Jeste li spremni kupiti kuću?
Jeste li spremni kupiti kuću? Pa, odgovorite na to pitanje drugim pitanjem - naime, vašim "Što si mogu priuštiti?" A odgovoriti na to možda nije tako jednostavno. Prije nego što shvatite naizgled sjajnu kupnju kuće, naučite kako zaista analizirati što znači "pristupačnost".
Vaš omjer duga i prihoda
Prva i najočitija točka odlučivanja uključuje novac. Ako imate dovoljno sredstava za kupnju kuće za gotovinu, onda si zasigurno možete priuštiti da je kupite sada. Čak i ako ne možete platiti u gotovini, većina stručnjaka složila bi se da si možete priuštiti kupnju ako možete založiti novi dom. Ali kakvu hipoteku možete priuštiti?
Standard o omjeru duga i prihoda od 43% (DTI) u pravilu koristi Federalna stambena uprava (FHA) kao smjernica za odobravanje hipoteka. Taj se omjer koristi za utvrđivanje može li zajmoprimac svaki mjesec obavljati svoje isplate; neki zajmodavci mogu biti blaži ili krutiji, ovisno o tržištu nekretnina i općim ekonomskim uvjetima. DTI od 43% znači sve redovne isplate duga, plus novi troškovi vezani za stanovanje - hipoteka, hipotekarno osiguranje, naknade za udruživanje vlasnika kuća, porez na imovinu, osiguranje vlasnika kuće itd. - ne bi smjeli iznositi više od 43% mjesečne bruto vrijednosti prihod.
Na primjer, ako vaš mjesečni bruto prihod iznosi 4.000 USD, taj broj pomnožite sa 0, 43. 1.720 USD ukupno je što biste trebali potrošiti na isplate duga. Recimo da već imate ove mjesečne obveze: minimalno plaćanje kreditnom karticom u iznosu od 120 USD, plaćanje auto kredita od 240 USD i isplate studentskog zajma od 120 do 480 dolara ukupno. To znači da teoretski možete priuštiti do 1.240 USD dodatnog duga za hipoteku itd. I dalje biti maksimalni DTI. Naravno, manje je duga uvijek bolje.
Što DTI zajmodavci žele
Također morate uzeti u obzir omjer dugovanja i prihoda na kraju koji izračunava vaš prihod u odnosu na mjesečni dug koji biste sami nastali. Obično zajmodavci poput tog omjera ne smiju biti veći od 28%; tijekom recesije mogli bi pustiti da padne na čak 31%. Na primjer, ako vaš bruto prihod iznosi 4.000 USD mjesečno, imali biste problema s odobrenjem u iznosu od 1.720 USD mjesečnih troškova stanovanja, čak i ako nemate drugih obveza. Za ulazni DTI od 31%, vaši troškovi stanovanja trebaju biti ispod 1.240 USD.
Zašto ne biste mogli koristiti svoj omjer punog duga i prihoda ako nemate drugi dug? U osnovi, zato što ih zajmodavci ne vole živjeti na rubu. Događaju se financijske nesreće - izgubite posao, automobil vam se zbroji. Ako vaša hipoteka iznosi 43% vašeg prihoda, ne biste imali mjesta za wigling kada želite ili morate imati dodatne troškove.
Zbog toga se stručnjaci za financijsko planiranje slažu da si možete priuštiti kupnju kuće ako možete davati hipoteku uz mjesečno plaćanje koje ne iznosi više od 28% vašeg bruto prihoda. Samo imajte na umu da ćete možda trebati ta plaćanja svaki mjesec u sljedećih 30 godina. U skladu s tim, trebali biste procijeniti pouzdanost vašeg primarnog izvora prihoda. Također biste trebali razmotriti svoje izglede za budućnost i vjerojatnost da će se troškovi s vremenom povećavati. Mogućnost priuštiti novu kuću danas nije ni približno bitna kao i vaša sposobnost da to priuštite tijekom dugog puta.
Nepotrebno je reći da sebi priuštiti kuću ne odgovara na pitanje je li sada dobro vrijeme da se odlučite na tu mogućnost.
(Za dodatnu pomoć pogledajte "Kupnja kuće: izračunajte koliko kuće možete sebi priuštiti.")
Tržište stanovanja
Pod pretpostavkom da imate pod nadzorom svoju situaciju s osobnim novcem, vaše sljedeće razmišljanje je ekonomija stambenog tržišta - bilo na vašem trenutnom tržištu ili na kojem se planirate preseliti. Kuća je skupa investicija. Novac za kupnju je sjajan, ali ne daje odgovor ima li kupnja smisla iz financijske perspektive ili ne. Jedan od načina da se to postigne je odgovor na pitanje „Je li jeftinije iznajmiti nego kupiti?“ Ako kupovanje djeluje jeftinije nego iznajmljivanje, to je jak argument u korist kupovine.
Slično tome, vrijedno je razmišljati o dugoročnim posljedicama kupnje kuće. Generacijama je kupovina kuće bila gotovo zajamčeni način zaraditi novac. Vaši su djedovi mogli kupiti dom prije 50 godina za 20.000 dolara i 30 godina kasnije prodati ga pet ili 10 puta više. Isto se ne može reći za vlasnike domova novije berbe. Mnogi od njih izgubili su novac kada se tržište nekretnina srušilo 2006. godine, a mnogi drugi danas posjeduju kuće koje vrijede daleko manje od cijene koju su kupili prije samo deset godina. Ako kupujete nekretninu s uvjerom da će se ona vremenom povećavati, svakako uzmite u obzir i troškove kamata na vašu hipoteku, nadogradnju imovine i tekuće, rutinsko održavanje u svoje proračune.
(Pogledajte "Iznajmljivanje ili kupovina? Financijska pitanja" radi više uvida.)
Ekonomski izgledi
U skladu s tim, postoje godine kada su cijene nekretnina snižene i godine kada su nenormalno visoke. Ako su cijene toliko niske da je očito da dobivate dobru ponudu, to možete uzeti kao znak da je možda dobro vrijeme da kupite. Na kupčevom tržištu snižene cijene povećavaju izglede da će vrijeme raditi u vašu korist i uzrokovati da vam kuća pada na cesti.
Kamate, koje igraju veliku ulogu u određivanju visine mjesečne hipoteke, imaju i godine kada su visoke i godine kada su niske. Očito je da je niže bolje. Na primjer, naš Mjesečni kalkulator hipotekarnih plaćanja pokazuje da će 30-godišnja hipoteka (360 mjeseci) na zajam od 100.000 USD uz kamate od 3% koštati 421, 60 USD mjesečno. Po kamatnoj stopi od 5%, koštat će vas 536, 82 USD mjesečno. Na 7% skače na 665, 30 dolara. Ako padaju kamate, možda bi bilo pametno pričekati prije nego što je kupite. Ako se povećavaju, ima smisla izvršiti kupnju prije nego kasnije.
Godišnja doba također može utjecati na proces donošenja odluka. Ako želite da izaberete najširi mogući izbor domova, proljeće je vjerojatno najbolje vrijeme za kupovinu. Znakovi "Na prodaju" imaju tendenciju da se pojavljuju poput cvijeća dok se vrijeme zagrijava i travnjaci postaju zeleni. Razlozi su očiti, pogotovo ako uzmete u obzir obitelji koje čekaju da se presele dok njihova djeca završe tekuću školsku godinu, ali se žele naseliti prije nego što nova godina započne na jesen.
Ako želite da prodavci koji imaju manje prometa - što bi ih moglo učiniti fleksibilnijima u cjelini - zimi bi mogli biti bolji za lov na kuće (posebno u hladnim klimama) ili visina ljeta za tropske države (izvan sezone područje, drugim riječima). Zalihe su vjerojatno manje, tako da je izbor možda ograničen, ali malo je vjerojatno da će prodavači vidjeti višestruke ponude u ovo doba godine. Neki pametni kupci također vole ponuditi blagdane, poput Božića ili Uskrsa, nadajući se da će neobični vremenski raspored, nedostatak konkurencije i sveukupni blagdanski veseli dogovor brzo doći po povoljnoj cijeni.
(Da biste saznali više, pogledajte kako kamatne stope funkcioniraju na hipoteci i hipotekarnim kalkulatorima: kako funkcioniraju .)
Razmotrite svoje životne potrebe
Iako je novac očito važno, postoji niz drugih faktora koji bi mogli igrati ulogu u vašem vremenu. Postoji li potreba za dodatnim prostorom (novo dijete na putu, stariji rođak koji ne može živjeti sam)? Da li ovaj potez uključuje djecu da mijenjaju škole? (Spremite se pridružiti se proljetnim kućama u lovu na kuće.) Ako ćete prodavati kuću u kojoj živite manje od dvije godine, biste li naplatili porez na kapitalni dobitak - i ako jeste, isplati li se pričekati da izbjegnete ugriz?
Možda biste voljeli kuhati s gurmanskim sastojcima, svaki tjedan provoditi vikend, pokroviti se izvedbenim umjetnostima ili vježbati s osobnim trenerom. Nijedan od ovih relativno ekstravagantnih hobija nije proračunski ubojica, ali to su razlozi zašto biste morali preskočiti plaćanje računa za struju ako biste kuću kupili samo na temelju 43% omjera duga i prihoda. Prije nego što počnete baviti hipotekarnim plaćanjima, priuštite si malo financijskog lakta oduzimajući iznos vašeg najskupljeg hobija od uplate koju ste izračunali. Ako vam ovaj iznos nije dovoljan da biste kupili dom svojih snova, možda ćete se morati zadovoljiti s zabavom i igrama - ili započeti razmišljati o jeftinijoj kući kao kući iz snova.
(Za detalje pogledajte "Izbjegavanje poreza na dobit od prodaje kuće.")
Prodajem jedan dom za drugog
Prihod od svog trenutnog doma sačuvajte na štednom računu i utvrdite hoćete li nakon faktoringa troškova kao što su plaćanja automobila moći priuštiti hipoteku. Također je važno imati na umu da će se morati izdvojiti dodatna sredstva za održavanje i komunalne usluge. Ti će troškovi nesumnjivo biti veći za veće domove.
Kad izračunate, koristite svoj trenutni prihod. Nemojte pretpostavljati da ćete zaraditi više novca na putu. Povećanja se ne događaju uvijek, a karijera se mijenja. Ako iznos kuće koju kupite temelji na budućem dohotku, postavite romantičnu večeru s kreditnim karticama. Završit ćeš s dugotrajnom vezom s njima.
Međutim, ako se možete nositi s tim dodatnim troškovima kuće bez umanjivanja dodatnog duga na kreditnoj kartici, možete si priuštiti kupnju kuće - sve dok ste uštedjeli dovoljno novca za svoj predujam.
Možete li si priuštiti predujam?
Najbolje je spustiti 20% cijene kuće kako biste izbjegli plaćanje privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI). PMI se obično dodaje kod plaćanja hipoteke, a može koštati dodatnih 50 do 100 USD mjesečno. Ali manji predujam neće vas koštati kupnju kuće. Kuću možete kupiti sa samo 3, 5% FHA kreditom.
Bonusi za veće uplate:
- Manja hipotekarna plaćanja. Za hipoteku od 200.000 dolara s kamatama od 5% na rok od 30 godina platili biste 1.074 USD. Ako je vaša hipoteka bila 180.000 USD uz 5% kamate na rok od 30 godina, platili biste 966, 28 USD.
- Više izbora zajmodavca. Neki zajmodavci neće vas financirati ako ne stavite najmanje 5% -10% dolje.
Iako postoji mnogo prednosti većeg predujma, nemojte žrtvovati svoj štedni račun u potpunosti da biste ostavili više u kući. Mogli biste završiti u maloj situaciji kada se dogodi neočekivani popravak.
Planirate li odsjesti?
Pristupačnost bi trebala biti prva stvar koju tražite u kući, ali isto tako trebate biti dovoljno stabilni da znate da ćete htjeti živjeti u kući koju odaberete najmanje 10 godina. Ako ne, mogli biste se zaglaviti u kući koju ne možete priuštiti u gradu u koji ste spremni otići. Ako ne možete procijeniti u kojem ćete gradu živjeti i koji je vaš desetogodišnji plan, nije pravo vrijeme za kupnju kuće. Ako želite kupiti dom bez desetogodišnjeg plana, kupite kuću koja je cijenama mnogo niža od maksimalne koju možete priuštiti. Morat ćete si moći priuštiti pogodak ako ga morate brzo prodati.
Donja linija
Jeste li spremni kupiti kuću? Odgovor na flip (bez kašnjenja) je "da ako si to možete priuštiti." Ali "priuštiti" nije tako jednostavno kao što je trenutno na vašem bankovnom računu; mnoštvo drugih financijskih i životnih aspekata trebalo bi se uklopiti u vaše proračune. Kad uzmete u obzir sve te elemente, "ako si to možete priuštiti" počinje izgledati složenije nego što se čini prije. Ali razmotriti ih sada mogu spriječiti skupe pogreške i financijske probleme kasnije. Naravno, postoji jedno najbolje vrijeme za skok: kad pronađete savršenu kuću na savršenom mjestu za prodaju - po savršenoj cijeni.
Pogledajte također "6 financijskih preduvjeta za kupnju kuće" i ako kupujete prvi dom, "Najbolji savjeti za kupce koji prvi put kupuju kuću."