Osnove financiranja za kupce koji prvi put kupuju kuće

Bezbroj opcija financiranja dostupnih kupcima koji prvi put dolaze mogu izgledati neodoljivo. Ali odvojiti vrijeme da istražite osnove financiranja imovine možete uštedjeti značajnu količinu vremena i novca. Razumijevanje tržišta na kojem se nekretnina nalazi i nudi li poticaj zajmodavcima može značiti dodatne financijske olakšice za vas. Pogledajte svoje financije kako biste osigurali da dobijete hipoteku koja najbolje odgovara vašim potrebama.

Ključni odvodi

• Kupnja prvog doma može biti uzbudljiva - kao i nervirajući i zbunjujući.
• Dobivanje hipoteke bit će presudan korak u kupnji vašeg prvog doma, a nekoliko je čimbenika za odabir najprikladnijeg.
• Morate odlučiti hoćete li odabrati fiksnu ili promjenjivu kamatnu stopu, broj godina za otplatu hipoteke i veličinu unosa.
• Zajmodavci će također morati procijeniti vašu kreditnu sposobnost i vašu sposobnost otplate na temelju prihoda, imovine i kreditne povijesti.
• Ovisno o okolnostima, možda imate povoljnije uvjete putem FHA ili VA kredita.

Vrste zajma

Konvencionalni zajmovi

Konvencionalni zajmovi predstavljaju hipoteke koje savezna vlada nije osigurana ili zajamčena. Oni su obično hipoteke s fiksnom stopom. Iako su njihovi stroži zahtjevi za većim predujmom, višim kreditnim rezultatima, nižim omjerima prihoda i duga i potencijalima koji trebaju privatno hipotekarno osiguranje čine najtežom vrstom hipoteke da bi se kvalificirali, uobičajene hipoteke obično su manje skupe od zajamčenih hipoteka.

Konvencionalni zajmovi definiraju se kao obrasci koji odgovaraju ili su neusklađeni. Zajmovi koji se podudaraju u skladu su sa smjernicama kao što su limiti zajma utvrđeni od strane poduzeća koja financiraju vlada (GSE) Fannie Mae ili Freddie Mac, jer zajmodavci pakiraju te kredite i prodaju im vrijednosne papire na sekundarnom tržištu. Ograničenje zajma u 2018. godini za konvencionalnu hipoteku iznosi 453 100 USD, ali iznos je veći za određena područja s visokim troškovima.

Zajam iznad tog iznosa naziva se jumbo kreditom i obično ima nešto višu kamatnu stopu jer su ti krediti manje atraktivni za sekundarno tržište. Za neusklađene zajmove, kreditna institucija koja je preuzela zajam, obično zajmodavac iz portfelja, postavila je vlastite smjernice.

FHA zajmovi

Federalna stambena uprava (FHA), dio američkog Ministarstva stanovanja i urbanog razvoja, pruža različite programe hipotekarnih zajmova. FHA zajam ima niže zahtjeve za predujam i lakše ga je kvalificirati od klasičnog zajma. FHA krediti su izvrsni za kupce koji prvi put kupuju kuće, jer osim nižih troškova zajma i manje strogih kreditnih zahtjeva, možete uplatiti i predujam samo 3, 5%. FHA krediti ne mogu prijeći zakonom propisani limit.

VA krediti

Američko Ministarstvo za pitanja branitelja (VA) jamči zajmove VA. VA ne daje zajmove sam, ali jamči hipoteke koje daju kvalificirani zajmodavci. Ova jamstva omogućavaju veteranima i osobama iz službe da dobiju stambene kredite po povoljnim uvjetima, obično bez predujma. U većini slučajeva zajmovi VA mogu se lakše kvalificirati od klasičnih. Zajmodavci uglavnom ograničavaju maksimalni iznos zajma na uobičajene limite za hipotekarne zajmove. Prije nego što zatražite kredit, zatražite podobnost od VA-a. Ako se prihvati, VA će izdati potvrdu o ispunjavanju uvjeta pomoću koje možete podnijeti zahtjev za kredit.

Uz ove uobičajene vrste i programe zajma, potražite programe sponzorirane od strane državnih i lokalnih uprava i agencija za povećanje ulaganja ili vlasništva nad kućama u određenim područjima.

Zahtjevi za kapitalom i prihodima

Cijene hipotekarnih zajmova određuje zajmodavac na dva načina, oba se temelje na kreditnoj sposobnosti zajmoprimca. Uz provjeru vašeg FICO rezultata iz tri glavne kreditne biroe, zajmodavci će izračunati omjer zajam-vrijednost (LTV) i omjer pokrića duga (DSCR) kako bi odredili cijenu kredita.

LTV je iznos stvarnog ili podrazumijevanog kapitala koji je dostupan u zalogu koji se posuđuje. Za kućne kupnje LTV se određuje dijeljenjem iznosa zajma s otkupnom cijenom kuće. Zajmodavci pretpostavljaju da što više novca stavljate u rizik (u obliku predujma), to je manja vjerojatnost da ćete zajam ne ispunjavati. Što je LTV veći, to je veći rizik neplaćanja, pa će zajmodavci naplaćivati ​​više.

LTV također određuje hoće li se od vas tražiti da kupite privatno hipotekarno osiguranje (PMI). PMI izolira zajmodavca od neplaćanja, prenoseći dio zajma rizika hipotekarnom osiguravatelju. Većina zajmodavaca zahtijeva PMI za bilo koji kredit čiji je LTV veći od 80%, što znači da bilo koji zajam u kojem imate manje od 20% kapitala u kući. Iznos koji je osiguran i program hipoteke određivat će troškove hipotekarnog osiguranja i način naplate.

Većina premija za hipotekarno osiguranje naplaćuje se mjesečno, zajedno s poreznim i imovinskim osiguranja. Jednom kada je LTV jednak ili manji od 78%, PMI bi se trebao eliminirati automatski. PMI ćete možda moći otkazati nakon što dom ocijeni dovoljno vrijednim da vam donese 20% kapitala i prijeđe određeno razdoblje, primjerice dvije godine. Neki zajmodavci, poput FHA-e, hipotekarno osiguranje će procijeniti kao paušalni iznos i kapitalizirati ga u iznosu zajma.

U pravilu pokušajte izbjeći PMI jer to je trošak koji nema nikakve koristi za vas. Postoje načini za izbjegavanje plaćanja PMI-ja. Jedna nije posuditi više od 80% vrijednosti imovine prilikom kupovine kuće; a drugi je korištenje financiranja glavnice doma ili druge hipoteke za poništavanje više od 20%. Najčešći program naziva se hipoteka od 80-10-10. 80 označava LTV prve hipoteke, prvih 10 znači LTV druge hipoteke, a trećih 10 predstavlja kapital koji imate u kući.

Iako će stopa na drugu hipoteku biti viša od stope na prvu, na miješan način, ne bi trebala biti mnogo viša od stope za 90% LTV kredita. Hipoteka od 80-10-10 može biti jeftinija od plaćanja PMI-ja, a također omogućava ubrzanje plaćanja druge hipoteke i brzo uklanjanje tog dijela duga kako biste kući mogli otplatiti rano.

Omjer pokrića duga (DSCR) određuje vašu sposobnost plaćanja hipoteke. Zajmodavci vaš mjesečni neto prihod dijele na troškove hipoteke kako bi procijenili vjerojatnost da ćete platiti hipoteku. Većina zajmodavaca zahtijevat će DSCR-ove veće od jednog. Što je omjer veći, veća je vjerojatnost da ćete moći pokriti troškove posudbe i manji rizik koji zajmodavac preuzima. Što je DSCR veći, to je vjerojatnije da će zajmodavac pregovarati o zajmu, jer čak i pri nižoj stopi, zajmodavac prima bolji povrat prilagođen riziku.

Iz tog razloga uključite sve vrste kvalificiranog prihoda koji možete pregovarati s hipotekarnim zajmodavcem. Ponekad posao sa skraćenim radnim vremenom ili neki drugi posao koji donosi profit može stvoriti razliku između kvalificiranja ili ne kvalificiranja za kredit ili primanja najbolje moguće stope.

Hipoteke s fiksnom u odnosu na plutajuću stopu

Drugo je pitanje hoće li dobiti hipoteku s fiksnom ili promjenjivom stopom. Kod hipoteke s fiksnom stopom, stopa se ne mijenja za cijelo razdoblje zajma. Očigledna korist dobivanja zajma s fiksnom stopom jest ta što znate koliki će mjesečni troškovi zajma biti tijekom cijelog razdoblja zajma. Hipoteka s promjenjivom kamatnom stopom, poput hipoteke samo za kamatu ili hipoteke s prilagodljivom stopom (ARM), dizajnirana je za pomoć prvim kupcima kuća ili osobama za koje očekuje da će im prihodi znatno porasti tijekom razdoblja zajma.

Zajmovi s promjenjivom kamatnom stopom obično vam omogućuju da dobijete niže uvodne stope tijekom prvih nekoliko godina zajma, što vam omogućava da se kvalificirate za veći zajam nego ako ste pokušali dobiti skuplji zajam s fiksnom stopom. Iako zajam s promjenjivom kamatnom stopom može biti od koristi za neke dužnike, oni mogu biti rizični ako vaš prihod ne raste zajedno s povećanjem kamatne stope. Drugi je nedostatak to što je promjena tečaja neizvjesna jer je obično povezana s budućom tržišnom stopom.

Najčešći tipovi ARM-a su jednogodišnji, peto ili sedmogodišnji ARM. Početna kamatna stopa obično se utvrđuje tijekom određenog vremenskog razdoblja, a zatim periodično resetira, često svaki mjesec. Nakon što se ARM resetira, prilagođava se tržišnoj stopi, obično dodavanjem nekog unaprijed određenog raspona (postotka) prevladavajućoj stopi američke blagajne. Iako je povećanje obično ograničeno, prilagođavanje ARM-a može biti skuplje od prevladavajućeg hipotekarnog zajma s fiksnom stopom da bi se vjerovniku nadoknadilo nudeći nižu stopu tijekom uvodnog razdoblja.

Zajmovi samo za kamate su vrsta ARM-a u kojem plaćate hipoteku samo, a ne glavnicu tijekom uvodnog razdoblja dok se zajam ne vrati na fiksni, zajam koji plaća glavnicu. Takvi zajmovi mogu biti vrlo povoljni za korisnike koji prvi put plaćaju jer samo plaćanje kamate značajno smanjuje mjesečni trošak zaduživanja i omogućava vam da se kvalificirate za mnogo veći zajam. Međutim, s obzirom na to da ne plaćate glavnicu tijekom početnog razdoblja, preostali dug na kreditu ne mijenja se sve dok ne počnete vraćati glavnicu.

Odmjerite korist od dobijanja većeg zajma s rizikom. Kamatne stope obično lebde tijekom razdoblja samo za kamate i često se prilagođavaju kao reakcija na promjene tržišnih kamatnih stopa. Također razmislite o riziku da vaš raspoloživi dohodak neće porasti, zajedno s mogućim povećanjem troškova zaduživanja.

Donja linija

Ako prvi put tražite hipoteku na kući, možda će vam biti teško razvrstati sve mogućnosti financiranja. Odvojite vrijeme kako biste odlučili koliko si doma zapravo možete priuštiti, a zatim u skladu s tim financirajte. Ako si možete priuštiti da smanjite značajan iznos ili imate dovoljno prihoda da stvorite nizak LTV, imat ćete više pregovaračke moći s kreditorima i najviše mogućnosti financiranja. Ako se založite za najveći kredit, možda će vam se ponuditi viša stopa prilagođena riziku i privatno hipotekarno osiguranje. Dobar hipotekarni posrednik ili hipotekarni bankar trebao bi biti u mogućnosti pomoći vam da vodite kroz sve različite programe i opcije, ali ništa vam neće poslužiti bolje od poznavanja svojih prioriteta za hipotekarni kredit. (Za čitanje u vezi, pogledajte "Spremanje za predujam: Gdje trebam čuvati svoj novac?")