Obrnuta hipoteka ili zajam za vlasnički kapital?

Ako ste vlasnik kuće i imate najmanje 62 godine, možda ćete svoj kapital kuće moći pretvoriti u novac za plaćanje životnih troškova, troškova zdravstvene zaštite, preuređenja kuće ili bilo čega drugog što vam treba. Dvije mogućnosti za to su obrnute hipoteke i zajmovi s vlasničkim kapitalom. Oboje vam omogućuju da iskoristite svoj kapital bez potrebe za prodajom ili iseljavanjem iz kuće. To su, međutim, različiti proizvodi zajma i isplati se razumjeti vaše mogućnosti tako da možete odlučiti koji je bolji za vas.

Obrnute hipoteke

Većina kupovina kuća obavlja se redovnom hipotekom ili hipotekom naprijed. Redovnom hipotekom posuđujete novac od zajmodavca i vršite mjesečne isplate kako biste isplatili glavnicu i kamate. S vremenom se vaš dug smanjuje kako se kapital povećava. Kada hipoteku isplatite u cijelosti, imate puni kapital i potpuno posjedujete dom.

Kako djeluje obrnuta montaža

Obrnuta hipoteka funkcionira drugačije: umjesto da isplati zajmodavcu, zajmodavac vam plaća plaćanja na temelju postotka vrijednosti vaše kuće. S vremenom se vaš dug povećava - kako se plaćanja vrše vama i kamate - i vaš kapital smanjuje se kada zajmodavac kupuje sve više i više kapitala. I dalje se držite vlasništva nad svojim domom, ali čim se odselite iz kuće duže od godinu dana, prodate je ili nestanete - ili postanu delinkventni u porezu na imovinu i / ili osiguranju ili dom pada u nered - zajam dospijeva. Zajmodavac prodaje kuću kako bi vratio novac koji vam je isplaćen (kao i naknade). Svaki kapital koji ostane u kući ide vama ili vašim nasljednicima.

Imajte na umu da ako oba supružnika imaju hipoteku svoje ime, banka ne može prodati kuću sve dok umirući supružnik ne umre - ili se dogodi gore navedena porezna, popravak, osiguranje, premještanje ili prodaja kuće. Parovi bi trebali pažljivo istražiti problem preživjelog supružnika prije nego što pristanu na poništenu hipoteku. Kamata naplaćena na obrnutoj hipoteci uglavnom se akumulira dok hipoteka ne prestane, u kojem trenutku dužnik (i) ili njihovi nasljednici mogu ili ne mogu biti u mogućnosti odbiti je

(Za više informacija pogledajte Zamke o obrnutoj hipoteci ).

Zajmovi s domaćim kapitalom

Vrsta zajma matičnog kapitala je kreditna linija domaćeg kapitala (HELOC). Poput obrnute hipoteke, zajam domaćeg kapitala omogućuje pretvaranje vlastitog kapitala u gotovinu. To djeluje na isti način kao i vaša osnovna hipoteka - u stvari, zajam za kapitalni kapital također se naziva i druga hipoteka. Zajam primate kao jednokratnu uplatu i vršite redovne isplate za otplatu glavnice i kamata, što je obično fiksna stopa.

S HELOC-om imate mogućnost posudbe do odobrenog kreditnog limita, prema potrebi. Uz standardni kredit za kućni kapital plaćate kamate na cjelokupni iznos zajma; s HELOC-om plaćate kamate samo na novcu koji zapravo povučete. HELOC-ovi su podesivi zajmovi, tako da se vaše mjesečno plaćanje mijenja s promjenom kamata.

O HELOC-u

Trenutno kamate plaćene za kredite s vlasničkim kapitalom i HELOC-ove nisu porezno priznati, osim ako se novac ne koristi za obnovu kuća ili slične aktivnosti. (Prije novog zakona o porezu za 2017. godinu, kamate na dug domaćeg kapitala bile su sve ili djelomično odbitne za porez. Imajte na umu da se ta promjena odnosi na porezne godine 2018. do 2025.) Osim toga - i to je važan razlog da se ovaj izbor donese - s zajam za vlasnički kapital, vaš dom ostaje bogatstvo za vas i vaše nasljednike. Važno je, međutim, napomenuti da vaš dom djeluje kao kolateral, tako da riskirate izgubiti dom protiv otplate ako ne ispunite kredit.

Razlike između vrsta zajma

Povratne hipoteke, zajmovi s vlasničkim kapitalom i HELOC-ovi omogućuju vam pretvaranje vlastitog kapitala u gotovinu. Međutim, oni se razlikuju u pogledu isplate, otplate, starosne i kapitalne potrebe, zahtjeva za kreditima i dohotkom te poreznih pogodnosti. Na temelju tih čimbenika navodimo bitne razlike između tri vrste zajmova:

Kako plaćate

• Povratna hipoteka: mjesečna plaćanja, paušalna plaćanja, kreditna linija ili neka kombinacija ovih
  (pogledajte kako odabrati plan obrnutog hipotekarnog plaćanja )
• Zajam home-equity: Paušalno plaćanje
• HELOC: Prema potrebi, do unaprijed odobrenog kreditnog limita - dolazi s kreditnom / debitnom karticom i / ili čekovnom knjižicom tako da možete podići novac po potrebi

Raspored otplate

• Povratna hipoteka: odgođena otplata - zajam dospijeva čim dužnik postane nepodmiriv porez na imovinu i / ili osiguranje; dom propada; zajmoprimac se seli više od godinu dana, prodaje kuću ili umire.
• Zajam home-equity: Mjesečna plaćanja tijekom određenog vremenskog razdoblja s fiksnom kamatnom stopom
• HELOC: Mjesečna plaćanja na temelju posuđenog iznosa i trenutne kamatne stope

Zahtjevi za dobom i kapitalom

• Povratna hipoteka: mora imati najmanje 62 godine i posjedovati dom izravno ili imati malu hipoteku
• Zajam za domaći kapital: ne zahtijeva dob i mora imati najmanje 20% udjela u kući
• HELOC: Nema dobne potrebe i mora imati najmanje 20% udjela u kući

Kreditni i prihodni status

• Obrnuta hipoteka: Nema zahtjeva za prihodom, ali neki zajmodavci mogu provjeriti da li ste sposobni vršiti pravovremene i pune uplate za tekuće troškove imovine - kao što su porezi na imovinu, osiguranje, naknade za udruživanje vlasnika kuća i slično
• Zajam za home-equity : Dobar kreditni rezultat i dokaz stalnog prihoda koji je dovoljan za podmirivanje svih financijskih obveza
• HELOC: Dobar kreditni rezultat i dokaz stalnog prihoda koji je dovoljan za podmirivanje svih financijskih obveza

Porezne prednosti

• Povratna hipoteka: Nema dok zajam ne prestane; onda ovisi
• Zajam za domaći kapital: za porezne godine 2018. do 2025. kamate se ne mogu odbiti osim ako novac nije utrošen u kvalificirane svrhe - za kupnju, izgradnju ili značajno poboljšanje kuće poreznih obveznika koji osigurava zajam (zahvaljujući Zakonu o porezima i smanjenju poslova iz 2017. godine )
• HELOC: Isto kao i za kredit za vlasnički kapital

Odabir pravog zajma za vas

Povratne hipoteke, zajmovi s vlasničkim kapitalom i HELOC-ovi omogućuju vam pretvaranje vlastitog kapitala u gotovinu. Dakle, kako odlučiti koja vrsta kredita je za vas?

Općenito, povratna hipoteka se smatra boljim izborom ako tražite izvor dugoročnog dohotka i ne smeta vam da vaš dom neće biti dio vašeg imanja. Međutim, ako ste u braku, budite sigurni da su prava preživjelog supružnika jasna.

(Za više, pogledajte Povratnu hipoteku: Može li vaša udovica (er) izgubiti kuću? I Cijeli vodič za poništavanje hipoteke .)

Zajam za domaći kapital ili HELOC smatra se boljom opcijom ako vam treba kratkoročna gotovina, moći ćete vršiti mjesečne otplate i radije ćete zadržati svoj dom. Oboje donose znatan rizik zajedno sa svojim koristima, pa temeljito pregledajte mogućnosti prije nego što poduzmete bilo koju od tih mjera.

(Također pogledajte: Kompletni vodič za povratnu hipoteku, Usporedba obrnute hipoteke i kasne hipoteke, Da li se kvalificirate za povratnu hipoteku ?, Obrnute vrste hipoteke, Odabir desnog hipotekarnog zajmodavca, Kako odabrati plan otplate hipotekarne hipoteke, Vodič za Porezi i obrnute hipoteke, 5 najboljih alternativa poništenoj hipoteci, 5 znakova da je povratna hipoteka dobra ideja, 5 potpisivanja obrnute hipoteke je loša ideja, kako izbjeći povratnu hipoteku, pogled na regulaciju poništene hipoteke, pravila Ako dobijete povratnu hipoteku FHA, preokrenite hipoteku: Možete li udovica izgubiti kuću? Pazite na ove prevarane hipoteke i obrnute hipoteke)