Kada (i kada ne) kako biste refinancirali svoju hipoteku

Refinanciranje hipoteke znači otplatu postojećeg zajma i zamjenu je novom. Mnogo je razloga zbog kojih se vlasnici kuća refinanciraju: za postizanje niže kamatne stope; skratiti rok njihove hipoteke; pretvoriti iz hipoteke s podesivom stopom (ARM) u hipoteku s fiksnom stopom ili obratno; iskoristiti kapital za financiranje velike kupovine ili konsolidacije duga.

Budući da refinanciranje može koštati između 3% i 6% glavnice zajma i - kao što je to slučaj sa originalnom hipotekom - zahtijeva procjenu, pretragu naslova i naknadu za aplikacije, za vlasnika domova je važno odrediti je li refinanciranje mudra financijska odluka.

Refinanciranje radi osiguranja niže kamatne stope

Jedan od najboljih razloga refinanciranja je snižavanje kamatne stope na vaš postojeći zajam. Povijesno, pravilo je da je refinanciranje dobra ideja ako možete smanjiti kamatnu stopu za barem 2%. Međutim, mnogi zajmodavci kažu da je 1% ušteda dovoljna za poticaj za refinanciranje.

Ključni odvodi

• Niža kamatna stopa na vašu hipoteku jedan je od najboljih razloga refinanciranja.
• Kada kamatne stope padnu, razmislite o refinanciranju kako biste skratili trajanje hipoteke i isplatili znatno manje kamate.
• Prelazak na hipoteku s fiksnom stopom - ili na podešavajuću stopu - može imati smisla ovisno o cijenama i koliko dugo planirate ostati u svom trenutnom domu.
• Uključivanje u kapital ili konsolidacija duga mogu biti dobri razlozi za refinanciranje - ili to ponekad može pogoršati zamku duga.

Smanjivanje kamatne stope ne samo da vam pomaže uštedjeti novac, već također povećava stopu po kojoj možete uložiti kapital u vaš dom i može umanjiti veličinu mjesečne uplate. Na primjer, hipoteka na 30 godina s fiksnom kamatnom stopom s kamatnom stopom od 9% na kuću od 100 000 USD ima plaćanje glavnice i kamate u iznosu od 804, 62 USD. Isti zajam od 4, 5% smanjuje vaše plaćanje na 506, 69 USD.

Refinanciranje za skraćivanje roka zajma

Kad kamatne stope padnu, vlasnici kuća često imaju priliku refinancirati postojeći zajam za drugi zajam koji bez puno promjene mjesečne isplate ima znatno kraći rok. Za hipoteku s fiksnom stopom od 30 godina na kući od 100 000 USD, refinanciranjem od 9% do 5, 5% može se smanjiti rok za pola godine na 15 godina, uz samo malu promjenu mjesečne uplate s 804, 62 na 817, 08 USD.

Refinanciranje za pretvaranje u hipoteku s podesivom stopom ili fiksnom stopom

Iako ARM-ovi često nude niže stope od hipoteka s fiksnom stopom, periodična prilagođavanja mogu rezultirati povećanjem stopa višim od stope dostupne putem hipoteke s fiksnom stopom. Ako se to dogodi, pretvaranje u hipoteku s fiksnom stopom rezultira nižom kamatnom stopom i uklanja zabrinutost zbog budućih povećanja kamatnih stopa.

Suprotno tome, pretvaranje iz zajma s fiksnom stopom u ARM može biti dobra financijska strategija ako kamatne stope opadaju. Ako stope i dalje padaju, periodične prilagodbe stope za ARM rezultiraju snižavanjem stopa i manjim mjesečnim hipotekarnim plaćanjima eliminirajući potrebu refinanciranja svaki pad stopa. S druge strane, hipotekarne kamatne stope rastu, to bi bila nepromišljena strategija.

Pretvaranje u ARM koji često ima niže mjesečno plaćanje od hipoteke na određeno vrijeme može biti dobra ideja za vlasnike domova koji ne planiraju ostati u svom domu dulje od nekoliko godina. Ako kamatne stope opadaju, ti vlasnici kuća mogu smanjiti kamatnu stopu na zajam i mjesečno plaćanje, no neće se morati brinuti o budućim višim kamatama, jer neće dugo živjeti u kući.

Refinanciranje za dodirivanje vlasničkog kapitala ili konsolidiranje duga

Iako su prethodno navedeni razlozi refinanciranja financijski ispravni, hipotekarno refinanciranje može biti klizavo nagib za neprekidni dug.

Vlasnici domova često pristupaju kapitalu svojih domova kako bi pokrili velike troškove, poput troškova preuređenja kuće ili školovanja djeteta na fakultetu. Ovi vlasnici kuća mogu opravdati refinanciranje činjenicom da pregradnja dodaje kući vrijednost ili da je kamatna stopa na hipotekarni kredit manja od stope na novac posuđen iz drugog izvora.

Drugo opravdanje je da su kamate na hipoteke neoporezive. Iako su ti argumenti istiniti, povećanje broja godina koje dugujete na vašoj hipoteci rijetko je pametna financijska odluka niti trošenje dolara na kamate da biste dobili porez na odbitak od 30 posto. Također imajte na umu da je od stupanja na snagu Zakona o smanjenju poreza i radnih mjesta veličina kredita na koji možete odbiti kamate pala s milijun na 750.000 USD ako ste kuću kupili nakon 15. prosinca 2017. godine.

Mnogi vlasnici kuća refinanciraju konsolidaciju duga. Po nominalnoj vrijednosti, zamjena duga s visokim kamatama hipotekom s niskom kamatnom stopom dobra je ideja. Nažalost, refinanciranje ne donosi automatsku financijsku opreznost. Napravite ovaj korak samo ako ste uvjereni da se možete oduprijeti iskušenju da ga potrošite nakon što vas refinanciranje oslobodi od duga.

Potrebne su godine da se nadoknade 3% do 6% glavnice koja košta refinanciranje, zato to nemojte činiti osim ako ne planirate ostati u svom sadašnjem domu duže od nekoliko godina.

Imajte na umu da veliki postotak ljudi koji su jednom stvorili dugove s visokim kamatama na kreditnim karticama, automobilima i drugim kupnjama jednostavno će to ponoviti nakon što im hipotekarno refinanciranje pruži raspoloživi kredit za to. To stvara trenutni četvorostruki gubitak sastavljen od rasipljenih naknada za refinanciranje, izgubljenog kapitala u kući, dodatnih godina povećanih plaćanja kamata na novu hipoteku i povrata duga s visokim kamatama nakon što se kreditne kartice ponovo istroše - mogući rezultat je beskrajno produženje dužničkog ciklusa i eventualni bankrot.

Donja linija

Refinanciranje može biti izvrstan financijski potez ako smanjuje vašu hipoteku, skraćuje rok zajma ili vam pomaže da brže izgradite kapital. Ako se pažljivo koristi, to može biti i dragocjeno sredstvo za stavljanje duga pod kontrolu. Prije nego što se refinancirate, pažljivo pogledajte svoju financijsku situaciju i zapitajte se: Koliko dugo planiram nastaviti živjeti u kući? Koliko ću novca uštedjeti refinanciranjem?

Zakon o smanjenju poreza i radnih mjesta promijenio je veličinu kredita od kojeg možete oduzeti kamate: pao je s milijun na 750 000 USD ako ste kuću kupili nakon 15. prosinca 2017.

Opet, imajte na umu da refinanciranje košta 3% do 6% glavnice kredita. Potrebne su godine da se taj trošak nadoknadi štednjom ostvarenom nižom kamatnom stopom ili kraćim rokom. Dakle, ako ne planirate ostati u kući duže od nekoliko godina, trošak refinanciranja može negirati bilo koju od potencijalnih ušteda. Također se isplati zapamtiti da pametni vlasnik kuće uvijek traži načine kako smanjiti dug, izgraditi kapital, uštedjeti novac i eliminirati plaćanje hipotekom. Oduzimanje novca iz vašeg kapitala kada refinancirate ne pomaže postizanju nijednog od tih ciljeva.