Jumbo zajam

Džambo zajam, također poznat kao jumbo hipoteka, vrsta je financiranja koja prelazi ograničenja koja je postavila Federalna agencija za stambeno financiranje (FHFA). Za razliku od klasičnih hipoteka, jumbo zajam ne ispunjava uvjete za kupnju, zajamčenje ili sekuritizaciju od strane Fannie Mae ili Freddie Mac. Dizajnirane za financiranje luksuznih nekretnina i domova na visoko konkurentnim lokalnim tržištima nekretnina, jumbo hipoteke dolaze s jedinstvenim zahtjevima preuzimanja ugovora i poreznim implikacijama. Ovakve hipoteke su stekle privlačnost dok se tržište nekretnina nastavlja oporavljati nakon Velike recesije.

Vrijednost hipotekarne hipoteke ovisi o državi - pa čak i po okrugu. FHFA godišnje utvrđuje sukladnu veličinu zajma za različita područja, iako se rijetko mijenja. Od 2019. godine granica je postavljena na 484.350 USD za većinu zemlje. To je povećano sa 453.100 USD u 2018. Za županije koje imaju veće vrijednosti kuće, osnovna granica je postavljena na 726.525 USD ili 150% od 484.350 USD.

FHFA ima drugačiji set rezerviranja za izračune limita zajmova za područja izvan kontinentalne Sjedinjenih Država. Kao rezultat toga, osnovna granica za jumbo zajam na Aljasci, Guamu, Havajima i američkim Djevičanskim otocima od 2019. također je 726, 525 dolara. Taj iznos zapravo može biti i veći u županijama s višim kućnim vrijednostima.

Kako djeluje zajam zajma

Ako svoje znamenitosti postavljate na kuću koja košta blizu pola milijuna dolara ili više - a ne morate toliko sjesti na bankovni račun - vjerojatno će vam trebati jumbo hipoteka. A ako pokušavate spustiti zemlju, suočit ćete se s mnogo strožim kreditnim zahtjevima od vlasnika kuća koji apliciraju za konvencionalni zajam. To je zato što jumbo krediti nose veći kreditni rizik za zajmodavca jer Fannie Mae ili Freddie Mac ne jamče. Tu je i veći rizik jer je uloženo više novca.

Baš kao i kod tradicionalnih hipoteka, minimalni zahtjevi za džoint postaju sve stroži od 2008. Da biste ih odobrili, trebat će vam zvjezdani kreditni rezultat - 700 ili više - i vrlo nizak omjer duga i prihoda (DTI). DTI bi trebao biti ispod 43%, a po mogućnosti bliži 36%. Iako se ne podudaraju sa hipotekom, jumboi i dalje moraju biti u skladu sa smjernicama onoga što Ured za financijsku zaštitu potrošača smatra „kvalificiranom hipotekom“ - sustavom zajma sa standardiziranim uvjetima i pravilima, poput 43% DTI.

Morat ćete dokazati da imate pri ruci dostupna gotovinu kako biste pokrili svoje isplate, a vjerojatno će biti vrlo visoki ako se odlučite za standardnu ​​hipoteku s fiksnom stopom od 30 godina. Specifične razine dohotka i rezerve ovise o veličini cjelokupnog zajma, ali svim zajmoprimcima je potrebno 30 dana isplate plaće i W2 porezni obrasci koji se protežu na dvije godine. Ako ste samozaposleni, zahtjevi za prihodom su veći: Dvije godine poreznih prijava i najmanje 60 dana tekućih bankovnih izvještaja. Zajmoprimac također treba dokazivu likvidnu imovinu da bi se kvalificirao i novčane rezerve jednake šest mjeseci hipotekarnih plaćanja. I svi podnositelji zahtjeva moraju pokazati odgovarajuću dokumentaciju o svim ostalim posjedunim kreditima i dokaz o vlasništvu nelikvidne imovine (poput ostalih nekretnina).

Ključni odvodi

• Džambo zajam je vrsta financiranja koja prelazi ograničenja koja je postavila Federalna agencija za stambeno financiranje i ne mogu ih kupiti, garantirati ili sekuritizirati Fannie Mae ili Freddie Mac.
• Vlasnici kuća moraju podnijeti strože zahtjeve za kreditima od onih koji se prijavljuju za konvencionalni zajam.
• Za odobrenje je potreban zvjezdani kreditni rezultat i vrlo nizak omjer duga i prihoda.
• Prosječni travanj za jumbo hipoteku često je jednak uobičajenim hipotekama, dok su predujmovi otprilike 10% do 15% ukupne kupoprodajne cijene.

Jumbo rate zajma

Iako su hipotekarne hipoteke koristile veće kamatne stope od klasičnih hipoteka, jaz se posljednjih godina smanjuje. Danas je prosječna godišnja postotna stopa (travnata stopa) za jumbo hipoteku često jednaka uobičajenim hipotekama - a u nekim slučajevima i zapravo niža. Na primjer, od ožujka 2019., Wells Fargo, na primjer, naplatio je 4.092% travanj na 30-godišnju fiksnu zajam sukladnu i 3, 773% na isti rok kod jumbo kredita.

Iako ih poduzeća koja sponzoriraju država ne mogu nositi s njima, jumbo krediti često sekuritiziraju druge financijske institucije; budući da ovi vrijednosni papiri nose veći rizik, trguju premijom prinosa konvencionalnim sekuritiziranim hipotekama. Međutim, taj se rast smanjivao kamatnom stopom samih zajmova.

Predujam na Jumbo zajmu

Srećom, zahtjevi za predujam su se u istom vremenskom periodu olabavili. U prošlosti su hipotekarni zajmodavci često zahtijevali od kupaca kuća da stave 30% kupoprodajne cijene prebivališta (u usporedbi s 20% za klasične hipoteke). Sada je ta brojka pala čak 10% na 15%. Kao i kod svake hipoteke, može biti i više prednosti davanja veće uplate - među njima, kako bi se izbjegli troškovi zajmodavaca za privatno hipotekarno osiguranje zahtijevaju za predujmove ispod 20%.

Tko bi trebao uzeti Jumbo zajam?

Koliko možete u konačnici posuditi ovisi, naravno, o vašoj imovini, kreditnom rezultatu i vrijednosti imovine koju želite kupiti. Te hipoteke smatraju se najprikladnijima za segment korisnika visokog dohotka koji zarađuju između 250 000 i 500 000 dolara godišnje. Ovaj segment je poznat kao HENRY, kratica za visoke zarade, još nije bogata. U osnovi, to su ljudi koji obično zarađuju mnogo novca, ali nemaju nagomilane milijune dodatnog novca ili druge imovine - još.

Iako pojedinac u segmentu HENRY možda nije kupio bogatstvo kupnjom skupe nove kuće gotovinom, takvi ljudi s visokim primanjima obično imaju bolje kreditne rezultate i opsežnije uspostavljene kreditne povijesti od prosječnog kupca koji traži konvencionalni hipotekarni kredit za niži iznos. Oni imaju tendenciju da imaju solidnije uspostavljene mirovinske račune. Oni često doprinose dulje vrijeme od onih koji ostvaruju manje prihode.

Ne očekujte veliku poreznu olakšicu na jumbo zajam. Ograničenje odbitka za hipoteku ograničeno je na 750 000 USD za novi hipotekarni dug.

Ovo su samo vrste pojedinaca koje institucije vole prijaviti za dugoročne proizvode, dijelom i zato što često trebaju dodatne usluge upravljanja bogatstvom. Uz to, banci je praktičnije upravljati hipotekom od dva milijuna dolara od 10 zajmova u vrijednosti od 200 000 dolara po komadu.

Posebna razmatranja za zajam Jumbo

Samo zato što se možda kvalificirate za neki od ovih zajmova ne znači da biste ga trebali i uzeti. Svakako ne biste trebali računati ako računate da će vam to pružiti znatnu poreznu olakšicu.

Vjerojatno ste svjesni da iz poreza možete odbiti hipoteku koja ste platili za određenu godinu, pod uvjetom da odredite svoje odbitke. Ali vjerojatno se nikada niste morali brinuti oko ograničenja koje IRS postavljaju na ovaj odbitak - kapu koja je spuštena donošenjem Zakona o porezima i porezima na posao. Svatko tko je dobio hipoteku 14. prosinca 2017. ili ranije može odbiti kamate na do milijun dolara duga, što je iznos starog ograničenja. Ali za kupnje kuća izvršene nakon 14. prosinca 2017., možete samo odbiti kamate na hipotekarni dug do 750.000 dolara. Ako je vaša hipoteka veća, ne možete dobiti puni odbitak. Ako namjeravate izvaditi jumbo hipoteku od dva milijuna dolara koja godišnje prikuplja kamate od 80.000 USD, možete odbiti samo 30.000 USD - kamate na prvih 750.000 USD svoje hipoteke. Zapravo, porez na popust dobijate samo na 37, 5% hipoteke.

To znači da biste trebali pažljivo pozajmljivati ​​i brojeve pažljivo usitniti da biste vidjeli što uistinu možete sebi priuštiti i kakve ćete porezne olakšice dobiti. S ograničenim odbitkom države i lokalnog poreza na 10.000 USD godišnje, zbog istog računa poreza, nekretnina s visokim oporezivanjem koštat će vas i više. Jedna druga strategija: Usporedite uvjete kako biste vidjeli da li bi se uzimanje manjeg zajamčenog kredita, uz drugi zajam, umjesto jednog velikog džumbo-a, moglo pokazati dugotrajnim za vaše financije. (Za čitanje povezano, pogledajte "Razumijevanje Jumbo vs. konvencionalne hipoteke")