga popisom dodatnih stavki koje želite otkriti. Prodavatelj treba sve otkriti kupcu u pisanom obliku, a kupac i prodavatelj trebaju potpisati i datirati dokument. Obavezno pregledajte što trebate otkriti i kako to treba napisati, s odvjetnikom za nekretnine.

Donja linija

Čak i ako se u vašem području ne zahtijeva određeno otkrivanje podataka, ako imate informacije o kući zbog kojih kupac može postati nesretan, možda biste ga željeli otkriti. Uz moralne razloge zbog kojih ste iskreni prema potencijalnim kupcima - i želju da izbjegnete trošak i gnjavažu tužbe - ugled morate zaštititi. Ako imate nedoumica jeste li ispravno otkrili stanje nekretnine, obratite se odvjetniku za nekretnine u vašoj državi.