Fleksibilni ARM za plaćanje
Fleksibilni ARM za plaćanje, poznat i kao opcija ARM, bio je vrsta hipoteke s podesivom stopom koja je dužniku omogućila da odabere između četiri različite opcije plaćanja svakog mjeseca: 30-godišnju, u potpunosti amortizacijsku uplatu; 15-godišnje u potpunosti amortizirajuće plaćanje; isplata samo za kamate ili takozvana minimalna uplata koja nije pokrivala mjesečne kamate. Porezni ured za zaštitu potrošača (CFPB) učinkovito je eliminirao fleksibilne platne mehanizme plaćanja 2014. godine novim standardima kvalificirane hipoteke (QM).
BREAKING DOWN Fleksibilni ARM za plaćanje
Fleksibilni ARM-ovi plaćanja bili su popularni prije hipotekarne krize 2007.-2008., Kada su cijene kuća naglo rasle. Hipoteke su imale vrlo nisku uvodnu kamatarnu kamatnu stopu, obično 1 posto, zbog čega su mnogi ljudi pretpostavljali da mogu priuštiti više kuće nego što im prihodi mogu sugerirati. Ali stopa teasera bila je samo mjesec dana. Tada se kamatna stopa vraća na indeks kao što je indeks troškova uštede Wells-a (COSI) plus marža, često rezultirajući "šokom plaćanja".
Koristeći novu kamatnu stopu, korisnici kredita mogli su odlučiti izvršiti konvencionalnu 30-godišnju hipoteku ili čak i veću, ubrzanu isplatu od 15 godina. U praksi je to malo posuđivača učinilo; nakon prvog mjeseca većina se odlučila za plaćanje samo za kamate ili minimalno mjesečno plaćanje, što se činilo kao velika stvar. Mnogi zajmoprimci nisu razumjeli da će se neplaćene kamate staviti na saldo zajma, proces zvan negativna amortizacija. Kad su se cijene domova srušile, korisnici kredita utvrdili su da duguju više hipoteke nego što vrijede njihovi domovi.
Pojedinosti su otkrile mnoge vlasnike kuća
Opcijski ARM-ovi također su imali fini tisak koji su mnogi zajmoprimci prekrivali. Na primjer, većina opcija ARM-a imala je negativnu amortizacijsku granicu, što znači da je dužnik mogao izvršiti minimalna plaćanja dok vrijednost zajma ne dosegne 110-115 posto od prvobitnog iznosa. Minimalna plaćanja također su se povećavala godišnje, ponekad postotcima koji nisu izgledali puno, ali su složeni brzo. A opcija plaćanja samo za kamate bila je obično dobra samo prvih deset godina. Mnogi su vlasnici kuća vidjeli da su plaćanja kredita dvostruko dvostruka nakon samo nekoliko godina.
Kako bi obeshrabrio banke od pisanja kredita koji mogu potencijalno bankrotirati vlasnike domova, CFPB je uspostavio svoj program kvalificirane hipoteke u 2014. U skladu s ovim programom, neke vrste stabilnih hipoteka dobile bi odobrenje agencije za upravljanje kvalitetom i osigurale banku izdavaču veću zaštitu u slučaju neplaćanja, Budući da negativni krediti za amortizaciju poput fleksibilnih ARM-ova nikada nisu dobili odobrenje za upravljanje QM-om, banke su ih uglavnom odustale u korist konvencionalnijih ARM-ova i hipoteka s fiksnom stopom.