Iznajmljivanje kontrola
Kontrola najamnine je vladin program koji postavlja ograničenje na iznos koji posjednik može zahtijevati za zakup kuće ili za obnovu najma.
Zakone o kontroli stanarine obično donose općine, a detalji se uvelike razlikuju. Svi su namijenjeni održavanju troškova života pristupačnim za stanovnike s nižim primanjima.
Kontrola najamnina nije raširena u SAD-u Prema nedavnoj studiji Urban Institutea, 182 općine u SAD-u od oko 89.000 imaju propise o kontroli najma, a sve su bile u New Yorku, New Jerseyju, Kaliforniji, Marylandu ili Washingtonu DC U stvari, 37 država imaju zakone koji lokalnim samoupravama zabranjuju da primjenjuju mjere nadzora najamnina.
Međutim, pitanje regulacije stanarine oživio je posljednjih godina, posebno u gradovima i državama u kojima su spiralni troškovi života u kombinaciji sa stajaćim plaćama stvorili krizu pristupačnosti stanova za stanovnike umjerenog dohotka i starije osobe s fiksnim primanjima.
Oregon je prva država u SAD-u koja je donijela zakon o kontroli stanarine u cijeloj državi. Zakon, potpisan u ožujku 2019., ograničava godišnje povećanje najamnina na 7% plus porast indeksa potrošačkih cijena.
[Važno: Zagovornici kontrole stanarine poput Urban instituta tvrde da kontrola cijena može biti učinkovita za stanovništvo koje zakoni ciljaju.]
Kako djeluje kontrola najma
Najraniji zakoni o kontroli stanarine u SAD-u datiraju iz 1920-ih i često su izravni zamrzavanja najamnina. To se općenito pokazalo neizvedivim. Sedamdesetih godina prošlog vijeka ideja o kontroli stanarine ponovno se pojavila, ovaj put u umjerenijem obliku, često zvanom stabilizacija najamnine.
Na primjer, New York City ima dva programa kontrole najma:
- Stariji program kontrole stanarine postupno je ugašen već desetljećima. Postavljala je ozbiljna ograničenja cijena najma, ali jedini iznajmljivači još uvijek obuhvaćeni zakonom žive od 1971. ili ranije u zgradama koje su izgrađene prije 1947.
- Program stabilizacije najamnina iz doba 1970-ih regulira cijene u otprilike polovici gradske rente. Najamnine se mogu povećavati samo godišnje, a stambena agencija ograničava dopuštena postotka. Pravila i iznimke su labirintni i njima upravlja kombinacija gradskih i državnih agencija.
Visoke troškove života u New Yorku često se navode kao dovoljan dokaz da kontrola najma ne funkcionira. Srednja cijena za jednosobnu sobu u New Yorku bila je 3.070 dolara u 2018. godini.
Zagovornici rente kao što je Urban Institute tvrde da kontrola cijena može biti učinkovita za stanovništvo koje zakoni ciljaju. Odnosno, ljudi s umjerenim primanjima i starije osobe s fiksnim primanjima mogu ostati u svojim domovima, dok gentrifikacija prisiljava cijene oko njih.
Prednosti i nedostaci kontrole zakupa
Kontrola najma uvijek je bila kontroverzna. Propisi o kontroli stanarine u gradovima danas najčešće uređuju poskupljenja za obnovu najma, a ne za nove stanare. To vjerojatno ima neke pogodnosti za stanodavce, koji mogu naplatiti sve što će tržište imati za slobodne stanove ili, u najgorem slučaju, zadržati stanare koji imaju svaki poticaj da ostanu tu i na vrijeme plaćaju najamninu.
Glavni argumenti protiv kontrole najma uključuju:
- Iznajmljivanje kontrola smanjuje opskrbu pristojnim stanovanjem budući da bi stanodavci radije pretvorili zgradu u stanove ili je prilagodili komercijalnoj upotrebi nego se pridržavali zakona koji ograničava njihovu zaradu.
- Ulaganje u nove stambene prostore za najam je zaustavljeno.
- Održavanje zgrada pod nadzorom stanarine je lagano ili ne postoji zbog lošeg povrata ulaganja.
Glavni argumenti za regulaciju uključuju:
- Cijene zakupa u mnogim američkim gradovima rastu daleko brže od plaća za posao s umjerenim primanjima.
- Iznajmljivanje nadzora omogućuje obiteljima s umjerenim primanjima i starijim osobama s fiksnim primanjima da žive pristojno i bez straha od osobno katastrofalnog poskupljenja.
- Susjedstva su sigurnija i stabilnija, uz bazu dugoročnih stanovnika u stanovima koji kontroliraju iznajmljivanje.
Ključni odvodi
- Većina zakona o kontroli najma ograničava iznos koji iznajmljivač može povećati najamnine za postojeće stanare.
- Kontrola najamnina je kontroverzna. Zapravo, 37 država ima zakone koji lokalnim samoupravama zabranjuju da preduzimaju takve mjere.
- Oregon je postao prva država u SAD-u koja je 2019. godine donijela zakon o kontroli stanarine u cijeloj državi.