Zatvaranje troškova
Troškovi zatvaranja su troškovi koji prelaze cijenu imovine, koju kupci i prodavači obično snose radi dovršetka posla s nekretninama.
Nastali troškovi mogu uključivati naknade za izdavanje zajma, popusne bodove, naknade za procjenu naslova, titule naslova, osiguranje naslova, ankete, poreze, naknade za evidentiranje i troškove kreditnog izvještaja. Pretplaćeni troškovi su oni koji se pojavljuju s vremenom, poput poreza na imovinu i osiguranja vlasnika kuća. Zajmodavac je obvezan po zakonu navesti te troškove u „procjeni dobre vjere“ u roku od tri dana od zahtjeva za kredit za dom.
Razumijevanje završnih troškova
Troškovi zatvaranja nastaju kada se vlasništvo vlasništva prenese s prodavatelja na kupca. Ukupni iznos troškova zatvaranja u dolaru ovisi o mjestu prodaje imovine i vrijednosti imovine koja se prenosi. Kupac kupci obično plaćaju između 2% do 5% kupoprodajne cijene, ali troškove zatvaranja može platiti prodavač ili kupac. Transakcija s nekretninama pomalo je složen proces u koji su uključeni mnogi igrači i brojni dijelovi koji se kreću. Neke države (i neki proizvodi zajma) zahtijevaju određene inspekcije izvan osnovne inspekcije koju plaćate izravno kućnom inspektoru po vašem izboru. Zatim tu su porezi na imovinu i transfer, kao i osiguranje osiguranja i razne dodatne naknade.
Kupac za kupce u SAD-u plaća u prosjeku 4.876 dolara za troškove zatvaranja, prema nedavnom istraživanju tvrtke ClosingCorp, tvrtke za podatke o zatvaranju nekretnina. Istraživanjem su pronađeni najviši prosječni troškovi zatvaranja u dijelovima sjeveroistoka, uključujući District of Columbia (12.573 USD), New York (9.341), Delaware (8.663), Maryland (7.211) i Vermont (6.839 dolara). Države s najnižim prosječnim troškovima zatvaranja uključivale su Missouri (2.905 dolara), Indianu (2.934 dolara), Južnu Dakotu (2.996 dolara), Ajovu (3.138 dolara) i Sjevernu Karolinu (3.206 dolara).
Zakoni zahtijevaju da zajmodavci daju procjenu zajma koja otkriva troškove zatvaranja imovine. Prema Zakonu o postupcima namirenja nekretninama (RESPA), zajmodavci su obavezni po zakonu dati ovu procjenu, poznatu i kao procjena dobre vjere, u roku od tri dana od zajmodavca koji je uzeo zahtjev za kredit zajma. Najmanje tri dana prije zatvaranja, zajmodavac bi također trebao dostaviti izjavu o objavljivanju zatvaranja u kojoj će biti navedene sve naknade za zatvaranje. Navedene naknade mogu se promijeniti iz procjene zajma.
Ključni odvodi
- Troškovi zatvaranja su naknade i troškovi koji dospijevaju na zatvaranje posla s nekretninama, koji prelaze kupoprodajnu cijenu nekretnine. Prodavači također mogu snositi troškove zatvaranja.
- Primjeri uobičajenih troškova zatvaranja uključuju naknade povezane s nastankom i osiguranjem hipoteke, provizijama za promet nekretninama, porezima, osiguranjem i podnošenjem zapisa.
- Troškovi zatvaranja moraju biti otkriveni kupcima i prodavačima po zakonu i dogovoreni prije zaključenja posla s nekretninama.
Primjeri zaključnih troškova
Naknade za podrijetlo predstavljaju naknade koje banka naplaćuje za stvaranje zajma. Naknada obično iznosi 1% hipoteke. Kupac može kupiti bodove za popust unaprijed kako bi smanjio kamatnu stopu koju naplaćuje banka. Iako banka zahtijeva izvješće o kreditu i zahtjev za kredit, te naknade pregovaraju i banka ih može pokriti. Privatno hipotekarno osiguranje dodatna je naknada koja se primjenjuje na bilo koju kupnju uz predujam niži od 20%.
Pravo vlasništva štiti zajmodavca od potraživanja protiv kuće i štiti kupca od prošlih ugovarača koji prijavljuju imovinu. Zajmodavci često zahtijevaju procjenu, koja u većini područja može koštati i do 400 dolara. Lokalne samouprave naplaćuju naknade i poreze za evidentiranje prodaje imovine. Ti porezi na transfer variraju od države do države.
Svi troškovi zatvaranja bit će podijeljeni na osnovi procjene zajma i objavljivanja zatvaranja. Evo standardnih naknada koje možete očekivati:
Naknada za prijavu
- Naknada koju zajmodavac naplaćuje za obradu vašeg zahtjeva za hipoteku. Pitajte zajmodavca za detalje prije nego što podnesete zahtjev za hipoteku.
Odvjetnička naknada
- Naknada koju naplaćuje odvjetnik za nekretnine za pripremu i pregled ugovora i ugovora o kupnji kuća. Nisu sve države potrebne odvjetnika koji će obavljati transakcije nekretninama.
Naknada za zatvaranje
- Poznata i kao "escrow pristojba", to se plaća stranci koja rješava postupak zatvaranja: tvrtki koja je vlasnik prava, escrow tvrtka ili odvjetnik, ovisno o državnom zakonu.
Naknada za kurir
- Ako potpisujete papirnate dokumente, ova naknada pomaže ubrzati njihov prijevoz. Ako se zatvaranje obavi digitalno, ovu naknadu možda nećete platiti.
Naknada za kreditno izvješće
- Naknada (15 do 30 USD) od zajmodavca za povlačenje vaših kreditnih izvještaja iz tri glavne biroe za izvještavanje. Neki zajmodavci možda neće naplaćivati ovu naknadu, jer ostvaruju popust od agencija za izvještavanje.
Depozitni polog
- Neki zajmodavci zahtijevaju da položite dva mjeseca poreza na imovinu i plaćanja hipotekarnog osiguranja pri zatvaranju.
FHA hipotekarno osiguranje
- FHA zajmovi zahtijevaju predujam premije hipotekarnog osiguranja (UPMIP) u iznosu od 1, 75% osnovnog iznosa zajma koji se plaća prilikom zatvaranja (ili se može pretvoriti u vašu hipoteku). Tu je i godišnja MIP isplata koja se plaća mjesečno, a može biti u rasponu od 0, 45% do 0, 85%, ovisno o terminu i osnovnom iznosu zajma.
Naknada za utvrđivanje poplava i nadzor
- Naknada koja se naplaćuje certificiranom inspektoru za zaštitu poplava kako bi utvrdio je li imovina u poplavnom području, što zahtijeva osiguranje od poplave (odvojeno od police osiguranja vašeg vlasnika kuće). Dio naknade uključuje neprestano promatranje radi praćenja promjena u poplavljenom stanju imovine.
Naknada za transfer udruženja vlasnika kuća
- Ako kupujete stambeni objekt, kuću ili imovinu u planiranom razvoju, morate se pridružiti udruzi vlasnika kuća te zajednice. Ovo je naknada za prijenos koja pokriva troškove prelaska vlasništva, poput dokumenata. Bez obzira da li prodavatelj ili kupac plaća naknadu, može ili ne moraju biti navedeni u ugovoru; trebali biste unaprijed provjeriti. Prodavatelj treba dostaviti dokumentaciju koja pokazuje iznose HOA-ovih provizija i kopiju financijskih izvještaja, obavijesti i zapisnika HOA-e. Zatražite da vidite ove dokumente, kao i podzakonske akte, ugovore, uvjete i ograničenja (ili CC & Rs) i pravila HOA-e prije nego što kupite nekretninu kako biste osigurali da je u dobrom financijskom stanju i da li želite mjesto u kojem živite.
Osiguranje vlasnika kuća
- Zajmodavac obično zahtijeva uplatu premije za prvu godinu osiguranja pri zatvaranju.
Osiguranje založnog prava
- Prethodna jednokratna naknada plaćena tvrtki koja je vlasnik prava koja štiti zajmodavca ako dođe do spora o vlasništvu ili založnog prava koji nije našao u pretraživanju naslova.
Inspekcija boja na bazi olova
- Naknada koja se plaća ovlaštenom inspektoru kako bi utvrdio je li objekt opasan, na bazi olova.
točke
- Bodovi (ili "bodovi za popust") odnose se na neobavezno plaćanje unaprijed zajmodavcu kako bi se smanjila kamatna stopa na vaš zajam i tako smanjila mjesečno plaćanje. Jedan bod jednak je 1% iznosa kredita. U okruženju s niskim stopama to vam ne bi moglo uštedjeti mnogo novca.
Osiguranje vlasništva
- Ova pravila vas štite u slučaju da netko izazove vaše vlasništvo nad domom. Obično je neobavezan, ali vrlo preporučuju pravni stručnjaci.
Naknada za porijeklo
- Ova naknada pokriva administrativne troškove zajmodavca za obradu vaše naknade i obično iznosi 1% iznosa zajma. Neki zajmodavci ne naplaćuju naknade za podrijetlo, ali obično naplaćuju višu kamatnu stopu kako bi pokrili troškove.
Inspekcija štetočina
- Naknada koja pokriva troškove profesionalne inspekcije štetočina za termite, suhu trulež ili drugu štetu koja se odnosi na štetočine. Neke države i neki zajmovi osigurani od strane države zahtijevaju inspekciju.
Pripremljene dnevne kamate
- Plaćanje za pokriće svih kamata na vašoj hipoteci koje će se obračunavati od datuma zaključenja do datuma vašeg prvog plaćanja hipoteke.
Privatno hipotekarno osiguranje (PMI)
- Ako je vaš predujam manji od 20%, vaš zajmodavac može zahtijevati PMI. Možda će vam se zatražiti da uplatite PMI mjesečno plaćanje pri zatvaranju.
Naknada za procjenu imovine
- Potrebna naknada plaćena profesionalnoj tvrtki za procjenu imovine da procijeni fer tržišnu vrijednost kuće koja se koristi za određivanje omjera vašeg kredita i vrijednosti (LTV).
Porez na imovinu
- Prilikom zatvaranja očekujte da ćete platiti sve poreze na imovinu koji dospijevaju u roku od 60 dana od kupnje kuće.
Ocijenite naknadu za zaključavanje
- Naknada koju zajmodavac naplaćuje za garanciju određene kamatne stope u ograničenom vremenskom razdoblju, obično od trenutka kada primite pretplatu do zatvaranja.
Imate dobru stopu hipoteke? Zaključaj! daje vam detalje.
Naknada za snimanje
- Naknada koju naplaćuje vaš lokalni ured za registraciju, obično grad ili županija, za snimanje javnih zemljišnih knjiga.
Naknada za anketu
- Naknada koju je geodetska tvrtka naplatila za provjeru nekretnina i zajedničkih ograda kako bi potvrdila granice nekretnine.
Naknade za nadzor poreza i porezni status
- Naknada od treće strane koja vodi kartice o plaćanju poreza na imovinu i obavještava zajmodavca o bilo kakvim problemima s plaćanjem poreza na imovinu, poput zakašnjelih ili neuspjelih plaćanja.
Naknada za pretraživanje naslova
- Naknada koju naplaćuje titula za analizu evidencije javne imovine na osnovu bilo kakvih odstupanja u vlasništvu. Tvrtka koja se bavi pravom pretraživanja pretražuje zapisnike i osigurava da na vlasništvu nema postojećih sporova ili založnih prava.
Porez na transfer
- Porez se obračunava za prijenos naslova s prodavatelja na kupca.
Naknada za pretplatu
- Naknada koju zajmodavac naplaćuje za osiguravanje vašeg zajma. Underwriting je postupak istraživanja za provjeru vaših financijskih podataka, prihoda, zaposlenosti i kredita za konačno odobrenje zajma.
Naknada za financiranje VA
- Ako ste dužnik VA, ta naknada koja se naplaćuje kao postotak od iznosa zajma pomaže u nadoknadi troškova programa zajma američkim poreznim obveznicima. Visina naknade za financiranje ovisi o vašoj klasifikaciji vojne službe i iznosu zajma; naknada se može platiti pri zatvaranju ili uvesti u vašu hipoteku. Neki su vojni članovi oslobođeni plaćanja naknade.
Još jedna velika naknada: provizije za nekretnine. Kupci ipak ne plaćaju ovu naknadu; prodavači. Naknada za proviziju je 5% do 6% od kupoprodajne cijene kuće, a dijeli se ravnomjerno između prodavateljevog agenta i kupčevog agenta.
Kako smanjiti završne troškove
Možda se čini da si ne možete priuštiti sve te naknade uz nadoplatu, troškove preseljenja i popravke svog novog doma. Međutim, postoje načini za pregovaranje o tim naknadama.
- Kupovati okolo. Ovo se odnosi na zajmodavce i usluge trećih strana, poput polica osiguranja kuće i prava vlasništva. Mnogi kupci kuća ne shvaćaju da mogu uštedjeti značajan novac na zatvaranju troškova ako usporede naknade od zajmodavca do zajmodavca. Također, ne morate koristiti vlasničku tvrtku, inspektora štetočina ili agenta osiguranja kuće koji vaš zajmodavac predlaže. Napravite neki domaći zadatak i uštedjeli biste nešto ozbiljnog novca na tim naknadama.
- Raspored termina na kraju mjeseca. Datum zatvaranja blizu ili na kraju mjeseca pomaže smanjiti unaprijed plaćene dnevne kamate. Zajmodavac može izvesti ovaj scenarij za vas da shvatite koliko možete uštedjeti.
- Obratite se prodavaču za pomoć. Možda ćete moći dobiti prodavača ili sniziti otkupnu cijenu ili pokriti dio (ili sve - ako stvarno imate sreće) svojih troškova zatvaranja. To je vjerojatnije ako je prodavač motiviran i dom je već dugo na tržištu s malo ponude. Međutim, na mnogim su tržištima s toplim stambenim uvjetima povoljni prodavači, pa biste mogli potražiti pomoć prodavača ili "ne", ako zatražite pomoć prodavača. Ne smeta pitati.
- Usporedite procjene zajma i obrasce za objavljivanje. Kad dobijete početnu procjenu zajma, pregledajte je češljem s finim zubima. Ako niste sigurni što uključuje naknadu ili zašto se naplaćuje, zamolite zajmodavca da pojasni. Zajmodavac koji ne može objasniti naknadu ili odgurne natrag kada ga upita treba biti crvena zastava. Isto tako, ako primijetite nove naknade ili primijetite znatna povećanja određenih naknada za zatvaranje, zamolite zajmodavca da vas provede kroz detalje. Nije neuobičajeno da troškovi zatvaranja variraju od pre odobrenja do zatvaranja, ali veliki skokovi ili iznenađujući dodaci mogu utjecati na vašu sposobnost zatvaranja.
- Pregovarajte o specifičnim zajmovima. Ako sumnjate da zajmodavac na svoje zajmove dodaje nepotrebne naknade, poznate kao "bezvrijedne naknade", izgovorite. Zatražite zajmodavca da ukloni ili smanji naknade ako primijetite dupliciranje. Usporedba kupnje može vam biti saveznik u smanjenju troškova zatvaranja, kao i pronalaženju konkurentnih uvjeta i cijena. Budite posebno oprezni kod prevelikih naknada za obradu i dokumentaciju.
- Troškove zatvorenog zatvaranja u vašu hipoteku (kao posljednje sredstvo). U nekim slučajevima zajmodavci će vam ponuditi plaćanje troškova zatvaranja ili ih uvesti u svoj zajam. Ali nisi vara; zajmodavci teže naplaćuju veće kamatne stope kako bi se isplatili za apsorbiranje naknada za zatvaranje, što znači da na kraju plaćate kamate na vaš kredit - i na troškove zatvaranja.
Hipoteka bez zatvaranja
Hipoteke bez zatvaranja ukidaju sve naplate kupca nakon zatvaranja. Ove vrste hipoteke su kratkoročno korisne, ali vjerojatno rezultiraju višim kamatama. Troškovi zatvaranja također se mogu ukopati u ukupnu hipoteku, što znači da kupac s vremenom plaća kamate na troškove zatvaranja. Stoga, iako su hipoteke bez zatvaranja troškova korisne u smanjenju početnih kapitalnih troškova, postoje dugoročne financijske posljedice.