Život u mirovini: Iznajmljivanje protiv kućnog vlasništva

Postoje dobri razlozi za posjedovanje kuće u mirovini. Ali također ima dosta argumenata za iznajmljivanje. Potonje može biti jeftinije ako znači da ne morate plaćati održavanje i popravke. Posjedovanje, međutim, može biti manje stresno ako se ne morate brinuti zbog toga što će stanodavac podići stanarinu.

Bez obzira kojim putem idete, troškovi stanovanja bit će jedan od vaših mjesečnih troškova u mirovini. Evo nekoliko čimbenika koje treba uzeti u obzir pri donošenju odluke o najmu ili za kupnju.

Ključni odvodi

• Troškovi stanovanja bit će dio vašeg mirovinskog proračuna, bez obzira na stanarinu ili vlastiti.
• Fluktuacije tržišne vrijednosti, neočekivani troškovi održavanja i odbitci osiguranja mogu povećati troškove vlasništva.
• Iako kuće mogu biti dragocjena imovina, ne bi ih trebale kupiti prvenstveno zbog ulaganja.
• Posjedovanje nudi prednosti: stabilnost, porezne olakšice i kapital.
• Najam pruža veću fleksibilnost i likvidnost, a potrošit ćete manje novca (i vremena) na održavanje.

Očekivanja nakon oporezivanja

Prvi korak u analizi vlasništva kuće protiv iznajmljivanja je utvrditi koliko želite / trebate potrošiti nakon plaćanja poreza.

Počevši s povratima podnesenim u 2019. godini kamate na kvalificirane hipoteke u iznosu do 750 000 USD odbitne su za par koji zajedno podnose prijave. Odbici poreza na imovinu, nekada ogromna blagodat za porezne obveznike (osobito u bogatim područjima), sada su ograničeni na 10.000 USD.

Mogućnost odbitka hipotekarnih kamata i poreza na imovinu kuće koju posjedujete znači da će vaš mjesečni proračun ići dalje jer ćete dobiti dio svog novca u obliku odbitka koji dolazi od poreza. Budući da troškovi najma nisu porezno priznati, nije potrebno izračunavanje.

Da biste izračunali vrijednost proračuna prije oporezivanja prilikom kupnje kuće, odredite graničnu granicu poreza, oduzmite taj postotak od 1 i podijelite proračun s tim iznosom. Kao primjer, uzmimo par koji zajedno podnosi datoteke i nalazi se u poreznom okviru od 22% za 2019. godinu.

Rizici koje treba razmotriti

Teoretski, kupovinom kuće dobivate više za svoj novac nego iznajmljivanje. No, vlasništvo nad kućama također uključuje znatne financijske rizike. Pitanja poput fluktuacije tržišne vrijednosti, neočekivanih troškova održavanja i odbitka osiguranja mogu povećati troškove iznad i najma. I ne zaboravite planirati inflaciju - stanarine, porezi i troškovi osiguranja s vremenom se povećavaju.

Drugi veliki problem je rizik održavanja povezan s vlasništvom. Iznajmljivanje je poput kupnje police osiguranja od održavanja jer iznajmljivači ne snose odgovornost za troškove redovnog održavanja, kvarove opreme ili katastrofe poput oluja ili poplava. Stanodavac se mora brinuti zbog tih neočekivanih troškova. Kao i vlasnici kuća.

Mogućnost ulaganja?

Iako nekretnine mogu ponuditi dobre mogućnosti ulaganja, prebivalište se ne bi smjelo kupiti samo iz tog razloga. Stanovanje je nezaobilazni trošak života, a likvidiranje investicijskog sredstva ne bi trebalo značiti pronalazak drugog mjesta za život. Umirovljenici ne bi trebali najbolje ulagati u nadolazeće vlasništvo kada planiraju troškove stanovanja.

"Jedan od najvećih mitova o vlasništvu kuće je da je to investicija. Nije ", kaže Kirk Chisholm, menadžer za bogatstvo iz Inovativne savjetodavne grupe u Lexingtonu, Massachusetts. "Posjedovanje kuće u kojoj živite je trošak, a ne investicija. Investicija je ona koja stvara novčani tok. Naravno, ima i koristi od posjedovanja kuće, ali kad se u obzir uzmu troškovi, vežući velike količine kapitala, nelikvidnost kuće, a cijene kuća ne uvijek povećavaju, to čini puno manje atraktivnim " ulaganje.'"

Da bi dom zaista iskoristio kao investiciju, vlasnik kuće mora morati kupiti nisku i prodati visoku - kupujući i prodajući kuće oportunistički. Prodajući kuću kako biste ostvarili dobit kad su cijene visoke, međutim, riskirate da cijene postanu izvan tržišta ako se cijene i dalje povećavaju. Oni koji imaju fiksni proračun, kao što je većina umirovljenika, možda neće moći kupiti drugu kuću ili stan i naći će se umjesto toga s posjednikom.

Na neki način, iznajmljivanje može biti ekonomski ekvivalent kratkog zaliha. Ako vjerujete da su cijene stanova niže, mogli biste unajmiti prebivalište, pričekati da cijene padnu i kupiti kuću kasnije. Pogreška oko smjera cijena stanova i završavanje plaćanja veće kupoprodajne cijene slično je plaćanju veće cijene dionica za pokrivanje kratke pozicije.

Isplata i likvidnost

Ostale financijske koristi stanara uključuju slobodu od brige o uvjetima stambenog tržišta i likvidnosti. Prodaja kuće može dugo potrajati; Također uključuje mnogo papirologije, a većina agencija za promet nekretnina naplaćuje proviziju, smanjujući povrat ulaganja. Pomicanje ovih zametnji kad je vrijeme za pomicanje definitivno se isplati.

Neki umirovljenici žive isključivo od novca mirovine - socijalnog osiguranja, isplate anuiteta ili plana vlade ili sindikata, tako da nemaju uvijek velike iznose likvidnog novca. Bez dovoljne imovine na marginama za neočekivane troškove, redoviti troškovi posjedovanja kuće mogli bi biti propali.

Prednosti posjedovanja

Ako ste jedan od 70% vlasnika domova koji odlaze u hipoteku bez umirovljenja, pitanje iznajmljivanja u odnosu na posjedovanje u početku se može činiti manje kompliciranim. Ipak, činjenica da nemate kućnu uplatu ovo ne znači da će vam biti pametno.

Morat ćete uzeti u obzir porez na imovinu i troškove održavanja. A što je stariji vaš dom, to veći troškovi održavanja mogu biti.

Ipak, lako je naći argumente za ostanak - pogotovo ako živite u kući koju sada imate (a nema razloga za zdravlje koji bi otišli). Evo još nekoliko ključnih argumenata.

Stabilnost

Ako posjedujete svoj dom, vjerojatno ćete uživati ​​više stabilnosti i kontrole. Nećete se morati brinuti da će gazdarica povećati stanarinu. Isto tako, posjednik ne može prodati prebivalište ispod vas. Još uvijek imate mogućnost preseljenja, ali to će biti vaša odluka, a ne posjednik. Također, ne možete preraditi najam, barem ne bez vlasnikovog odobrenja.

Izgradite kapital

Za neke umirovljenike važno je ostaviti nasljedstvo. Drugi žele koristiti akumulirani kućni kapital kako bi uzeli zajam, kreditnu liniju ili obrnutu hipoteku. To su situacije u kojima vlasništvo ima najviše smisla. U područjima gdje se vrijednosti imovine brzo povećavaju, posjedovanje vam omogućava da posjedujete imovinu koja cijeni. To, naravno, također znači da možete izbjeći povećanje najma koja je toliko česta na vrućim tržištima nekretnina.

Porezne olakšice

Jedna od prednosti vlasništva nad domovima je ta što na savezne prinose možete odbiti hipoteku i porez na imovinu; iako je porezna reforma te beneficije donekle smanjila, one i dalje postoje. Ostali odbitci, uključujući hipoteke, mogu umanjiti iznos koji dugujete IRS-u. Ako iznajmite, nećete dobiti ove porezne olakšice.

emocije

Stupanj u kojem ste emocionalno vezani za ideju o vlasništvu kuće važno je, nefinansijsko razmatranje.

prozodija

• pravičnost

• Stabilnost

• Porezni odbitci

kontra

• Troškovi održavanja, vrijeme

• nelikvidnost

• Porez na nekretnine

Prednosti iznajmljivanja

Prodaja vaše kuće i prelazak u najam ima svoje točke. Ako trenutno iznajmljujete znate ove pogodnosti. Ali ako ste vlasnik kuće koji razmišlja o brodu koji skače, evo nekoliko razloga za razmatranje.

Otvorite mogućnosti

Iznajmljivanje može imati smisla ako ste prazan gnijezda, spremni za smanjenje ili ako niste sigurni gdje ćete provesti svoje mirovinske godine. Možda ćete se željeti odseliti radi boljeg vremena (ili nižeg troška života) za nekoliko godina i kasnije ćete se moći lako vratiti bliže svojoj obitelji.

Vaše zdravlje - ili zdravstveno stanje člana obitelji - također može biti faktor ako vjerujete da ćete se možda trebati uskoro preseliti kako biste ga dobili ili pružili skrb. Mnoge životne zajednice sa potpomognutim životom ili neovisne životne zajednice iznajmljuju se samo, ne ostavljajući vam izbora ako ćete tamo živjeti.

Ako završite sa iznajmljivanjem, dugoročni najam može vam pomoći umanjiti neizvjesnost rasta najamnina.

Manji troškovi

Važno je usporediti troškove najma s posjedom u mjestu u kojem namjeravate živjeti. Prema izvješću iz Trulia, iznajmljivanje je bilo jeftinije u 98 od 100 gradova s ​​velikom populacijom stanovnika 65 i starijih. Vrijedno je primijetiti da je na Jugu posjedovanje obično jeftinije od iznajmljivanja.

Manje održavanja

Kad iznajmite, vjerovatno nećete morati plaćati strukturno održavanje velike lige. U prosjeku, vlasnici kuća svake godine potroše između 1% i 4% na održavanje. Što je stariji dom, to je veći postotak. Jedna upozorenje: Pazite da je vaš posjednik odgovoran za sva (ili gotovo sva) održavanja i popravke, posebno ako iznajmljujete kuću.

Nisu samo troškovi. Kako ostariš, tvoja sposobnost da sami obavljaš bilo koji od ovih poslova neizbježno će opadati. Možda ne želite živjeti negdje zbog čega redovito stojite na ljestvama kako biste mijenjali žarulje ili lovili snijeg s pločnika. To je kad super ili građevinski majstor zaista može pomoći.

Oslobođeni kapital

Iznajmljivanje može osloboditi novac koji možete uložiti. To vas drži likvidnim i može povećati vaš ukupni dohodak tijekom umirovljenja. Ulaganja često rastu brže nego što cijene nekretnine, čineći ih još boljim upotrebom vašeg novca. Također, vlasništvo vas dovodi u opasnost u slučaju još jednog pada tržišta stambenog tržišta - nešto što iznajmljivanje ne znači.

prozodija

• Likvidnost

• Mali trošak održavanja, odgovornost

• Fleksibilnost u kretanju

• Manji troškovi, porezi

kontra

• Nepredvidivo povećanje najamnina, deložacija

• Nema kapitala

• Nema poreznih olakšica

• Nemogućnost prilagođavanja doma

Donja linija

Za mnoge ljude koji se približavaju umirovljenju odluka da li će obiteljski stan zadržati ili smanjiti na manje mjesto je teška. Odluče li se preseliti, u obzir dolaze stres i troškovi koji mogu nastati s vlasništvom kuće. Da li je vlasnik ili iznajmljivanje kuće u mirovini uključuje nekoliko razloga, kao što su:

• Koliki je proračun nakon oporezivanja za iznajmljivanje ili posjedovanje?
• Je li dom potencijalna investicijska prilika ili samo još jedan trošak?
• Koji rizici dolaze s vlasništvom kuće u smislu neočekivanih troškova i može li ih proračun izdržati?