Konvencionalna hipoteka ili zajam

Uobičajena hipoteka ili konvencionalni zajam je bilo koji zajam kupca kuće koji ne nudi ili osigurava vladin entitet, poput Federalne stambene uprave (FHA), američkog Ministarstva za pitanja branitelja (VA) ili USDA ruralnog stambenog servisa, ali je umjesto toga dostupna putem ili zajamčena od strane privatnog zajmodavca (banke, kreditne unije, hipotekarne kompanije) ili dva poduzeća koja sponzoriraju, Federalna nacionalna udruga za hipoteku (Fannie Mae) i Federalna korporacija za hipotekarne kredite kod kuće (Freddie Mac).

Konvencionalni zajmovi često se pogrešno nazivaju podudarnim hipotekama ili zajmovima. Iako se preklapaju, dvije su različite kategorije. Hipotekarna hipotekarna hipoteka je čija osnovni uvjeti ispunjavaju kriterije financiranja Fannie Mae i Freddie Mac. Glavni među njima je limit dolara, koji godišnje postavlja Federalna agencija za stambeno financiranje (FHFA): U 2019. godini u većem dijelu kontinentalnog SAD-a zajam ne smije prelaziti 484.350 USD. Iako su svi zajmovi koji se podudaraju konvencionalni, nisu svi konvencionalni zajmovi kvalificirani kao odgovarajući. Na primjer, jumbo hipoteka u iznosu od 800 000 američkih dolara uobičajena je hipoteka, ali nije sukladna hipoteka - jer ona prelazi iznos koji bi joj omogućio da ih vrate Fannie Mae ili Freddie Mac. (Za čitanje povezano, pogledajte "Razumijevanje Jumbo vs. konvencionalne hipoteke")

Trenutno, konvencionalne hipoteke predstavljaju oko dvije trećine kredita stambenih kredita danih u SAD-u. Sekundarno tržište konvencionalnih hipoteka izuzetno je veliko i likvidno. Većina konvencionalnih hipoteka pakira se u prolazne hipotekarne vrijednosne papire, koji trguju na dobro uspostavljenom unaprijednom tržištu poznatom kao hipotekarno tržište koje treba objaviti (TBA). Mnogi od tih konvencionalnih prolaznih vrijednosnih papira dodatno su sekuritizirani u osigurane hipotekarne obveze (CMO).

Ključni odvodi

• Uobičajena hipoteka ili konvencionalni zajam je kredit kupca kuće koji ne nudi ili ne osigurava državna ustanova.
• Dostupan je putem ili zajamčeno od strane privatnog zajmodavca ili dva poduzeća koja sponzoriraju vlada - Fannie Mae i Freddie Mac.
• Potencijalni zajmoprimci moraju ispuniti službenu hipoteku, dostaviti potrebne dokumente, kreditnu povijest i trenutni kreditni rezultat.
• Konvencionalne kamatne stope na zajma obično su veće od onih koje podržavaju državne hipoteke, poput FHA kredita.

Kako djeluje konvencionalna hipoteka ili zajam

U godinama nakon propadanja hipotekarne hipoteke 2007. godine, zajmodavci su pooštrili kvalifikacije za zajmove - hipoteke „bez ovjere“ i „bez plaćanja predujma“ su otišle s vjetrom, na primjer - ali općenito se većina osnovnih zahtjeva nije promijenila., Potencijalni zajmoprimci moraju ispuniti službeni zahtjev za hipoteku (i obično plaćati naknadu za prijavu), a zatim kreditoru dostaviti potrebne dokumente za obavljanje opsežne provjere njihove pozadine, kreditne povijesti i trenutnog kreditnog rezultata.

Potrebna dokumentacija

Nikad se imovina ne financira 100%. U provjeri svoje imovine i obveza, zajmodavac nastoji vidjeti ne samo možete li priuštiti svoje mjesečne hipotekarne isplate (koje obično ne bi trebale prijeći 28% vašeg bruto prihoda), već i možete li srediti predujam imovine (i ako jesu, koliko), zajedno s drugim unaprijed plaćenim troškovima, kao što su zajam za nastajanje zajma ili naknade za sklapanje ugovora, brokerske naknade i troškovi namire ili zatvaranja, svi oni mogu značajno povećati troškove hipoteke. Među potrebnim stavkama su:

1 . Dokaz o primanjima. Ti dokumenti uključuju, ali ne moraju biti ograničeni na:

• Trideset dana isplate plaće koji prikazuju dohodak kao i godišnji dohodak
• Dvije godine savezne porezne prijave
• Šezdeset dana ili tromjesečno izvješće o svim računima imovine, uključujući čekove, uštede i sve investicijske račune
• Dvije godine izjava o W-2

Zajmoprimci također moraju biti spremni s dokazima o bilo kakvim dodatnim prihodima, poput alimentacije ili bonusa.

2. Imovina. Morat ćete predočiti bankovne izvode i izvode s investicijskog računa kako biste dokazali da imate sredstva za predujam i troškove zatvaranja prebivališta, kao i novčane rezerve. Ako primate novac od prijatelja ili rođaka kako biste pomogli u početnom plaćanju, trebat će vam poklon pisma koja potvrđuju da to nisu zajmovi i nemaju nikakvu obveznu ili obaveznu otplatu. Ova pisma će često trebati ovjeriti.

3. Provjera zaposlenosti. Zajmodavci danas žele osigurati da li daju zajmove samo zajmoprimcima koji imaju stabilnu radnu povijest. Vaš zajmodavac neće samo htjeti vidjeti vaše isplate plaće, već može nazvati i vašeg poslodavca da provjeri da li ste još uvijek zaposleni i da provjeri plaću. Ako ste nedavno promijenili posao, zajmodavac će možda htjeti kontaktirati svog prethodnog poslodavca. Samozaposleni zajmoprimci morat će osigurati značajne dodatne papire u vezi s njihovim poslovanjem i prihodima.

4. Ostala dokumentacija. Vaš zajmodavac će morati kopirati vašu vozačku dozvolu ili državnu iskaznicu i trebat će vam vaš broj socijalnog osiguranja i vaš potpis, omogućujući zajmodavcu da povuče vaše kreditno izvješće.

Kamatne stope

Konvencionalne kamatne stope na zajmove obično su veće od onih koje podržavaju državne hipoteke, poput FHA kredita (premda ti zajmovi, koji obično imaju obvezu da zajmoprimci plaćaju premije za hipotekarno osiguranje, mogu dugoročno biti jednako skupi).

Kamatna stopa koju nosi konvencionalna hipoteka ovisi o nekoliko čimbenika, uključujući uvjete zajma - njegovu dužinu, veličinu i ima li fiksnu kamatnu ili prilagodljivu stopu - kao i trenutne gospodarske ili financijske uvjete na tržištu. Hipotekarni zajmodavci određuju kamatne stope na temelju njihovih očekivanja za buduću inflaciju; ponuda i potražnja za hipotekarnim vrijednosnim papirima također utječu na stope. Kad Federalne rezerve skuplje zadužuju banke usmjeravajući ih na višu stopu saveznih sredstava, banke zauzvrat prenose veće troškove na svoje kupce, a stope potrošačkih kredita, uključujući one za hipoteke, imaju tendenciju rasta.

Obično su vezane uz kamatnu stopu bodovi, naknade isplaćene zajmodavcu (ili brokeru). Što više bodova plaćate, niža je kamatna stopa. Jedan bod košta 1% iznosa zajma i smanjuje kamatnu stopu za oko 0, 25%. Općenito, ljudi koji planiraju dugo živjeti u kući (10 ili više godina) trebali bi razmisliti o bodovima kako bi kamatne stope bile niže za cijeli život.

Konačni faktor u određivanju kamatne stope je financijski profil pojedinog zajmoprimca: osobna imovina, kreditna sposobnost i veličina predujma koji mogu uplatiti za prebivalište koje će se financirati.

Kupac koji planira živjeti u kući 10 ili više godina trebao bi razmotriti plaćanje bodova kako bi kamatne stope bile niže za cijeli život hipoteke.

Posebna razmatranja za konvencionalnu hipoteku ili zajam

Ove vrste kredita nisu za sve. Evo pogledati tko se vjerojatno kvalificira za konvencionalnu hipoteku, a tko nije.

Tko je vjerovatno kvalificirati

Ljudi s utvrđenim kreditnim i zvjezdanim kreditnim izvještajima koji su na solidnoj financijskoj osnovi obično se kvalificiraju za uobičajene hipoteke. Konkretnije, idealni kandidat treba imati:

• Kreditna ocjena od najmanje 680 i, po mogućnosti, nešto više od 700. Što je rezultat viši, niža je kamatna stopa na kredit, a najbolji su uvjeti rezervirani za one iznad 740.
• Prihvatljiv omjer duga i prihoda (DTI). To je zbroj vaših mjesečnih obveza u usporedbi s vašim mjesečnim primanjima. Taj broj je oko 36%, a ne više od 43%.
• Uplata najmanje 20% kupoprodajne cijene kuće lako je dostupna. Zajmodavci mogu i prihvaćaju manje, ali ako to čine često zahtijevaju da zajmoprimci sklope privatno hipotekarno osiguranje i plaćaju njegove premije mjesečno dok u kući ne postignu barem 20% udjela.

Uz to, konvencionalne hipoteke često su najbolji ili jedini regres za kupce kuća koji žele prebivalište u investicijske svrhe, kao drugi dom ili koji žele kupiti nekretninu u iznosu većoj od 500 000 USD.

Tko se malo tko kvalificira

Općenito govoreći, oni koji tek počinju u životu, oni s malo više duga nego što je to uobičajeno, i oni sa skromnim kreditnim rejtingom često imaju problema s kvalificiranim za konvencionalne zajmove. Preciznije, ove bi hipoteke bile teške za one koji imaju:

• Trpio je bankrot ili ovrha tijekom posljednjih sedam godina.
• Bodovi ispod 650.
• DTI iznad 43%.
• Manje od 20% ili čak 10% kupoprodajne cijene kuće za predujam.