Iznajmljivanje svojstava: gotovina ili krava novca?

Oni koji ulažu u nekretnine, kao i u bilo koju imovinu, stalno se suočavaju s odlukama hoće li kupiti, prodati ili zadržati. A te odluke ovise o procjeni dotične imovine. Vrednovanje nekretnina koristeći diskontirane novčane tijekove ili načine kapitalizacije slično je vrednovanju dionica ili obveznica. Jedina je razlika što se novčani tokovi dobivaju iz prostora zakupa, za razliku od prodaje proizvoda i usluga.

Tvrtke za ulaganja u nekretnine razvile su sofisticirane modele vrednovanja koji im pomažu u njihovim odlukama. Međutim, pomoću alata za proračunske tablice pojedinac može proizvesti adekvatnu procjenu za većinu nekretnina koje donose dohodak - uključujući i stambenu nekretninu kupljenu da služi kao imovina za iznajmljivanje stanova.

Čitajte dalje kako biste saznali kako bilo koji investitor može stvoriti procjenu koja je dovoljno zadovoljavajuća da bi je iskoristili kroz potencijalne mogućnosti ulaganja.

Pojedinačne procjene

Neki smatraju da je vrednovanje nepotrebno ako je ovjerena procjena obavljena. Međutim, procjena ulagača može se razlikovati od procjenitelja iz nekoliko razloga.

Investitor može imati različita mišljenja o mogućnosti imovine da privuče stanare ili o cijenama zakupa koje su stanari spremni platiti. Kao potencijalni kupac ili prodavač, investitor može smatrati da nekretnina ima manje ili više rizika od procjenitelja.

Procjenitelji provode zasebne procjene vrijednosti. Uključuju troškove zamjene nekretnine, usporedbu nedavnih i uporedivih transakcija i pristup prihoda. Neke od ovih metoda obično zaostaju za tržištem, podcjenjujući vrijednost tijekom rasta i precijenjujući imovinu u silaznom trendu.

Pronalaženje prilika na tržištu nekretnina uključuje pronalazak nekretnina koje je tržište pogrešno ocijenilo. To često znači upravljanje nekretninom do razine koja nadilazi tržišna očekivanja. Vrednovanje treba pružiti procjenu stvarnog potencijala imovine od dohotka.

Vrednovanje nekretnina

Dohodovni pristup ocjenjivanju nekretnina sličan je postupku vrednovanja dionica, obveznica ili bilo kojeg drugog ulaganja koji donosi dobit. Većina analitičara koristi metodu diskontiranog novčanog toka (DCF) za određivanje neto sadašnje vrijednosti imovine (NPV) .

NPV je vrijednost imovine u današnjim dolarima kojom će se postići ulagateljev rizik prilagođen riziku. NPV se određuje diskontiranjem periodičnog novčanog toka koji je dostupan vlasnicima prema potrebnoj stopi povrata od strane investitora (RROR). Budući da je RROR zahtijevana stopa ulaganja za uložene rizike, izvedena vrijednost je vrijednost prilagođena riziku za tog pojedinačnog ulagača. Uspoređujući ovu vrijednost s tržišnim cijenama, ulagač je u mogućnosti donijeti odluku o kupnji, vlasništvu ili prodaji.

Vrijednosti dionica dobivaju se diskontiranjem dividendi, vrijednosti obveznica diskontiranjem plaćanja kupona na kamate. Nekretnine se vrednuju diskontiranjem neto novčanog toka ili gotovine dostupne vlasnicima nakon što se svi troškovi oduzmu od prihoda od najma. Procjena imovine uključuje procjenu svih prihoda od najma, a zatim oduzimanje svih troškova potrebnih za izvršavanje i održavanje tih najmova.

Razbijanje zakupa

Sve procjene prihoda dolaze izravno iz najma. Zakupi su ugovorni ugovori između stanara i stanodavca. Sva najamna i ugovorna povećanja stanarine (eskalacije) bit će navedena u najmu, kao i opcije za prostor i koncesiju za najam. Vlasnici također nadoknađuju dio ili cijeli imovinski trošak od stanara. Način prikupljanja ovog dohotka također je naveden u ugovoru o najmu. Postoje tri glavne vrste najma:

• Najmovi zakupne usluge
• Neto najmovi
• Najmovi s trostrukom mrežom (NNN)

U najmu za cjelokupne usluge, stanari ne plaćaju ništa osim najamnine. U neto zakupu, stanari obično plaćaju svoj dio povećanja troškova za razdoblje nakon useljenja u nekretninu. U trostrukim neto zakupcima, najmoprimac plaća proporcionalan dio svih troškova imovine.

Slijede vrste troškova koje je potrebno uzeti u obzir pri pripremi procjene dohotka:

• Troškovi leasinga
• Troškovi upravljanja
• Kapitalni troškovi

Troškovi leasinga odnose se na troškove potrebne za privlačenje stanara i izvršavanje najmova. Troškovi upravljanja odnose se na troškove na imovini, kao što su komunalne usluge, čišćenje, poreze itd., Kao i na sve troškove upravljanja imovinom. Prihodi umanjeni za operativne troškove jednaki su neto operativnom prihodu (NOI). NOI je novčani tok izveden iz uobičajenog poslovanja imovine. Novčani tijek se dobiva oduzimanjem kapitalnih troškova od NOI. Kapitalni troškovi predstavljaju bilo koje periodične kapitalne izdatke za održavanje imovine. Oni uključuju bilo koji kapital za provizije za lizing, unaprjeđenja stanara ili kapitalne rezerve za buduće nadogradnje imovine.

Primjer vrednovanja

Nakon što se utvrde periodični novčani tokovi, oni se mogu diskontirati natrag u svrhu određivanja vrijednosti imovine. Na slici 1 prikazan je jednostavan dizajn vrednovanja koji se može prilagoditi za vrednovanje većine svojstava.

Slika 1

Vrednovanje pretpostavlja imovinu koja u prvoj godini stvara prihod od najma od 100.000 USD, koji raste za 4% godišnje i 3% nakon 10. Troškovi se procjenjuju na 40% prihoda. Kapitalne rezerve modelirane su u iznosu od 10 000 USD godišnje. Diskontna stopa ili RROR postavlja se na 13%. Stopa kapitalizacije za određivanje vrijednosti reverzije imovine u 10. godini procjenjuje se na 10%. U financijskoj terminologiji, ta stopa kapitalizacije jednaka je Kg, gdje je K RROR-u investitora (potrebna stopa prinosa) i očekuje se rast prihoda. Kg je također poznat kao potreban povrat ulaganja od investitora, ili iznos ukupnog povrata koji je osiguran dohotkom.

Vrijednost nekretnine u 10. godini dobiva se uzimanjem procijenjenog NOI-ja za 11. godinu i dijeljenjem s stopom kapitalizacije. Ako pretpostavimo da investicijska stopa prinosa ostaje 13%, kapitalizacija bi bila jednaka 10% ili Kg (13% - 3%). Na slici 2, NOI u 11. godini iznosi 88.812 dolara. Nakon što se izračunaju periodični novčani tokovi, oni se zatim diskontiraju diskontnom stopom (13%) kako bi se dobio NPV od 58.333 USD.

Slika 2 (u tisućama dolara)

Slika 2 daje osnovni format koji se može koristiti za vrednovanje bilo koje imovine koja donosi ili iznajmljuje. Investitori koji kupuju stambenu nekretninu kao nekretninu za najam trebaju pripremiti procjene kako bi utvrdili jesu li naplaćene cijene najma dovoljne da podupru kupoprodajnu cijenu nekretnine. Iako će procjenitelji često koristiti zadani desetogodišnji novčani tijek, ulagači bi trebali proizvesti novčane tokove koji odražavaju pretpostavke o kojima se pretpostavlja da je nekretnina kupljena. Ovaj se format, iako pojednostavljen, može prilagoditi tako da vrijednost bilo koje imovine, bez obzira na složenost. Čak se i hoteli mogu vrednovati na ovaj način. Zamislite samo noćne iznajmljivanje soba kao jednodnevne najmove.

Kupujte, prodajte ili držite

Ako kupujete nekretninu, ako je procijenjena vrijednost investitora veća od ponude prodavatelja ili procijenjene vrijednosti, tada se nekretnina može kupiti s velikom vjerojatnošću primanja RRORA. Suprotno tome, ako prodaje nekretninu, ako je procijenjena vrijednost manja od ponude kupca, nekretninu treba prodati. Osim toga, ako je procijenjena vrijednost u skladu s tržišnom i RROR nudi adekvatan povrat za uključeni rizik, vlasnik može odlučiti zadržati ulaganje sve dok ne postoji nejednakost između procjene i tržišne vrijednosti.

Vrijednost se može definirati kao najveći iznos koji bi netko bio spreman platiti za nekretninu. Kada kupujete imovinu, financiranje ne bi trebalo utjecati na konačnu vrijednost imovine jer svaki kupac ima na raspolaganju različite mogućnosti financiranja.

Međutim, to nije slučaj za investitore koji već posjeduju financirane nekretnine. Financiranje se mora uzeti u obzir prilikom odlučivanja o primjerenom vremenu za prodaju, jer financijske strukture, poput penala za unaprijed plaćanje, mogu oduzeti investitoru njegove prihode od prodaje. Ovo je važno u slučajevima kada su ulagači dobili povoljne uvjete financiranja koji više nisu dostupni na tržištu. Postojeće ulaganje s dugom može pružiti bolje prihode prilagođene riziku nego što je moguće postići pri ponovnom ulaganju potencijalnih prihoda od prodaje. Prilagodite rizik RROR tako da uključuje dodatni financijski rizik hipotekarnog duga.

Donja linija

Bilo da kupujete ili prodajete, moguće je izraditi model vrednovanja koji je dovoljno točan da pomogne u procesu odlučivanja. Matematika koja je uključena u kreiranje modela relativno je jasna i razumljiva je kod većine ulagača. Nakon stjecanja osnovnog znanja o lokalnim tržišnim standardima, strukturama zakupa i načinu na koji prihodi i rashodi funkcioniraju u različitim vrstama imovine, moglo bi se predvidjeti buduće novčane tokove.