Hoće li se obnova kućica isplatiti?

Pregradnja određenih područja obiteljske kuće izvrstan je način da vlasnici kuća dodaju povećanu funkcionalnost i ljepotu nekretnini na nečiji trošak. Odabirom pravog projekta za poboljšanje vašeg životnog prostora značajan dio troškova može se prenijeti na buduće vlasnike u obliku povećanih vrijednosti imovine.

Ključni odvodi

• Pregradnja može povećati povrat ulaganja (ROI) kuće. Drvene palube, zamjena prozora i nadogradnje kuhinje i kupaonice imaju tendenciju stvaranja najviše povrata ulaganja.
• Da bi se povratili troškovi, projekti pregradnja obično moraju popraviti dizajn ili strukturalne nedostatke kako bi se povratili troškovi izgradnje.
• Troškove obnove nekretnina za najam mogu se nadoknaditi tijekom prodaje, ali i povećane cijene najma koju zapovijedaju ažurirane kuće.
• Zajmovi za pomoć u vlasništvu doma jedan su od načina financiranja projekata obnove, omogućujući plaćanja samo za kamate dok se imovina ne proda i ne povrate troškovi.
• Jedna od najvećih grešaka obnove je poboljšati dom znatno iznad prosjeka za susjedne kuće. Cijene kuća odražavaju okus lokalnih kupaca i iznos koji su spremni platiti.

Što treba razmotriti prije obnove

Povrat ulaganja (ROI) bilo kojeg projekta obnove ovisi o lokalnim tržišnim karakteristikama, stanju na tržištu stambenih nekretnina kada se nekretnina prodaje, kao i kvaliteti obavljenog posla. Povijesno i u prosjeku, određeni projekti, poput dodavanja palube za drva, nadogradnje kuhinje i kupaonice, te zamjene prozora, pokazali su najveći povrat ulaganja bez obzira na lokaciju nekretnine ili stanje na tržištu stambenih nekretnina.

Veće obnove nisu uvijek bolje, jer trošenje više ne osigurava uvijek veću vrijednost.

Međutim, ukoliko projekt preuređenja nije zamišljen da popravi strukturni problem ili nedostatak dizajna, malo je vjerojatno da će vlasnik kuće zaraditi više od troškova gradnje. Ako je naknada troškova jednako važna kao i povećanje uživanja u poboljšanju imovine, tada bi vlasnici kuća trebali razmotriti ukuse potencijalnih kupaca prilikom odlučivanja koje će projekte započeti.

Za investitore koji preuređuju najam nekretnina, troškovi njezinog poboljšanja mogu se nadoknaditi ne samo u vrijeme prodaje, već i povećanim cijenama najma zapovjeđenim ažuriranim rezidencijama.

Ipak, vlasnici kuća moraju biti oprezni koje projekte odlučuju završiti, jer se potencijalno povećanje vrijednosti može ostvariti samo u mjeri u kojoj postoje kupci spremni platiti obnovu.

Razmotrite svoju lokaciju

Prilikom razmatranja bilo koje vrste projekata, bitno je osigurati da su učinjena poboljšanja primjerena za određenu vrstu stana i područje lokalne imovine. Jedna pogreška vlasnika kuća često je poboljšati svoje domove znatno iznad prosjeka za susjedne kuće. Kupce privlače određene četvrti zbog usluga koje se nalaze u blizini i zbog toga što se kuće u tom području prodaju unutar raspona cijena tog kupca. Iako je kuća poboljšana znatno iznad ostalih u blizini i dalje može dobiti istu razinu interesa u odnosu na druge koje se prodaju, malo je vjerojatno da će odrediti premiju znatno iznad prosjeka samo zbog dodatnih poboljšanja.

Agenti za prodaju nekretnina će znati kada su postotne vrijednosti veće za kuće s prosječnim ili ispod prosjeka u određenom kvartu, a niže za kuće s cijenama na vrhu njihovih tržišta. Tijekom ovih razdoblja povećane gospodarske aktivnosti i povećane potražnje nekretnina, poboljšanja će imati najveći utjecaj na tržišnu vrijednost kuće.

Vrijeme će također utjecati na poboljšanje sposobnosti povećavanja vrijednosti imovine. Uvođenje strukturalnih ili dizajnerskih poboljšanja, poput dodavanja zgrada ili dorade sirovog prostora, donijet će vrijednost za duži vremenski okvir od, recimo, ažuriranja za kuhinje i kupaonice ili tehnološka poboljšanja, poput novih klimatizacijskih sustava, jer potonji obično zastarevaju. tijekom vremena.

Geografski položaj također će imati velik utjecaj na najbrži ili najveći povrat troškova od projekata. Na primjer, vrijeme održavanja i troškovi unutarnjih bazena otežavaju povrat troškova instalacije, a u nekim će slučajevima smanjiti ukupnu vrijednost kuće. Međutim, to možda nije slučaj u južnim regijama SAD-a, gdje produžena razdoblja izuzetno vrućeg vremena bazene čine vrijednim dodatkom za neke vlasnike kuća.

Kako Vlada može pomoći

Kako se kamate na hipoteku odbijaju od poreza na dohodak, ujak Sam može pomoći subvencioniranju poboljšanja kuće, što troškove gradnje čini još manje teškim za vlasnike imovine.

Za manje sklone riziku, vlasnici nekretnina koji su akumulirali odgovarajući kapital u svojim domovima mogu koristiti financijske instrumente, poput refinanciranja novčanog iznosa ili zajma glavnice glavnice, za financiranje svojih građevinskih projekata. Pomoću ovih metoda jedina novčana sredstva potrebna za dovršetak planiranih projekata bila bi plaćanja kamata za održavanje zajmova koji su u većini slučajeva neoporezivi. Glavnica se može otplatiti nakon što se nekretnina konačno proda.

Projekt vraća ulaganja

Krajnji razlog da se bilo koji projekt preuređenja kuće kao vlasnik-stanar uživa u životu u obnovljenom domu. Za one koji se nadaju da će također profitirati od preuređenja, postoji nekoliko izvora koji nude uvid u očekivani povrat na određenim projektima. Na primjer, časopis REALTOR® objavljuje godišnje izvješće "Trošak u odnosu na vrijednost" koje uspoređuje troškove uobičajenih projekata preuređenja i pokazuje povrat koji vlasnici kuća mogu očekivati. Ove procjene povrata temelje se na tadašnjim tržištima stambenih nekretnina, kao i prosječnim troškovima izgradnje.

Tablica 1 sadrži procjene prosjeka u državi, ali vlasnici domova mogu pronaći više konkretnih informacija na Remodeling Online, nudeći iste procjene za različita zemljopisna područja SAD-a. Ovi rasponi prosječnih povrata za najčešće projekte preuređenja daju potencijalnim prodavačima široku naznaku za koje projekte najveća vjerojatnost vraćanja većine troškova projekta na prodaju. Razlike u prosječnom povratu objašnjavaju se obujmom i kvalitetom obavljenog posla, a manji, manje korisni projekti nalaze se na donjem kraju raspona.

Izvor: Pregradnja online

Poboljšanja, poput preuređenja ureda i spavaćih soba, imala su najveći raspon oporavka, od 50-70%. Do velike rasprostranjenosti dolazi zbog razlika u veličini obnove i važnosti koju soba ima na cjelokupni dizajn kuće, poput spavaće sobe za goste u odnosu na master suite. (Za povezano čitanje, pogledajte „6 stvari za koje mislite da dodaju vrijednost vašem domu - ali nemojte“)

Donja linija

Prilikom razmišljanja o bilo kojem projektu preuređenja, vlasnici kuća trebali bi razmotriti vrijednost koju će dobiti od projekta nadoknaditi bilo koji trošak koji bi mogao biti dostupan prodajom. Međutim, kada razmišljaju o dvije podjednako korisne promjene, vlasnici kuća trebali bi istražiti lokalne vodiče za nekretnine kako bi utvrdili koji će projekti najvjerojatnije platiti sami. Zapamtite da veće nije uvijek bolje, a trošiti više ne osigurava i veći stupanj stvaranja vrijednosti. Cijene kuća uvijek će odražavati ukuse kupaca lokalnih nekretnina i iznose koje su kupci spremni platiti u određenom kvartu ili odjelu.