Kompletni vodič za financiranje investicijske nekretnine

Nekretnine mogu biti zaštita od nestabilnosti tržišta kada dionice zavladaju, a postoji mnogo pogodnosti povezanih s posjedovanjem investicijske nekretnine. Postati iznajmljivač pametan je način za generiranje stalnog pasivnog toka prihoda, ali za početak je potrebno određeno novca. Kada nemate veliku bankrotu, uzimanje zajma može biti jedini način da se ugovor zatvori. (Za više informacija pogledajte vodič: Istraživanje ulaganja u nekretnine.)

Financiranje investicijske imovine može imati nekoliko oblika, a postoje posebni kriteriji koje korisnici kredita mogu ispuniti. Odabir pogrešne vrste zajma može utjecati na uspjeh vaše investicije, stoga je ključno razumjeti kako djeluju različite alternative prije nego što pristupite zajmodavcu.

Opcija br. 1: Konvencionalni zajmovi banaka

Ako već imate dom koji vam je osnovno prebivalište, vjerojatno ste upoznati s konvencionalnim financiranjem. Uobičajena hipoteka u skladu je sa smjernicama koje su postavili Fannie Mae ili Freddie Mac, a za razliku od FHA, VA ili USDA zajma, federalna vlada ih ne podržava. Za konvencionalno financiranje tipično očekivanje predujma iznosi 20% kupoprodajne cijene kuće, ali s investicijskim nekretninama zajmodavac može zahtijevati predujam bliži 30%. Darovna sredstva mogu se upotrijebiti za predujam, ali pokloni bi morali biti ispravno dokumentirani.

S konvencionalnim zajmom, vaš osobni kreditni rezultat i kreditna povijest određuju vašu sposobnost da se odobri i kakva se kamatna stopa primjenjuje na hipoteku. Zajmodavci također pregledavaju prihod i imovinu, a zajmoprimci moraju biti u mogućnosti priuštiti svoju postojeću hipoteku ako imaju jednu i mjesečnu uplatu zajma u investicijskoj nekretnini. Budući prihod od najma ne uključuje se u izračun duga prema prihodu, a većina zajmodavaca očekuje da će zajmoprimci imati najmanje šest mjeseci novca uloženog da pokrije obje hipotekarne obveze. (Za više savjeta o financiranju pročitajte: Kupnja vaših prvih investicijskih nekretnina? Top 10 savjeta .)

Opcija br. 2: zajmovi za fiksiranje i prevrtanje

Iako posjednik ima i svoje povoljnosti, dolazi i s određenim glavoboljama. Za neke investitore flipping je privlačnija alternativa jer im omogućuje da dobit dobiju u paušalnom iznosu kada se kuća proda, a ne da čekaju na ček najam svaki mjesec. U tom bi slučaju prikladniji zajam za fiksiranje i okretanje.

Kredit za fiksiranje i okretanje je vrsta kratkoročnog zajma koji dužniku omogućava dovršetak njihove obnove kako bi se dom mogao što brže vratiti na tržište. Krediti za fiksno okretanje zapravo su zajmovi s tvrdim novcem, što znači da je zajam osiguran od strane imovine. Zajmodavci za težak novac specijalizirani su za ove vrste zajmova, ali nude ih i određene platforme za financiranje nekretnina.

Slabost korištenja zajma s tvrdim novcem za financiranje preokreta kuće je u tome što se može lakše kvalificirati u usporedbi s konvencionalnim zajmom. Iako zajmodavci i dalje razmatraju stvari poput kredita i prihoda, glavni fokus je na isplativosti imovine. Procijenjena vrijednost popravke kuće (ARV) kuće koristi se za procjenu hoćete li moći vratiti zajam. Također je moguće dobiti financiranje zajma u nekoliko dana, a ne tjednima ili mjesecima čekanja za zatvaranje hipoteke. (Više o tome kako zadržati okret prema stazi potražite u: 5 pogrešaka zbog kojih kuća prelistava flop .)

Najveći nedostatak korištenja zajma "fiksni i preusmjereni" je taj što neće doći jeftino. Kamatne stope za ovu vrstu kredita mogu doseći čak 18%, ovisno o zajmodavcu, a vremenski okvir vraćanja tog duga može biti kratak. Nije neuobičajeno da zajmovi za težak novac imaju rokove koji traju manje od godinu dana. Naknade za porijeklo i troškovi zatvaranja također mogu biti veće u usporedbi s konvencionalnim financiranjem koje bi moglo odbiti nakon povratka.

Opcija br. 3: Dodirivanje početnog kapitala

Crtanje vašeg osnovnog kapitala bilo putem zajma glavnice, HELOC-a ili novčanog refinanciranja, treći je način da osigurate investicijsku nekretninu za dugoročni najam ili financirate povratak. U većini slučajeva moguće je posuditi do 80% vrijednosti kapitala koji se koristi za kupnju drugog doma.

Korištenje kapitala za financiranje ulaganja u nekretnine ima svoje prednosti i nedostatke, ovisno o vrsti kredita koji odaberete. Primjerice, s HELOC-om se možete posuditi protiv vlasništva jednako kao i kod kreditne kartice, a mjesečne isplate su često samo za kamate. Stopa je obično promjenjiva, no, što znači da se može povećati ako se promijeni najniža stopa.

Novčano refinanciranje dolazi s fiksnom stopom, ali može produžiti život vaše postojeće hipoteke. Duži rok zajma mogao bi značiti i plaćanje više kamata za primarni boravak. To bi se trebalo odmjeriti s očekivanim prinosima koje bi donijela investicijska nekretnina. (Više o tome ima li refinanciranje smisla, pogledajte: 9 Stvari koje treba znati prije nego što refinancirate svoju hipoteku .)

Donja linija

Ulaganje u nekretninu za iznajmljivanje ili rješavanje problema preuređenja kuća rizični su pothvati, ali oni nude potencijal za veliku isplatu. Pronalaženje novca za iskorištavanje mogućnosti ulaganja ne mora biti prepreka ako znate gdje potražiti. Usporedite različite mogućnosti zaduživanja, imajte na umu koji su kratkoročni i dugoročni troškovi i kako to može utjecati na krajnju vrijednost ulaganja.