Zašto su nekretnine rizična investicija

Imovina poput zlata i nekretnina osnovna su ulaganja, a kupovina kuće uobičajena je investicija za pojedince širom svijeta jer se široko smatra sigurnom i profitabilnom investicijom. Ulaganje u nekretnine, međutim, zahtijeva dugo razdoblje predanosti i visoko uplaćeno plaćanje te je čak i dugoročno rizično. Uz to, mnogi investitori često zanemaruju troškove.

Uzmite u obzir neke važne točke u vezi sa skrivenim troškovima i faktorima koji ulaganje u nekretnine čine rizičnim, skupim i, možda, ne baš profitabilnim pothvatom. Ulagači trebaju imati sve to na umu prije nego što svoje teško zarađeni novac sruše.

Uobičajena percepcija

Prosječni ulagač može primijetiti da je dvosobni kondominium u predgrađima dostupan za 300.000 dolara prije pet godina, a sada se prodaje za 450.000 dolara. To je cool povrat od 50% u pet godina, puno bolji od povrata dionica, obveznica ili zlata. Čini se da je i apsolutna vrijednost dobiti visoka pri 150.000 USD, a dostupnost financiranja daje iluziju o korištenju novca pod utjecajem dobiti.

Uz sve ove prividne prednosti, koji su izazovi i skriveni troškovi ulaganja u nekretnine?

Anatomija troškova zajma

Razmislite o slučaju da se pojedinac preseli u novi grad zbog novog posla. Očekuje da će ostati oko pet godina, ali to razdoblje može produžiti na temelju rasta karijere kod svog postojećeg poslodavca ili s drugim poslodavcima u istom gradu. Pod pretpostavkom dobrog prinosa, razmišlja o kupovini kuće ili stambenog objekta umjesto da ga unajmi.

Imajte na umu da osoba može kupiti udio ili jedinicu fonda kojima se trguje na burzi za samo 5 dolara, ali ulaganje u nekretnine zahtijeva tisuće dolara. Iako se većina ulaganja u nekretnine financira putem zajmova, kupovina kuće ili stana u iznosu od 300 000 američkih dolara još uvijek zahtijeva 20% (60 000 USD) predujma.

Pojedinci koji doprinose manje od 20% mogu dobiti zajam, ali na kraju će plaćati veće kamatne stope i prisiljeni su na sklapanje privatnog hipotekarnog osiguranja što povećava troškove. Veće kamatne stope dovode do većeg iznosa otplate, a hipotekarno osiguranje obično košta od 0, 15% do 2, 5% iznosa kredita.

Ako pretpostavite da ste kupili gore spomenutu nekretninu u vrijednosti od 300 000 američkih dolara tako što ćete uplatiti 20% predujma i posuditi preostalih 240 000 dolara po kamatnoj stopi od 3, 875% za dugoročnu hipoteku na 20 godina, mjesečne isplate kreću se oko 1, 440 dolara.

Postoje dodatni jednokratni troškovi za obradu zajma, koji iznose oko 4% iznosa zajma (9.600 USD). Porezi na promet imovine ili troškovi registracije razlikuju se od države do države, a uzimanje prosječno 2, 5% vrijednosti nekretnine dodaje 6000 dolara na trošak.

Ako pretpostavite da će se vrijednost nekretnine povećati za 1, 5 puta u pet godina na 450 000 dolara, cijena će se povećati za oko 9% na složene osnovi. Dodajući godišnji porez na imovinu po stopi od 1, 5% od trenutne vrijednosti imovine, ukupni porez plaćen u pet godina iznosi oko 30 000 USD.

Da je naš investitor kupio stan, mjesečna naknada od 200 USD udruženju kondominija iznosila bi 12 000 USD tijekom pet godina. Zatim dodajte troškove popravka, pokućstva i održavanja. Konzervativna procjena od 1000 dolara godišnje odvede nas do ukupno 5000 dolara u pet godina.

Zatim pretpostavite da vlasnik nađe kupca koji je spreman kupiti svoj stan za 450.000 dolara nakon pet godina.

Do tada bi investitor banci vratio 86.400 dolara zajma. Ako se na to dodaju 60.000 USD predujma, troškovi obrade zajma (9.600 USD), poreza na promet imovine (6000 USD), poreza na imovinu (30.000 USD), pristojbi za pridruživanje (12.000 USD) i općeg održavanja (5.000 USD), ukupno iznosi 209.000 USD.

Što je neto povrat?

Izvorni iznos glavnice zajma od 20 godina od 240 000 USD snizit će se na oko 180 000 USD za pet godina, jer investitor nastavlja s mjesečnim plaćanjem od 1440 USD. Ulagač će vratiti tih nevjerovatnih 180.000 USD od prodajne cijene od 450.000 USD, primljene od novog kupca. Investitor plaća 209.000 američkih dolara ukupnih troškova za ovu nekretninu, još 180.000 dolara banci za preostalo preostalo plaćanje, tako da neto primljeni iznos iznosi 61.000 dolara.

U osnovi, ulagač je u pet godina potrošio 209.000 USD i ostvario je neto dobit od 61.000 USD uz povrat od 29, 2%. Iako se prodajna cijena čini visokom, skriveni troškovi oduzeli su velik dio dobiti.

Uzmimo duže trajanje. Pretpostavimo da investitor nastavi svoj boravak u gradu i da drži svoj kondominijum tijekom cjelokupnog 20-godišnjeg roka zajma. Svakih pet godina vrijednost stana povećava se za 1, 5 puta. Za 20 godina vrijednost će doseći 1, 52 milijuna dolara, što je više nego pet puta.

Ulagač će vratiti 345.600 dolara. Dodajući 60.000 USD, ukupni trošak ide na 405.600 USD.

Koristeći slične izračune kao gore, dobivamo ukupni porez na imovinu u iznosu od 251 000 USD, troškove održavanja (48 000 USD), opći popravak i održavanje (20 000 USD), troškove obrade zajma (9 600 USD) i poreza na promet imovine (6 000 USD). Ukupna je 739.600 dolara, pa je neto dobit tijekom 20 godina 780.400 dolara za povrat od 106%, što je novac udvostručeno u 20 godina.

Dugoročno, efektivni prinosi nisu tako veliki. Iako je cijena aprecirana pet puta, troškovi plaćanja kamata, poreza i ostalih troškova smanjuju dobit.

Investitori također trebaju imati na umu da stvarna vrijednost novca s vremenom opada. Troškovi održavanja i redovnih popravaka povećavaju se zbog inflacije. Ako se uzme u obzir i inflacija, neto prinosi će se još više spustiti. Investitori bi također trebali razmotriti osiguranje, posredničke naknade i porez na promet imovine u vrijeme prodaje. Uključivanje ovih proizvoda dodatno će smanjiti neto povrat.

Postoje i drugi povezani rizici kod ulaganja u nekretnine. Događaji tijekom razdoblja ulaganja mogu dovesti do poteškoća u prodaji imovine kasnije. Na primjer, bučna nova autocesta ili pad kriminala mogu devalvirati imovinu. Svaka natprirodna katastrofa poput uragana ili zemljotresa može potpuno devastirati imovinu, dok se od zahtjeva za osiguranje može povratiti samo djelomičan iznos. Čak i nakon obnove korištenjem novca od osiguranja, dobivanje veće cijene postaje teško nakon pojave takvih događaja u okolini.

Alternativa za ulaganja u nekretnine

Umjesto da kupuju nekretnine, ulagači bi trebali razmotriti trustove ulaganja u nekretnine, opcije nekretnina, ETF-ove temeljene na nekretninama, uzajamne fondove i dionice kao jeftine alternative.

Iako dionice dolaze s rizikom specifičnim za dionice, fondovi, ETF-ovi i REIT-ovi pružaju raznolikost. Za hrabra srca spremna preuzeti rizik druge ugovorne strane na nereguliranom tržištu, opcije nekretnina mogu ponuditi veći povrat bez troškova i poreza.

Donja linija

Ulaganja u nekretnine zahtijevaju velike financijske obveze koje se protežu u dužem vremenskom razdoblju. Procjena vrijednosti takvih ulaganja raspoređenih kroz dugotrajno je složen zadatak. Dok se neki ulagači namamljuju gledajući nominalna poskupljenja, potrebno je uzeti u obzir sve troškove.