Trebam li kombinirati dvije hipoteke u jednu?

Tržište hipoteke puno se promijenilo u posljednjih desetak godina. U prošlosti je gotovo svako mogao dobiti hipoteku - čak i jednu za mnogo više nego što bi si mogao priuštiti. U to su vrijeme kamatne stope bile više, ali standardi kreditiranja bili su lakši. Danas je teže kvalificirati, a kamatne stope tek počinju odlaziti od povijesnih najnižih.

Možda ste uzeli drugu hipoteku (češće nazivamo kredit za kućni kapital) kad su stope bile visoke. To je samo jedan od razloga zašto biste mogli razmotriti konsolidaciju zajmova. Ali trebali biste? Ima li smisla? Ili je najbolje da kredite držite odvojeno?

Četiri razloga za konsolidaciju hipoteka

Casey Fleming, hipotekarni savjetnik i slobodni pisac autor „Vodiča za zajmove: Kako dobiti najbolju moguću hipoteku“ navodi slijedeća četiri razloga konsolidacije:

1. Smanjite kamatnu stopu

Prije otprilike desetljeća, prosječne stope hipoteke bile su mnogo veće. Na primjer, sredinom lipnja 2007., prosječna stopa od 30 godina dostigla je visokih 6, 74%. Ali u ožujku 2019. godine stope su bile u prosjeku 4, 27% - više od trećine jeftinije nego 2007. Niža stopa mogla bi značiti uštedu tisuća dolara na vašem zajmu. Niža kamatna stopa, manje ćete ukupno platiti tijekom cijelog trajanja kredita.

Ključni odvodi

• Ako imate dvije hipoteke, objedinjavanjem u jednu za sniženu kamatnu stopu ili kraćim kreditnim rokom možete uštedjeti značajan iznos novca.
• Refinanciranje hipoteke s promjenjivom stopom u zajam s fiksnom kamatnom stopom može pomoći u smanjenju zabrinutosti oko toga da li možete priuštiti svoje hipotekarne isplate kasnije zajma.
• Konsolidacija za snizenje plaćanja obično s vremenom košta više, jer se zajam vraća na duži rok.

2. Uklonite rizik hipoteke s promjenjivom stopom

Budući da su plaćanja na početku hipoteke s promjenjivom stopom često niža, kupci kuća mogu uspavati kupnju kuće koju si kasnije ne mogu priuštiti. Kako se uvodno razdoblje završava, kupci će možda smatrati da bi plaćanje moglo biti previsoko za svoje kućanstvo u prilično bliskoj budućnosti. Objedinjavanjem vaših hipoteka u jednu hipoteku s fiksnom stopom otklonit ćete zabrinutost zbog znatno većeg plaćanja kasnije u hipoteci.

Posebno je dobar potez kad su stope relativno niske. Možda bi prošla godina bila bolja, ali sada je i dalje dobra. Odbor Federalnih rezervi povećao je kamate na hipoteku devet puta od 2015., ali je zadnji put povisio stope u prosincu 2018. i naznačio da se za 2019. ne planiraju povećati.

Jednostavna usporedba mjesečnih hipotekarnih plaćanja vjerojatno će vas dovesti u stvaranje lošeg posla oko refinanciranja; trebate sagledati sve troškove tijekom vremena.

3. Brže otplatite zajmove

Uz kombiniranje oba kredita u jedno plaćanje, razmislite o kraćem zajmu. Ukupni iznos kamate koji ćete platiti je niži, a imovina ili nekretnine prije su vaši. Naravno, mjesečne isplate će biti veće.

Uzmimo primjer 30-godišnje hipoteke s fiksnom stopom na kući od 250 000 dolara koja bi koštala oko 1, 150 dolara mjesečno. Ako to učinite za 15-godišnji zajam, mjesečni troškovi povećavaju se na 1.811 dolara - veće plaćanje, ali s vremenom manje skupo, jer ćete za 15 godina izvršiti manje plaćanja nego u 30 godina i platiti otprilike 88.000 dolara manje kamate.

4. Smanjite uplate

Jedino to ima smisla kad se nađete iznad glave. Problem je što će vas s vremenom smanjenje iznosa obično koštati više. Prema Flemingu, "niže mjesečne isplate rijetko znače niže životne troškove - ili čak niže godišnje troškove kamata - jer novi zajam gotovo uvijek resetira vaš raspored plaćanja na duži rok, a manje vašeg plaćanja će ići glavnici."

Budući da je kamata opterećena većinom hipoteka, manji iznos plaćanja ide prema glavnici u prvim godinama nove hipoteke. Ako nastavite resetirati zajam, dugoročno plaćate više kamate. Zbog toga je serijskim refinancerima teže isplatiti svoju hipoteku.

Donja linija

Ako objedinite svoje hipoteke, provjerite da li vam dugoročno donosi korist. Pogledajte ukupni iznos koji ćete morati platiti na kredit i tempo kojim ćete povećati kapital. Jednostavno uspoređivanje plaćanja je kratkoročno razmišljanje. Prema Flemingu, "Nijedan se alat ne koristi češće za ugovaranje vlasnika kuća o lošim ponudama od usporedbe s mjesečnim plaćanjem. To je prejednostavno i košta vlasnike kuća milijune dolara svake godine. U idealnom bi svijetu novi zajam trebao biti jednak - ili kraći od postojećih.