Razumijevanje Escrow procesa

Kupnja kuće može biti kompliciran proces na koji je većina ljudi uglavnom nespremna. Jedan od tih misterioznih elemenata je postupak destrukcije - koji se također naziva i zatvaranje. Ovaj postupak koji se odvija između vremena kad prodavač prihvati ponudu i kupac dobije ključeve može biti neodoljiv za mnoge kupce kuća.

Što je escrow?

Escrow je financijski instrument koji posjeduje treća strana u ime dviju drugih strana koje dovršavaju transakciju. To je poput računa povjerenja koji posjeduje treća strana dok su sve obveze prodavatelja i kupca ispunjene.

Vrijeme potrebno za prolazak od početka do kraja procesa deponovanja razlikuje se. Neki od faktora koji određuju duljinu zatvaranja uključuju hipoteku, odobrenje, posjedovanje ispravnih dokumenata i vrijeme potrebno za dovršenje osiguranja. I baš kao i dužina vremena, postupak se može razlikovati od države do države. Koraci su, međutim, uglavnom svi.

Otvorite Escrow račun

Nakon što vi i prodavatelj potpišete obostrano prihvatljiv ugovor o kupnji, vaš agent prikupit će vaš ozbiljni novčani ček i uplatiti ga na escrow račun kod tvrtke escrow tvrtke navedene u ugovoru o kupnji.

Tvrtka za escrow djeluje kao neutralna treća strana za prikupljanje potrebnih sredstava i dokumenata koji su uključeni u postupak zatvaranja, od početnog dohotka i depozita zajma do potpisanog dokumenta. U nekim područjima odvjetnici se mogu baviti tim postupkom umjesto tvrtke koja pruža usluge escrowa, a može se zvati nagodba, a ne escrow.

Čekajte procjenu banke

Banka koja napreduje s hipotekom napravit će vlastitu procjenu - za koju obično plaća kupac - kako bi zaštitila svoje financijske interese ako ikad bude potrebno zabraniti imovinu. Ako procjena dođe niže od ponuđene cijene, zajmodavac vam neće dati financiranje osim ako ne dođete do razlike ili prodavatelj snizi cijenu na procijenjeni iznos.

Možete, međutim, pokušati promijeniti mišljenje procjenitelja na neki od sljedećih načina:

• Navedite dodatne informacije zašto mislite da dom treba ocijeniti u većem iznosu
• Neka druga procjena
• Pokušajte s drugim zajmodavcem i nadam se da će vam procjena biti u korist

Ako nijedna od ovih opcija nije moguća, možete otkazati ugovor o kupnji.

Sigurno financiranje

Trebali ste već biti odobreni za hipoteku prije nego što je vaš sporazum prihvaćen. Jednom kada svojemu zajmodavcu date adresu nekretnine, ona će pripremiti procjenu dobre vjere - ili izjavu s detaljnim iznosom vašeg kredita - kamatne stope, troškova zatvaranja i drugih troškova povezanih s kupnjom. Obavezno dogovarajte brojeve u ovom dokumentu prije nego što ga potpišete. Jednom kada ste preuzeli svoje obveze o zajmu, vrijeme je da pismeno uklonite slučajnost financiranja.

Odobrenje otkrića prodavatelja

Trebali biste dobiti pisanu obavijest o bilo kojim očitim problemima koje je prodavatelj ili prodajni agent već identificirao. Na primjer, u naseljima s umjerenim i niskim prihodima, u područjima sa visokim cijenama života, garaža je možda pretvorena u stambeni prostor koji krši gradske stambene propise. Možda ste već svjesni bilo kakvih problema poput ovih, jer su često navedeni u popisu.

Nekretnina se može objaviti bez objave prodavatelja, što znači da prodavač ne objavljuje nikakve detalje u uvjetima prodaje. Ako ste još uvijek zainteresirani za nekretninu, napravite vlastiti pregled. Obavezno pribavite odobrenje od prodavatelja prije nego što inspektor dođe u prostor.

Pribavite potrebne inspekcije

Sljedeći korak je razmotriti želite li dodatan trošak inspekcija. Iako vam ovi nisu potrebni, mogu vam dobro doći s obzirom na vaše okolnosti.

Iako to nije uvjet, u vašem je najboljem interesu da dobijete kućni pregled. Za nekoliko stotina dolara profesionalni kućni inspektor reći će vam da li u kući postoje opasne ili skupe greške. Ako postoje, morat ćete znati nešto o njima, tako da možete učiniti jedno od sljedećeg:

• Odustajte od kupnje.
• Zatražite od prodavatelja da ih popravi.
• Zatražite od prodavatelja da spusti cijenu kako biste mogli sami riješiti popravke.

Imajte na umu da ovdje ne možete pregovarati o bilo kakvim koncesijama prodavača ako ugovor kaže da ćete kupiti nekretninu "onakvu kakva jest". Ako se proces inspekcije zadovoljava, morat ćete pismeno ukloniti nepredviđeni slučaj. Ponovit ćete ovaj korak nakon bilo koje druge inspekcije.

Inspekcija štetočina

Možda ćete htjeti pregledati štetočine kako bi se osiguralo da u kući nema termita, tesarskih mrava ili drugih štetočina, poput žohare ili štakora. Ovi problemi možda neće biti vidljivi tijekom dana kada ste najvjerojatnije pregledali kuću i bili bi strašno nepoželjno otkriće nakon preseljenja. Bilo koji problem sa štetočinama morat ćete otkloniti prije nego što prodaja počne, pod pretpostavkom da želite nastaviti s kupnja. Ovo je još jedno područje u kojem se možda želite pregovarati s prodavateljem za plaćanje posla.

Inspekcija zaštite okoliša

Ponekad se preporučuje inspekcija zaštite okoliša kako bi provjerili ima li toksina u kući kao što su plijesan i azbest. Također mogu postojati problemi na domaćem mjestu poput onečišćenja s lokacije u blizini odlagališta, bivšeg naftnog polja, hemijskog čišćenja, benzinske postaje ili drugih ekološki opasnih poslova. Otkriveni problemi na ovom području mogu značiti ozbiljne opasnosti po zdravlje i mogu biti skupe za popraviti.

Geološko izvješće

Područja koja su izložena zemljotresima mogu zahtijevati izvještaj o zemljištu i / ili geološko izvješće za procjenu rizika od ozbiljne štete na imovini u slučaju takve katastrofe. Možda ćete također htjeti razmotriti izvještaj o poplavi. Ako je dom preplavljen, nećete moći dobiti osiguranje vlasnika kuća, što znači da ne možete dobiti hipoteku. U nekim slučajevima, rješavanje problema od poplave uz osiguranje vašeg vlasnika kuće će riješiti ovaj problem. U ruralnim područjima treba napraviti istraživanje zemljišta kako bi se provjerile granice posjeda. U urbanim sredinama granice su već vrlo jasne.

Osiguranje od rizika

Ovo uključuje osiguranje vlasnika kuća i svako dodatno pokrivanje koje se zahtijeva u vašem zemljopisnom području (poput osiguranja od poplava). Trebat će vam osigurati osiguranje vlasnika kuća sve dok se hipoteka ne isplati. Ako želite uštedjeti nekoliko dolara, odaberite svoje osiguravajuće društvo i kupujte okolo da biste postigli najbolju cijenu. Ona koju banka odabere možda nije ona koju želite.

Izvještaj o naslovu i osiguranje naslova

Izvještaj o naslovu i osiguranje naslova zahtijeva vaš zajmodavac. Čak i da nisu, željeli biste ih svejedno.

Izvješće o vlasništvu osigurava da je naslov nekretnine jasan - to jest, na vlasništvu nema založnog prava, a nitko osim prodavatelja nema zahtjeva za bilo koji njegov dio. Osiguranje naslova štiti vas i zajmodavca od pravnih izazova koji mogu nastati kasnije ako se nešto ne pojavi tijekom pretraživanja naslova.

Ako nešto nije u redu s nazivom (poznat kao oblak ili kvar), prodavač će ga morati popraviti kako bi prodaja mogla nastaviti ili vas pustiti da odete. Ovisno o tome gdje živite, dežurna tvrtka i titula za naslove mogu biti jedno te isto.

Konačni prolaz

Dobro je pregledati nekretninu neposredno prije zatvaranja kako biste bili sigurni da nije došlo do nove štete i prodavač vam je ostavio stvari navedene u kupoprodajnom ugovoru, poput uređaja ili učvršćenja.

U ovom se trenutku vjerojatno nećete moći povući ako dom nije pretrpio ozbiljnu štetu. Međutim, nije nečuveno da sitni kupac vrši pritisak na svog agenta kako bi se sporazum ponudio poništavajući zbog nečeg beznačajnog.

Obrazac HUD-1

Najmanje jedan dan prije zatvaranja dobit ćete obrazac HUD-1 ili završnu izjavu o uvjetima kredita i troškovima zatvaranja. Usporedite ga s procjenom dobre vjere koji ste prethodno potpisali. Dva bi dokumenta trebala biti vrlo slična. Potražite nepotrebne, neočekivane ili prekomjerne naknade kao i izravne pogreške.

Zatvori Escrow

Postupak zatvaranja donekle varira od države, ali morat ćete potpisati tonu papira; uzmi si vremena i pažljivo pročitaj. Prodavač će imati i papire za potpisivanje. Nakon što se potpišu svi papiri, službenik za izuzeće će pripremiti novo rješenje o imenovanju vas vlasnikom imanja i poslati ga županijskom registratoru. Predložit ćete blagajnički ček ili organizirati bankovni prijenos kako biste platili svoje dugove za otplatu i troškove zatvaranja, a zajmodavac će sredstva zajma preusmjeriti do escrowa, tako da se prodavatelju i, ako je primjenjivo, zajmodavcu prodavatelja može platiti.

Ako to uspijete do sada, konačno ćete doći u posjed kuće.

12 koraka za zatvaranje posla s nekretninama

Donja linija

Vaš agent će nadgledati cijeli ovaj postupak, tako da ne budite previše zabrinuti ako ne razumijete svaki detalj. Međutim, u svakoj transakciji u kojoj financijski toliko stavljate crtu, dobra je ideja imati barem osnovnu ideju o onome što se događa, tako da je nećete iskoristiti. (Za čitanje vezano uz članak, pogledajte "Razumijevanje postupka i zahtjeva za uskraćivanje")