Fannie Mae, Freddie Mac i kreditna kriza iz 2008. godine

Kad je puhao stambeni mjehur od 2001. do 2007., prouzročio je pad sigurnosne hipoteke. To je pridonijelo općoj kreditnoj krizi, koja se razvila u svjetsku financijsku krizu. Mnogi kritičari smatrali su da je Kongres Sjedinjenih Država - i njegova nespremnost da se obuzdaju Fannie Mae i Freddie Mac - odgovorni za kreditnu krizu. Ovdje ćemo ispitati u kojoj su mjeri Fannie Mae, Freddie Mac i njihovi saveznici u Kongresu pridonijeli najvećoj financijskoj krizi nakon Velike depresije.

KLJUČNI UTAKMICI

• Američki Kongres Fannie Mae povezivao je 1968. kao poduzeće koje sponzorira vlada (GSE), a dvije godine kasnije slijedio je Freddie Mac.
• Fannie Mae i Freddie Mac dobili su vladin monopol na velikom dijelu američkog sekundarnog hipotekarnog tržišta.
• Ovaj monopol, u kombinaciji s implicitnim jamstvom vlade da će ove tvrtke biti u pokretu, kasnije će doprinijeti propasti hipotekarnog tržišta.
• U 2007., Fannie Mae i Freddie Mac počeli su doživljavati velike gubitke na svojim zadržanim portfeljima, posebno na Alt-A i subprim investicijama.
• Do 6. rujna 2008. bilo je jasno da tržište vjeruje da su tvrtke u financijskim problemima, a FHFA je tvrtke stavila u zaštitu.

Hipotekarna tržišta: kratka povijest

Tijekom dvadesetog stoljeća hipotekarno kreditiranje odvijalo se uglavnom kod banaka, štedne i zajmovne, štedljive i kreditne unije. Najčešća vrsta hipoteke bila je hipoteka s fiksnom stopom. Većina financijskih institucija s hipotekarnim hipotekama držala je hipoteke koje su nastale na njihovim knjigama.

Američki Kongres Fannie Mae povezivao je 1968. kao poduzeće koje sponzorira vlada (GSE), a dvije godine kasnije slijedio je Freddie Mac. Fannie Mae je u početku stvoren 1938. godine kao dio vlade, ali stvari su se počele brzo mijenjati nakon njegove privatizacije 1968. Fannie Mae i Freddie Mac stvorili su likvidno sekundarno tržište hipoteka. To je značilo da financijske institucije više nisu morale držati hipoteke na kojima su nastale. Mogli su prodati hipoteke na sekundarnom tržištu ubrzo nakon nastanka. Prodaja hipoteka oslobodila je sredstva za stvaranje dodatnih hipoteka.

Fannie Mae i Freddie Mac imali su pozitivan utjecaj na hipotekarnom tržištu povećavajući stope vlasništva nad kućama u Sjedinjenim Državama. Međutim, dopuštanje Fannie Maeu i Freddieju Mac-u da djeluju kao podrazumijevani monopoli podržani od vlade imalo je nenamjerne posljedice. Povijest je pokazala da su te posljedice daleko nadmašile koristi koje su te organizacije dale.

Povlastice GSE statusa

Prema kongresnim poveljama Fannie Mae i Freddie Maca, što im je dalo status GSE, djelovali su s određenim vezama sa saveznom vladom Sjedinjenih Država. Od 6. rujna 2008. stavljeni su pod izravni nadzor savezne vlade.

Prema njihovim kongresnim poveljama:

• Predsjednik Sjedinjenih Država imenovao je pet od 18 članova upravnih odbora organizacija.
• Tajnik riznice ovlašten je otkupiti do 2, 25 milijardi USD vrijednosnih papira od svake tvrtke kako bi podržao njihovu likvidnost.
• Obje su tvrtke oslobođene državnih i lokalnih poreza.
• Obje tvrtke reguliraju Odjel za stanovanje i urbani razvoj (HUD) i Federalna agencija za stambeno financiranje (FHFA).

FHFA regulira financijsku sigurnost i stabilnost Fannie Mae i Freddie Maca. To uključuje provedbu, provođenje i nadzor njihovih kapitalnih standarda. FHFA također ograničava veličinu portfelja ulaganja u hipoteku. HUD je odgovoran za opće stambene misije Fannie i Freddieja.

Fannie i Freddiejev GSE status stvorili su određene percepcije na tržištu. Prvi od njih bio je da će savezna vlada stupiti i izuzeti te organizacije ako ikada bilo koja firma naiđe na financijske probleme. To je poznato kao implicitna garancija.

Činjenica da je tržište vjerovalo u to implicitno jamstvo omogućilo je Fannie Mae i Freddie Mac da posuđuju novac na tržištu obveznica s nižim prinosima od ostalih financijskih institucija. Prinosi na Fannie Mae i Freddie Mac korporativni dug, poznat kao agencijski dug, bili su u prošlosti oko 35 baznih bodova veći od američkih državnih državnih obveznica. Dug financijskih tvrtki s AAA ocjenom u prošlosti je donio oko 70 baznih bodova više od američkih državnih državnih obveznica. Trideset pet baznih bodova ne čini se mnogo, ali napravilo je veliku razliku zbog trilijuna dolara koji su uključeni.

Privatna dobit s javnim rizikom

Uz financijsku prednost nad svojim rivalima na Wall Streetu, Fannie Mae i Freddie Mac više su od dva desetljeća donosili znatne profite. Tijekom tog razdoblja, česta je rasprava o Fannie i Freddieju bila među ekonomistima, profesionalcima na financijskom tržištu i vladinim dužnosnicima. Je li implicirana potpora vlade Fannie i Freddie zapravo koristila vlasnicima američkih domova? Ili je vlada samo pomagala tvrtkama i njihovim investitorima stvarajući moralni rizik?

Fannie Mae i Freddie Mac dobili su vladin monopol na velikom dijelu američkog sekundarnog hipotekarnog tržišta. Ovaj monopol, u kombinaciji s implicitnim jamstvom vlade da će ove tvrtke biti u pokretu, kasnije će doprinijeti propasti hipotekarnog tržišta.

Fannie i Freddiejev rast

Fannie Mae i Freddie Mac rasli su vrlo veliko u pogledu imovine i izdanih hipotekarnih vrijednosnih papira (MBS). Uz svoju financijsku prednost kupili su i uložili u ogroman broj hipoteka i hipotekarnih vrijednosnih papira. Investicije su ostvarile s nižim kapitalnim zahtjevima u odnosu na druge regulirane financijske institucije i banke.

Slike 1 i 2 dolje prikazuju nevjerojatan iznos duga tvrtki, njihova ogromna kreditna jamstva i veliku veličinu zadržanih portfelja hipotekarnih ulaganja. Dug američke blagajne koristi se kao mjerilo.

Slika 1

Izvor: Ured za nadzor saveznih stambenih poduzeća

Slika 2

Izvor: Ured za nadzor saveznih stambenih poduzeća

Fannie Mae i Freddie Mac imali su brojne kritičare koji su podigli crvene zastave o rizicima koje tvrtke mogu preuzeti. Međutim, Fannie Mae i Freddie Mac pronašli su mnoge saveznike u Kongresu unatoč tim ranim upozorenjima.

Održavanje monopola

Konkurentske tvrtke i neki vladini dužnosnici zatražili su strože reguliranje hipotekarnih giganta. Međutim, Fannie Mae i Freddie Mac angažirali su legije lobista i konzultanata. Oni su također davali priloge putem vlastitih odbora za političko djelovanje i financirali neprofitne organizacije kako bi utjecali na članove američkog Kongresa. Bilo im je dopušteno da nastave rasti i riskirati pod kongresnim poveljama s implicitnom saveznom podrškom.

Suparnici na Wall Streetu Pridružite se zabavi

To ne bi trebalo biti iznenađenje da su natjecatelji na Wall Streetu željeli dobiti na bonanzi. Htjeli su sekuritizirati i investirati u dijelove hipotekarnog tržišta koje je savezna vlada rezervirala za Fannie i Freddieja. Pronašli su način kako to učiniti financijskim inovacijama, koje su potaknule povijesno niske kratkoročne kamatne stope.

Wall Street počeo je stvarati likvidno i rastuće tržište hipotekarnih proizvoda vezanih za kratkoročne kamatne stope, poput LIBOR-a, počevši otprilike 2000. Te hipoteke s prilagodljivom stopom prodavale su se zajmoprimcima kao zajmove koje bi dužnik odavno trebao refinancirati. plaćanja prilagođena prema gore. Oni su često imali egzotične karakteristike, poput obilježja amortizacije koje su samo za kamate ili čak negativne. Zajmovi za kuće često su se uzimali uz lažne smjernice za osiguravanje kredita, što je dovelo do rasta hipotekarnih hipoteka.

Ulagači poput mirovinskih fondova, stranih vlada, hedge fondova i osiguravajućih društava spremno su kupili sofisticirane vrijednosne papire Wall Street stvorene iz hipoteke. Fannie Mae i Freddie Mac zabilježili su pad njihovih tržišnih udjela. Tada su počeli kupovati i jamčiti sve veći broj zajmova i vrijednosnih papira niske kreditne kvalitete.

Stranka završava

Jednostavna je činjenica da postoji manji rizik od zatezanja hipoteke kada cijene kuća rastu. Pravednost u kući jedan je od najboljih načina za mjerenje rizika neplaćanja. Vlasnici kuća s velikim iznosima kapitala ne odlaze dalje od svojih hipoteka jer imaju previše toga za izgubiti. To je model na kojem su vlasnici domova, nosioci hipoteke, Wall Street, agencije za kreditni rejting i investitori izgradili hipotekarni bonanza. Cijene su se srušile kad je balon stambenog prostora puknuo, pa su mnogi vlasnici kuća vidjeli kako se njihov kapital izbrisao. Nakon što su izgubili svoj kapital i svoja radna mjesta, veliki broj vlasnika kuća bio je prisiljen na istovremeno neplaćanje obaveza. Sofisticirani modeli rizika na Wall Streetu nisu uključivali ovaj scenarij.

U 2007., Fannie Mae i Freddie Mac počeli su doživljavati velike gubitke na svojim zadržanim portfeljima, posebno na Alt-A i subprim investicijama. U 2008. godini, velika veličina zadržanih portfelja i hipotekarnih garancija navela je FHFA da zaključi da će uskoro biti nesolventni. 19. ožujka savezni regulatori dozvolili su dvjema tvrtkama da preuzmu dug od 200 milijardi dolara u nadi da će stabilizirati ekonomiju. Do 6. rujna 2008. bilo je jasno da tržište vjeruje da su tvrtke u financijskim problemima, a FHFA je tvrtke stavila u zaštitu. Američki porezni obveznici ostali su na kuci zbog budućih gubitaka.

Kongres snosi neke krivice

Mnogi članovi američkog Kongresa bili su snažni pristaše Fannie Mae i Freddie Maca. Unatoč upozorenjima i crvenim zastavama koje su postavili kritičari, nastavili su dopuštati tvrtkama da se povećavaju. Fannie i Freddie ohrabreni su za kupnju sve većeg broja zajmova niže kreditne kvalitete kako bi se pomoglo zapostavljenim i podržalo tržište. Wall Street bi vjerojatno uveo inovativne hipotekarne proizvode čak i da nisu Fannie Mae i Freddie Mac. S druge strane, moglo bi se zaključiti da je širenje Wall Streeta na egzotične hipoteke motivirano potrebom da se natječe s Fannie i Freddiejem. Wall Street tražio je način da se izbori s implicitnim jamstvom koje je američki Kongres dao Fannie Mae i Freddie Mac.

Fannie Mae i Freddie Mac stvorili su golemu količinu duga i kreditnih garancija u godinama koje su prethodile 2007. Kongres je trebao prepoznati sustavne rizike za globalni financijski sustav koji predstavljaju ove tvrtke. Trebali su razmotriti rizike za američke porezne obveznike, koji bi na kraju podnijeli račun za vladinu pomoć.