Druga hipoteka
Druga hipoteka je vrsta podređene hipoteke napravljena dok je izvorna hipoteka još uvijek na snazi. U slučaju neplaćanja, prvotna hipoteka dobivala bi sav prihod od likvidacije imovine dok se sve ne isplati. Budući da će druga hipoteka dobiti otplatu tek kad je prva hipoteka otplaćena, kamata zaračunata za drugu hipoteku ima tendenciju da bude veća, a iznos posuđenog niži je nego za prvu hipoteku.
Druga hipoteka također se naziva i zajam kućnim kapitalom.
Razumijevanje druge hipoteke
Kada većina ljudi kupi kuću ili nekretninu, oni uzimaju kredit od kuće koja daje kredit kao instituciju. Taj se kućni zajam naziva hipoteka, ili točnije, prva hipoteka. Zajmoprimac je dužan da zajam otplaćuje u mjesečnim ratama koje čine dio glavnice i plaćanja kamata. S vremenom, budući da vlasnik kuće dobro zarađuje na svojim mjesečnim isplatama, vrijednost kuće se također ekonomski cijeni. Razlika između trenutne tržišne vrijednosti kuće i bilo kojeg preostalog hipotekarnog plaćanja naziva se glavnicom kuće.
Vlasnik kuće može se odlučiti posuditi protiv svog kapitala za financiranje drugih projekata ili izdataka. Zajam koji uzima protiv domaćeg kapitala poznat je kao druga hipoteka, jer već ima neizmirenu prvu hipoteku. Druga hipoteka je paušalni iznos plaćanja izvršen dužniku na početku zajma. Kao i prva hipoteka, druga se hipoteka mora otplaćivati u određenom roku po fiksnoj ili promjenjivoj kamatnoj stopi, ovisno o ugovoru o kreditu potpisanom s vjerovnikom. Zajam se mora prvo otplatiti prije nego što dužnik preuzme drugu hipoteku protiv svog kapitala.
Neki dužnici koriste kreditnu liniju kuće (HELOC) kao drugu hipoteku. HELOC je revolving kreditna linija zajamčena udjelom u kući. HELOC račun je strukturiran poput računa na kreditnoj kartici, tako da možete posuditi samo do unaprijed određenog iznosa i vršiti mjesečne uplate na računu ovisno o tome koliko trenutno dugujete na kredit. Kako se saldo kredita povećava, tako će se povećavati i plaćanja. Međutim, kamatne stope na HELOC-u i drugim hipotekama općenito su niže od kamata na kreditne kartice i neosigurani dug.
Budući da se prva ili hipoteka za kupovinu koristi kao zajam za kupnju imovine, mnogi ljudi koriste druge hipoteke kao kredite za velike izdatke koje je teško financirati. Na primjer, ljudi mogu preuzeti drugu hipoteku za financiranje školovanja djeteta ili za kupnju novog vozila. Druga hipoteka također može biti metoda za konsolidaciju duga koristeći novac iz druge hipoteke za otplatu drugih izvora neizmirenog duga, koji su možda imali i veće kamatne stope.
Budući da druga hipoteka također koristi istu imovinu za osiguranje kao prva hipoteka, izvorna hipoteka ima prednost na mjestu osiguranja ako dužnik propusti u svojim uplatama. Ako zajam promiri, prvi hipotekarni zajmodavac isplaćuje se prije drugog hipotekarnog zajmodavca. To znači da su druge hipoteke rizičnije za zajmodavce koji traže veće kamatne stope na ove hipoteke nego na prvotne hipoteke.
Kao i hipoteka za kupnju, postoje i troškovi povezani s uklanjanjem druge hipoteke. Ti troškovi uključuju naknade za ocjenjivanje, troškove provođenja kreditne provjere i naknade za izvor.
Iako većina hipotekarnih zajmodavaca izjavljuje da ne naplaćuju troškove zatvaranja, dužnik još uvijek mora platiti troškove zatvaranja na neki način jer su troškovi uključeni u ukupne troškove uzimanja drugog zajma kod kuće.
Budući da zajmodavac na drugoj poziciji preuzima više rizika od rizika na prvoj poziciji, ne nude svi zajmodavci drugu hipoteku. Oni koji poduzmu velike korake kako bi zajmoprimcu osigurali dobro izvršenje plaćanja na kredit. Kada razmatra zahtjev zajmoprimca za zajam vlasničkog kapitala, zajmodavac će provjeriti ima li nekretnina značajan kapital u prvoj hipoteci, visok kreditni rezultat, stabilnu povijest zaposlenja i nizak omjer duga i prihoda. (Za čitanje u vezi, pogledajte „Kako pronaći drugi dom“ i „Porezne olakšice za vlasnike drugih kuća“)