Brzi vodič za pomoć odraslom djetetu u kupnji kuće

Na današnjem tržištu, kupci domova, osobito tisućljeća, mogu se naći zapleteni u mreži studentskog duga, rastućim cijenama kuća i strogim zahtjevima za hipotekom. Kao rezultat toga, pomoć roditelja u kupovini kod kuće je u porastu u posljednjih nekoliko godina, pokazala je Nacionalna udruga REALTORS®.

Imati sredstva za pomoć odrasloj djeci da kupe kuću ili stan je blagoslov i luksuz. Ali prije nego što se potpišete na isprekidanu liniju, razmislite hoćete li i kako najbolje učiniti.

Sastavite ugovor s očekivanjima i uvjetima i dopustite da ga odvjetnik ili drugi stručnjak za nekretnine pregleda sve detalje koji bi mogli biti dvosmisleni ili previdjeni.

Uobičajeni načini pomoći vašoj djeci

Mnogo je načina da pomognete djetetu da kupi prebivalište, osim jednostavne kupnje kuće u vaše ime i najma ili davanja djetetu. Nekretnine su prilika za ulaganje, a od obale do obale možete pronaći milenijalce koji žive u stanovima koji su legalno na papiru svojih roditelja. Ali postoje i drugi uobičajeni scenariji za pomoć djeci u kupovini kuće, a to su:

• Omogućavanje predujma za djetetov dom.
• Suvlasništvo kuće s djetetom (dijeljenje udjela u bilo kojem postotku koji odaberete; kad se kuća proda, vratite svoj novac).
• Kupnja nekretnine s više cjelina (ili mjesta dovoljno velikog za cimere) i iznajmljivanje druge jedinice za nadoknadu troškova.
• Financiranje kupnje vašeg djeteta i službeno ga čineći ga bilo kojim drugim hipotekom (hipotekarni serviser može pomoći, pravilno strukturirati zajam i njegove uvjete plaćanja, pa čak i generirati mjesečne izvještaje i porezne obrasce).

Koliko gotovine mogu pokloniti a da ne dobijem porezni pogodak?

Iz poreznih razloga roditelji se često odlučuju pokloniti potomstvo novcem koji im je potreban, a ne da plaćaju troškove izravno. Na primjer, porezno izuzeće za poklon za 2019. godinu iznosi 15 000 USD po primatelju, po darovitelju, godišnje.

Trenutno vi i vaš supružnik možete dati do 60.000 USD (npr. 15.000 x 2 darivanja roditelja x 2 primatelja) svom djetetu i njegovom supružniku, na primjer⁠⁠ - dovoljno za pristojno plaćanje u mnogim američkim gradovima.

Ključni odvodi

• Postoji mnogo načina da pomognete svom djetetu da kupi svoj prvi dom, ali razmislite o svim činjenicama i potencijalnim zamkama prije nego što to učinite.
• Ponudite za financiranje trgovine novčanih rezervi na štednom računu u ime vašeg djeteta. Zdrav račun u banci privlačan je hipotekarnim zajmodavcima.
• Stručnjaci upozoravaju na pretjerivanje s penzijskim fondovima ili dugovanje za plaćanje kuće vašeg djeteta.
• Razmislite o tome da dijete postane ovlašteni korisnik na kreditnim karticama (pod pretpostavkom da imate dobre do izvrsne kreditne sposobnosti) kako bi se povećala njegova kreditna sposobnost.

Prvi dar možete pratiti s dodatnim darivanjem od 60 000 USD (15 000 x 2 darivanja roditelja x 2 primatelja) u siječnju 2020. (pod pretpostavkom da IRS ne mijenja iznos). Ukupni iznos od 120 000 američkih dolara neće se računati kao dohodak niti će biti podložan saveznom porezu na dohodak iz porezne prijave vašeg djeteta.

Imajte na umu da "ako roditelji novac daju na poklon ... novac treba dobiti i pratiti, zajedno s poklon pismom", kaže Linda Robinson, prodavačica i kreditna službenica s hipotekom Cabrillo u San Diegu. Da biste zaštitili transakciju, koristite hipotekarnog stručnjaka koji ima iskustva s tim, kaže Robinson.

Prije nego što potpišete hipoteku ili zajam: bodovi koji treba razmotriti

Neki zajmodavci zahtijevaju da sve ugovorne strane budu na hipotekarnom ugovoru. To znači da čak i ako je namjera djeteta da se bavi mjesečnim plaćanjem hipoteke, roditelji su također financijski odgovorni za dug.

Ako roditelji nisu pod hipotekom, ne mogu iskoristiti odbitak poreza na hipoteku. Čak bi i beskamatni zajam od roditelja do djeteta mogao roditi poreznu obvezu za roditelje. IRS pretpostavlja da zarađujete kamate čak i ako to ne učinite, a to je oporeziva dobit. Roditeljski zajmovi dodatno opterećuju djetetov dug i mogu naštetiti djetetovoj šansi da se sam kvalificira za dodatno financiranje. S pozitivne strane, pravilno evidentirani zajam omogućava djetetu da poveća porezne odbitke u porezno vrijeme.

Čak i ako roditelji daju predujam, dijete će se još uvijek morati kvalificirati za hipoteku, a to uključuje raspolaganje novčanim rezervama, stabilan posao i stabilan prihod. U skladu s tim, hipotekarni zajmodavci obično omogućuju da se predujam u primarnom domu potpuno ili djelomično nadoknadi darovnim sredstvima sve dok su ispunjeni drugi uvjeti. Na primjer, hipoteka na kućnu adresu Freddie Mac Mac omogućuje, na primjer, da cjelokupni 3% predujma dolazi od poklona ili drugih sredstava.

Potencijalna ušteda poreza za roditelje

Roditelj koji kupi dom i omogući djetetu da tamo živi mogao bi biti u mogućnosti izvršiti značajna odbitka poreza. Porez na imovinu, kamate na hipoteku, popravke, održavanje i strukturna poboljšanja u pravilu se odbijaju za drugi dom. Međutim, iako posjednik može odbiti do 25.000 dolara gubitka svake godine, roditelji se suočavaju s drugačijim pravilima prilikom iznajmljivanja članovima obitelji. Ako dijete ne plaća najam, smatra se da osobna upotreba imovine i odbitci vezani za najam nisu dopušteni.

Međutim, ako dijete ima cimere koji plaćaju najamninu, roditelj će možda moći odbiti odbitke vezane za najam, dok djetetu omogućuje da tamo živi besplatno.

Imajte na umu da odbitak hipotekarne kamate može preuzeti samo osoba koja hipoteku uplaćuje i posjeduje (ili djelomično posjeduje) dom. Ako roditelj ima pravo vlasništva, ali dijete svakog mjeseca obavlja hipoteku, niti može odbiti odbitke kamate. Ako dijete posjeduje bilo koji postotak kuće, može odbiti taj udio udjela.

Izgradnja pravičnosti i dugoročnog ulaganja

Isplate hipoteke mogu imati više financijskog smisla od davanja djeci mjesečne stambene pomoći ili plaćanja mjesečne stanarine. Otplatom hipoteke stvara se kapital u kući, a kuće se pretvaraju u imovinu - obično cijeneći imovinu ako se pravilno održavaju. Imajte samo na umu da se stambena nekretnina najbolje smatra dugoročnom investicijom. Kao općenito pravilo, većina kupaca mora čuvati dom tri do pet godina kako bi se jednostavno pokvarili.

Ako se roditelji odluče djetetu dati zajam s niskim kamatama, postajući tako njegov hipotekarni zajmodavac, ono će uživati ​​malo prihoda od mjesečnih plaćanja. Čak i zajam s niskim kamatama može nadmašiti povrat nekih konzervativnih ulaganja.

Visoki troškovi drugih domova i hipoteka za supotpisivanje

Kuće koje roditelji kupuju kao drugi domovi ili kao investicije često zahtijevaju veće uplate jer ne ispunjavaju uvjete za izdašne hipoteke koje su usmjerene prema prvim zaposlenicima poput Federalnih stambenih kredita (FHA). "Razlika između primarne hipoteke [kuće] i hipoteke za ulaganja u kući je značajna, " primjećuje Robinson. "Morate odložiti najmanje 20% do 30% ulaganja u imovinu, a [kamate] su i malo veće. Ako su djeca uopće zaslužna, roditeljima će možda biti bolje da budu Cosigners i davatelji poklona nego koje su one na posudbi. "

Ako roditelj zamijeni hipoteku i dijete zaostane u plaćanju, roditeljev kreditni rejting je jednako štetan kao i djetetovu. Nadalje, kao roditelj (a samim tim i kao zajmoprimac) roditelj je odgovoran za dug. Roditelj koji se zalaže za ili udati oženjeno dijete koje se tada razvede, mogao bi se zaplesti u neredovitu podjelu imovine i mogao bi izgubiti dio ili sve investicije bivšem supružniku.

Kretanje po emocionalnom trošku

Financijsko miješanje u obitelji može uzrokovati stres i sukob. Braća i sestre izvan razmjene mogu se osjećati ljubomorno ili ogorčeno. Davatelji darova mogu se osetiti frustriranim onim što doživljavaju kao zlouporabu dara, ali nemoćni su poduzeti ništa o tome kako se dar koristi.

Primatelji poklona mogu se osjećati frustrirano zbog žica vezanih uz dar u obliku očekivanja i pravila. Neki roditelji neće provoditi posljedice ako dijete ne uspije zadržati kraj svog ugovora. Financijski dogovori između članova obitelji često mogu dovesti do nerazumnih nesporazuma i biti ih je teško provesti.

Donja linija

Mnogo je prednosti kupnje djeteta ili pružanja financijske pomoći za njegovo stjecanje. To može djetetu pružiti porezne povlastice u vlasništvu kuće i pomoći mu da izgradi dobru kreditnu povijest.

Kupnja bi također mogla biti povoljna ako su roditeljska imovina dovoljno značajna da pokrene porez na nekretnine ili porez na nasljedstvo; smanjivanje posjeda sada može umanjiti porezni teret u budućnosti. Također, nekretnina je investicija koja bi u konačnici mogla pomoći roditelju da prekine ravnomjernu zaradu ili da ostvari profit, pri čemu su troškovi usput porezno priznati.

Roditelji nikada ne bi trebali kupiti djetetu kuću ako to znači ugroziti njihovu sposobnost plaćanja vlastitog računa, ispunjavanja vlastitih hipotekarnih plaćanja ili održavanja životnog standarda u mirovini. Općenito je loša ideja posuđivati ​​mirovinske fondove ili osnovno prebivalište ili potpuno smanjivati ​​račune. A emocionalne posljedice je teže izmjeriti od financijskih.

Bez obzira kako se odlučili tome pristupiti - poklon, zajam, suvlasništvo - stavite ga u pisanom obliku, tj. Pravni ugovor. To može biti čin ljubavi, ali to treba smatrati poslovnim dogovorom između vas i vašeg potomstva. Uostalom, znate gdje žive.