Treba li kupiti kuću na aukciji?

Želite li steći nekretninu? Ne morate se ograničavati na tradicionalne kanale pretraživanja popisa nekretnina i rada s agentima za nekretnine. Imovinu možete kupiti i na aukciji.

Treba li kupiti kuću na aukciji?

Za i protiv aukcija

Prednosti kupnje na aukciji uključuju širenje opcija i eventualnu kupnju s popustom. Možda ćete se suočiti s manje konkurencije za kupnju nekretnine u usporedbi s kupovinom tradicionalnog načina, ali također ćete se suočiti s različitim bazenom potencijalnih kupaca - često iskusnim investitorima.

Možda je najveći rizik kupnje na aukciji to što ćete imati ograničeno znanje o nekretninama za prodaju, što skupi pogrešni korak čini vrlo stvarnom mogućnošću. Kao i kod svake kupovine nekretnina, morat ćete pročitati, razumjeti i potpisati puno papira (u idealnom slučaju uz pomoć pravnika za nekretnine).

Zbirka nekretnina bogata je pričama o kućama kupljenim na aukciji za znatno nižu tržišnu vrijednost, a takve ponude postoje. Međutim, aukcije su uglavnom rizičniji način za stjecanje imovine od kupnje uobičajenim postupkom. Ta stvarnost čini izuzetno važnom biti dobro obrazovani o tome kako rade aukcije nekretnina i oprezni u vezi s nekretninama za koje smatrate da licitiraju.

"Mnogi pogrešno vjeruju da su aukcijske kuće dobar posao", kaže John Myers, agent za prodaju nekretnina i kvalificirani posrednik s Myers & Myers Real Estate u Albuquerqueu, NM "Neki aukcijski domovi su dobar posao, a drugi mogu biti velika greška „.

Da biste vam pomogli da ne napravite veliku pogrešku, ovaj članak će objasniti osnove aukcija stambenih nekretnina tako da možete odlučiti da li će vam ova opcija odgovarati - želite li živjeti u nekretnini ili je koristite isključivo kao investiciju.

Što trebaš znati

• Kupnja kuće na aukciji rizičnija je od kupnje uobičajenim postupkom. Od vitalnog je značaja biti dobro obrazovan o tome kako rade aukcije nekretnina.
• Domaće aukcije možete pronaći putem lokalnih uprava, agenata za prodaju nekretnina i internetskih stranica poput RealtyTrac i Auction.com.
• Svojstva aukcije često ne dopuštaju inspekciju kuće ili bilo kakav zakonski način pregledavanja interijera. Ako si ne možete priuštiti rizik kupnje nekretnine u lošem stanju, pridržavajte se aukcija koje omogućuju uvid u nekretninu prije licitiranja.
• Pregledajte i razumite sva pravila aukcije i prije nego što podnesete licitaciju, pregledajte bilo koju nekretninu koja vas zanima - na primjer, provjeravanje zahtjeva, založnih prava i stanara.

Svojstva ovrhe

Ako vlasnik kuće nije platio hipoteku najmanje nekoliko mjeseci, može propasti i završiti u postupku ovrhe. Kad se to dogodi, banka podnosi obavijest o neispunjavanju zahtjeva sa županijskim diktafonom. Ako vlasnik kuće ne uplati dugovani iznos - ili pregovara o hipoteci sa zajmodavcem - zajmodavac može dom staviti na aukciju i prisiliti vlasnika kuće na neplaćanje. Te aukcije ovrhe održavaju skrbnici koje su unajmile banke.

Zadovoljstvo poreza na imovinu

Drugi način na koji kuća završi na aukcijskom bloku je kada vlasnik ne plati procijenjeni porez na imovinu. U tim slučajevima imovinu oduzima neplaćena porezna uprava, a ne banka. Aukciju rezultiranog poreznim zalogom provodi lokalni šerif, službenik ili nadzornik ureda županijske ili lokalne vlasti.

Sudjelujući na aukciji

Bez obzira na vrstu aukcije, ovi se događaji mogu održati na fizičkim lokacijama kao što su sudska vijeća lokalne vlasti i hotelske konferencijske dvorane, a te se licitacije licitiraju brzo. Aukcije nekretnina također se sve češće odvijaju putem interneta, a internetske aukcije mogu trajati danima ili tjednima.

Kupovanje domova na aukciji bilo je i dalje će biti popularno, prema Earl Whiteu, suosnivaču House Heroes LLC, floridske tvrtke za ulaganja u nekretnine koja kupuje kuće, stanove i slobodna zemljišta. "Vlasnici vlasnika budžeta i profesionalci za nekretnine prelaze na izvore gdje je manje konkurencije", kaže on. „Naravno, aukcijske nekretnine generiraju manje ponude, što rezultira nižom prodajnom cijenom.

"Međutim, aukcije ovrha ne pružaju popuste koji su postojali u vrijeme krize stanovanja", nastavlja White, objašnjavajući da su kupci kada je dostupno manje imovine kupci visoko motivirani zbog uvažavanja kuće i povoljnih stopa hipoteke i putem interneta. aukcije su povećale konkurenciju i potaknule cijene.

Pronalaženje aukcija nekretnina

Jedan od načina za pronalaženje aukcija je kontaktiranje lokalnih uprava ili posjetiti njihove web stranice radi informacija, a zatim telefonskim praćenjem kako biste potvrdili detalje. Drugi je putem web lokacija poput RealtyTrac i Auction.com. Međutim, mrežne informacije nisu uvijek točne.

Mogu se navesti svojstva koja su u pretplati jer vlasnik kasni s isplatama. Ove nekretnine nikada ne mogu ići na prodaju, jer se njihovi vlasnici nadoknade na plaćanju ili se dogovore s njihovim zajmodavcima.

Lokalni agenti za prodaju nekretnina i posrednici također mogu biti dragocjeni resursi. No možda ih nećete naći željni pomoći jer agenti i posrednici automatski ne zarađuju provizije na aukcijama uživo. Međutim, ti realtori mogu zaraditi proviziju putem internetskih aukcija.

Podaci usluge višestrukog uvrštavanja

Izvještaji izravne usluge višestrukog uvrštavanja (MLS) potencijalni su kupci mnogo vrijedniji od mrežnih unosa, kako navodi White, jer sadrže pune podatke za uvrštenje, uključujući fotografije i, najvažnije, komentare posrednika koji nisu javni. „Nejavni komentari su važni jer sadrže ključne informacije koje utječu na prodajnu cijenu i dane na tržištu. Na primjer, [ova MLS izvješća sadrže informacije o] imovinskim nedostacima, mogućnostima financiranja, stanarini i najmovima najmoprimaca. "

Najbolji način za procjenu aukcijske imovine je rad s agentima za nekretnine, procjeniteljima, izvođačima i drugima koji razumiju troškove izgradnje i preuređenja i mogu točno procijeniti vrijednost nekretnine i troškove posla koji joj je potreban.

Iako se pravila razlikuju ovisno o lokaciji, MLS i županijski zapisi često su dostupni samo vlasnicima nekretnina, kaže White. Prema njegovom iskustvu, obično im rado besplatno pomažu ako ih kontaktirate.

White također primjećuje da licitacije licitacija nestaju jer čak i manje županije pretvaraju svoje osobne aukcije u internetske. Miami i Palm Beach dvije su lokacije na kojima su dražbe poreza i ovrha sada potpuno povezane.

Imajte na umu da su aukcije ovrhe često odgođene ili otkazane, čak i u posljednjem trenutku. Zajmodavac možda nije dobio svu potrebnu dokumentaciju ili je zajmoprimac možda izradio rješenje za izbjegavanje ovrhe.

Što ponuditelji trebaju znati

Prije licitiranja na aukciji nekretnina morate razumjeti rizik koji preuzimate. Loša kupnja vas može proganjati godinama. Morate razumjeti i pravila aukcije i biti spremni slijediti ih prije nego što pokušate sudjelovati.

Morat ćete registrirati i podnijeti povratni depozit od 5% do 10% očekivane prodajne cijene nekretnine entitetu koji drži aukciju. Ako se aukcija odvija osobno, obavezno se prijavite najmanje sat vremena prije zakazanog početka i nabavite službenu karticu koju ćete podići kad budete spremni dati ponudu.

Osvajanje imovine na aukciji može funkcionirati na dva različita načina.

• U aukciji za potvrdu zajmodavca, zajmodavac ne mora prihvatiti vašu ponudu čak i ako ste najveći ponuđač.
• Na apsolutnoj aukciji, pobjednička ponuda dobiva nekretninu.

Početna cijena aukcije može biti stanje dugovano hipotekom ili niži iznos namijenjen potaknuti nadmetanje. U aukciji ovrhe zajmodavac ne smije profitirati od aukcije. Često se ta svojstva prodaju s gubitkom; ako ima zarade, nakon hipoteke i bilo kojeg drugog založnog prava treba otići isključenom vlasniku kuće. Svojstva aukcije nisu uvijek dobre ponude - na primjer, aukcionar može postaviti skrivenu pričuvnu cijenu nekretnine, što je minimum koji mora biti ponuđen.

"Bez obzira na to da li kupac osobno ili putem interneta prisustvuje aukciji, mora imati na umu da za svaku nekretninu postoji granična cijena u kojoj pametna kupnja može postati bezumna kupovina i ne smije dopustiti događaj, mjesto održavanja ili njihove emocije da promijene svoju odluku ", savjetuje Ron Humes, trgovac nekretninama od 2000. godine i trenutačni potpredsjednik operacije za Postmoderni marketing u Lexingtonu, Ky.

Problem pristupa nekretnini

Aukcijska svojstva rijetko pružaju potencijalnim kupcima isti nivo pristupa kao što to tradicionalno prodaju nekretnine. Vjerovatno nećete moći prošetati do kuće s agentom po vašoj pogodnosti, iako neke aukcijske tvrtke nude otvorene kuće.

"Osobno nikada ne bih preporučio klijentu da kupi nekretninu na daljinu, a da prethodno nije proveo test očne jabučice", kaže David Roberson, odvjetnik i posrednik u prometu nekretnina u San Joseu, Kalifornija. On i njegova supruga posjeduju 22 nekretnine za najam u tri države, a on je vlasnik i operator Silicon Valley Property Management Group. Ili vi ili vaš pouzdani investicijski tim trebate temeljito procijeniti nekretninu o kojoj razmišljate i ljude s kojima imate posla prije nego što se zakonski ili financijski obvezite.

Slično tome, Humes upozorava da izvori koji izvještavaju o trenutnoj ili budućoj vrijednosti nekretnine mogu biti vrlo netočni, osim ako nije provedena procjena na licu mjesta od strane stručnjaka koji znaju prikupiti i procijeniti sve potrebne detalje. Najbolji način za procjenu aukcijske imovine je rad s stručnjacima - agentima za nekretnine, procjeniteljima i izvođačima radova - koji razumiju troškove izgradnje i preuređenja i koji mogu precizno procijeniti trenutnu i buduću vrijednost imovine i troškove potrebnog rada.

Stanje imovine i inspekcija

Kuća je mogla imati sve vrste problema - zapamtite, ovo je bila kuća koja je nekoć pripadala nekome tko nije mogao priuštiti hipoteku ili porez na imovinu, pa vjerojatno nije mogao priuštiti ni redovito održavanje ni popravke. Nadalje, nakon što je ovaj vlasnik shvatio da će izgubiti dom, možda ga je namjerno zapostavio ili ga čak ozbiljno oštetio. Također, nekretnine koje su bile prazne su možda bile uništene ili su imale čučnjeve.

Pretpostavimo da ako nekretnina izvana izgleda strašno, vjerojatno izgleda i iznutra. Aukcijska svojstva prodaju se onakva kakva jesu, i morat ćete im moći priuštiti sve popravke. Iako je možda primamljivo, ne biste trebali krenuti da biste dobili bolji uvid u stanje imovine.

Možda ste vidjeli peraje kako to rade na televiziji - kako ulaze u dvorišta, zaviruju u njih ili se čak penju kroz prozore - ali to nije legalno. I definitivno ne želite uznemiravati nikoga tko živi u domu, ne samo iz ljubaznosti, već i zbog vaše sigurnosti. Tražite informacije o povijesti vlasništva nekretnine iz evidencija lokalne uprave, razgovarajte s lokalnim agentima za nekretnine i s poštovanjem tražite informacije od susjeda.

Svojstva aukcije često ne dopuštaju inspekciju kuće ili bilo kakav zakonski način pregledavanja interijera. Ako si ne možete priuštiti rizik kupnje nekretnine u lošem stanju, pridržavajte se aukcija koje omogućuju uvid u nekretninu prije licitiranja. Bez ovih podataka, teško je znati u što se upuštate, koliki će biti troškovi popravka nekretnine ili njezina prava vrijednost sve dok ne postanete vlasnik.

Čak i ako možete dobiti kućni pregled, svaka inspekcija ima svoja ograničenja. Problemi iza zidova, stropova i podova možda neće biti vidljivi dok ih ne preuzmete. Ako su alati isključeni, možda nećete moći otkriti curenja, električne probleme, pokvarene uređaje ili neispravne uređaje za klimatizaciju.

Opcije plaćanja: Planirajte unaprijed

Kupnja nekretnine na aukciji obično zahtijeva mnogo novca. Svaka aukcijska kompanija i županijska vlada imaju svoje zahtjeve za plaćanje, ali vjerojatno će vam trebati novac samo da biste osigurali svoje pravo na licitaciju. Iznosi predujma i načini kupnje često ovise o imovini i aukcijskoj kući. Kupnja imovine u vlasništvu banke na tradicionalni način mogu biti dostupne fleksibilnije mogućnosti financiranja: Aukcije nisu jedini način kupnje ovrha.

Što se tiče plaćanja, ponuditelji na aukciji trebaju donijeti gotovinu, novčani nalog ili blagajnički ček za iznos potreban od vlasnika aukcije. Obično ćete morati imovinu platiti u cijelosti odmah nakon pobjede na aukciji. Povremeno možete imati do sljedećeg dana da izvršite uplatu. Neuspjeh u plaćanju može rezultirati gubitkom vašeg depozita i zabranjivanjem budućih aukcija. Budite spremni pružiti dokaz o sredstvima kako biste pokazali da ste sposobni dovršiti kupnju. Ako licitirate kao entitet, poput LLC-a, povjerenja ili ograničenog partnerstva umjesto kao pojedinac, možda ćete trebati pokazati svoje pravne dokumente.

Pobjednici prolaze kroz escrow i zatvaranje baš kao i kod bilo koje druge kupnje kuće. Ponuditelji na aukcijama nekretnina često su ulagači u nekretnine koji si mogu priuštiti plaćanje gotovinom. Na aukcijama koje omogućuju financirane kupnje morat ćete se prethodno kvalificirati.

Neke aukcijske kuće preferiraju da radite s njihovim povezanim zajmodavcima i da će ih imati na licu mjesta na aukciji. Međutim, prethodno istražite kako biste utvrdili kamatne stope dostupne od konkurentskih zajmodavaca. Te će vam informacije možda dati poticaj.

Također budite sigurni da razumijete cijene aukcije koje će se od vas očekivati ​​da pokrijete. "Kuće kupljene na aukcijama više puta imaju troškove i naknade od aukcionara, banaka, odvjetnika i drugih tvrtki potrebnih za iznošenje imovine na aukciju", rekao je Humes. "Nije neuobičajeno da se 10% naknada za aukcije, bankarske kamate i penali, odvjetničke naknade, 12% naknade za prodaju, naknade za pripremu imovine i slično prebace na kupca."

Provjerite ima li potraživanja, založnih prava i putnika

Prije nego što licitirate, trebali biste angažirati tvrtku za pretraživanje naslova da biste vidjeli tko može imati založno pravo na nekretnini. Ako ga osvojite, postat ćete odgovorni za svako založno pravo, što znači više novca iz vašeg džepa.

Protiv kuće mogu biti postavljena druga potraživanja - ne samo založna pravna sredstva, već založna prava ili druga hipoteka. Ponuditelji bi trebali provjeriti kod aukcijske tvrtke kako bi osigurali da nekretnina ima jasan naziv. Ako pobijedite na aukciji, morat ćete kupiti osiguranje naslova tijekom escrowa ili odmah nakon zatvaranja kako biste se zaštitili od založnih prava koje nisu otkrivene tijekom pretraživanja naslova.

Također će u nekim slučajevima imanje zauzeti (bivši) vlasnik ili čuvar kuće, što znači da ćete ih morati iseliti - postupak koji u najboljem slučaju može biti neugodan, a dugotrajan i skup u najgorem. Da biste pojednostavili postupak, možda biste im trebali ponuditi nekoliko tisuća dolara unaprijed da se isele i predaju ključeve.

Uzdržite se od bilo čega dok ne zadržite naslov. Izbjegavajte nagon za započinjanjem obnove ili useljenje u nekretninu odmah nakon što dobijete potvrdu o prodaji. Još ćete trebati pričekati do 10 dana ili približno tako da primite svoj certifikat o vlasništvu. Vlasništvo nije zaista tvoje sve dok ne posjedujete taj certifikat; vlasnik je ipak mogao zadržati pravo na dom podnošenjem prigovora na prodaju sudu ili otplatom kredita.

Donja linija

Izolirane kuće mogu biti financijski privlačne, ali postoje mnoge prepreke koje treba razmotriti prije kupnje. Također, samo što se dom prodaje na aukciji ne znači da ćete ga moći dobiti po povoljnoj cijeni (ili da je dom dobar po bilo kojoj cijeni - mogla bi biti loma novca). Ali za pametne, inteligentne i motivirane pojedince, aukcije nekretnina vrijedi istražiti kao način da jeftino pokupe dom ili investicijsku nekretninu.

Kao što je rečeno, razmislite o ne-aukcijskim nekretninama kao alternativi. "Može se pronaći bolji dogovor kada se pregovara s prodavateljem koji ima kapital u nekretnini i može pregovarati u svoje ime bez svih povezanih dražbi i naknada", savjetuje Humes. „Možda ćete imati i više konkurencije na aukcijama od tvrtki koje kupuju nekretnine kako bi postali poslovni model. Kuće na aukciji nisu uvijek najbolji posao za prosječnog kupca kuće. "

Ako vas zanima pokušaj podizanja povoljne nekretnine na aukciji, ima puno toga za naučiti. Aukcije su rizičniji način kupnje nekretnina nego preko agenta za nekretnine. Važno je biti izuzetno dobro informiran o procesu i nekretninama za koje želite davati ponude. Rad s lokalnim agentom za prodaju nekretnina ili posrednikom radi prepoznavanja potencijalnih nekretnina može pomoći, mada ih možda neće zanimati ako ne možete postići ugovor o naknadi štete.

Konačno, obavezno temeljito pregledajte sva pravila dražbe i provedite odgovarajuću analizu imovine prije nego što podnesete ponudu. Potražite savjet odvjetnika za prodaju nekretnina - u idealnom slučaju iskusnog s prodajom ovrhe - kako biste bili sigurni da ćete shvatiti kakve će biti vaše odgovornosti i obveze ukoliko budete pobjednički ponuđač.