Kako mogu dobiti odobrenje za hipoteku?

Dok tražite dom za dobivanje odobrenja za hipoteku važan je korak. Ovaj korak pomaže vam da razjasnimo naš budžet za lov na kuće ili mjesečnu hipoteku koju možete podnijeti. Prije nego što se zajmodavci odluče unaprijed odobriti hipoteku, razmotrit će nekoliko ključnih čimbenika:

• Vaša kreditna povijest
• Kreditni rezultat
• Omjer duga i prihoda
• Povijest zapošljavanja
• prihod
• Imovina i obveze.

Zamislite hipoteku kao fizički ispit svojih financija. Očekujte da će zajmodavci pokidati i prodrti u sve kutke vašeg financijskog života kako bi osigurali da ćete otplatiti hipoteku. Kao dužnik, važno je znati što hipotekarno odobrenje radi (a što ne čini) te kako povećati svoje šanse za dobivanje.

Predkvalifikacija ili pred-odobrenje?

Vjerojatno ste čuli da se izraz „predkvalifikacija“ naizmjenično koristi uz prethodno odobrenje, ali nisu isti. Predkvalifikacijama dajete pregled svojih financija, prihoda i dugova hipotekarnom zajmodavcu koji vam tada daje procijenjeni iznos zajma. Međutim, zajmodavac ne povlači vaše kreditne izvještaje niti potvrđuje vaše financijske podatke. U skladu s tim, pretkvalifikacija je korisno polazište za utvrđivanje onoga što si možete priuštiti, ali nema težine kada dajete ponude.

S druge strane, pred-odobrenje uključuje ispunjavanje zahtjeva za hipoteku i unošenje vašeg broja socijalnog osiguranja kako bi zajmodavac mogao provjeriti provjeru kreditne sposobnosti. Teška provjera kredita pokreće se kada podnesete zahtjev za hipotekom, a zajmodavac povlači vaše kreditno izvješće i kreditni rezultat kako bi procijenio vašu kreditnu sposobnost prije nego što se odluči posuditi novac. Te provjere bilježe se u vašem kreditnom izvještaju i mogu utjecati na vaš kreditni rezultat. S druge strane, mekani kreditni ček je kada sami povlačite kreditnu karticu ili kada vas kreditna kartica ili zajmodavac unaprijed odobrava za ponudu bez da vi to pitate.

Također ćete navesti sve podatke o bankovnom računu, imovinu, dugove, povijest prihoda i radna mjesta, prošle adrese i ostale kritične detalje kako bi ih vjerovnik mogao potvrditi. Zašto? Iznad svega, zajmodavac želi osigurati da možete otplatiti zajam. Zajmodavci također služe pruženim informacijama za izračun omjera duga i prihoda i zajmova prema vrijednosti, koji su ključni čimbenici u određivanju kamatne stope i idealne vrste kredita.

Kada trebate dobiti odobrenje

Hipotekarna pisma o pred-odobrenju obično vrijede 60 do 90 dana. Zajmodavci na ta pisma stavljaju datum isteka, jer bi se vaše financije i kreditni profil mogli promijeniti. Kad istječe pred-odobrenje, morat ćete ispuniti novi zahtjev za hipoteku i predati ažurirane papire kako biste dobili još jedan.

Ako tek počinjete razmišljati o kupovini kuće i sumnjate da biste mogli imati poteškoća oko dobivanja hipoteke, prolazak kroz postupak prethodnog odobrenja može vam pomoći u prepoznavanju problema s kreditima - i dati vam vremena za njihovo rješavanje. Traženje odobrenja šest mjeseci do jedne godine prije ozbiljnog pretraživanja kuće stavlja vas u jači položaj za poboljšanje vašeg ukupnog kreditnog profila. Također ćete imati više vremena za uštedu novca za predujam i troškove zatvaranja.

Kad ste spremni pisati ponude, prodavatelj često želi vidjeti odobrenje hipoteke i, u nekim slučajevima, dokaz sredstava kako bi pokazao da ste ozbiljan kupac. Na mnogim tržištima vrućeg stanovanja prodavači imaju prednost zbog intenzivne potražnje kupaca i ograničenih kuća za prodaju; malo je vjerojatno da će razmatrati ponude bez pisama o prethodnom odobrenju.

Postupak prethodnog odobrenja

Podnošenje zahtjeva za hipotekom može biti uzbudljivo, nervirajuće i zbunjujuće. Neki zajmodavci na mreži mogu vas unaprijed odobriti za nekoliko sati, dok bi drugi zajmodavci mogli potrajati nekoliko dana. Vremenska crta ovisi o zajmodavcu i složenosti vaših financija.

Za početak ćete ispuniti zahtjev za hipoteku. Uključit ćete svoje identifikacijske podatke, kao i svoj broj socijalnog osiguranja kako biste iskoristili kredit. Čekovi hipotekarnih kredita smatraju se teškim istraživanjem vaših kreditnih izvještaja, što može utjecati na vašu kreditnu ocjenu, ali ako kupujete više zajmodavaca u kratkom vremenskom okviru (obično 45 dana za novije modele bodovanja FICO-a), kombinirani čekovi kredita računaju se kao jedinstveni upit.

Evo uzorka jedinstvene aplikacije za hipoteku. Ako podnosite zahtjev za supružnikom ili drugim sudužiteljem čiji prihod trebate da biste se kvalificirali za hipoteku, oba podnositelja zahtjeva moraju navesti financijske podatke i podatke o zaposlenju. Osam je glavnih dijelova zahtjeva za hipotekom:

Vrsta hipoteke i uvjeti zajma

Određeni kreditni proizvod za koji podnosite zahtjev; iznos zajma; uvjeti, kao što su duljina vremena za vraćanje zajma (amortizacija); i kamatna stopa.

Podaci o vlasništvu i svrha zajma

Adresa; pravni opis nekretnine; godina izgradnje; da li je zajam namijenjen kupnji, refinanciranju ili novoj izgradnji; te predviđenu vrstu rezidencije (primarnu, sekundarnu ili investicijsku).

Podaci o zajmoprimcu

Vaši identifikacijski podaci, uključujući puno ime, datum rođenja, broj socijalnog osiguranja, godine pohađanja škole, bračni status, broj uzdržavanih obitelji i povijest adresa.

Podaci o zaposlenju

Ime i kontakt informacije trenutnih i prethodnih poslodavaca (ako ste bili na trenutnom radnom mjestu manje od dvije godine), datumi zaposlenja, zvanju i mjesečnim primanjima.

Informacije o mjesečnim prihodima i kombiniranim troškovima stanovanja

Popis vašeg osnovnog mjesečnog dohotka, kao i prekovremeni rad, bonuse, provizije, neto prihod od najma (ako je primjenjivo), dividende / kamate i druge vrste mjesečnog dohotka, kao što su uzdržavanje od djece ili alimentacija. Također će vam trebati računovodstvo mjesečnih kombiniranih troškova stanovanja, uključujući plaćanja zakupa ili hipoteke, vlasnike kuća i hipotekarno osiguranje, porez na imovinu i naknade za udruživanje vlasnika.

Imovina i pasive

Popis svih tekućih i štednih računa bankovnih i kreditnih unija s tekućim iznosima bilansa, kao i životno osiguranje, dionice, obveznice, mirovinska štednja i računi uzajamnih fondova i odgovarajuće vrijednosti. Također ćete morati navesti sve obveze, uključujući račune za revolving troškove, alimentaciju, uzdržavanje djece, auto kredite, studentske zajmove i bilo koje druge neizmirene dugove.

Pojedinosti o Transakciji

Pregled ključnih podataka o transakciji, uključujući kupoprodajnu cijenu, iznos zajma, vrijednost poboljšanja / popravka, procijenjeni troškovi zatvaranja, popusti koje plaća kupac i hipotekarno osiguranje (ako je primjenjivo). (Napomena: Zajmodavac će ispuniti veći dio tih podataka.)

izjave

Popis svih presuda, založnih prava, prošlih bankrota ili ovrha, neriješenih tužbi ili dugovanja. Od vas će se također tražiti da navedete da li ste državljanin SAD-a ili stalno nastanjeni i da li namjeravate koristiti dom kao glavno prebivalište.

Što je slijedeće?

Po zakonu je potrebno zajmodavcu da vam u roku od tri radna dana od primitka ispunjenog zahtjeva za hipoteku dostavi dokument od tri stranice koji se zove procjena zajma. Ovaj dokument bilježi je li hipoteka unaprijed odobrena i prikazuje iznos zajma, uvjete i vrstu zajma, kamatnu stopu, procijenjene kamate i plaćanja, procijenjene troškove zatvaranja (uključujući bilo kakve naknade za zajmodavca), procjenu poreza na imovinu i osiguranje vlasnika kuće i bilo koje drugo na primjer, posebne značajke zajma, poput naplate balonom ili prijevremene kazne za plaćanje unaprijed. Također određuje maksimalni iznos zajma, na temelju vaše financijske slike, kako bi vam smanjio proračun za kupnju kuće.

Ako prethodno dobijete odobrenje za hipoteku, vašu datoteku o zajmu na kraju prebacite na osiguravatelja zajma koji će provjeriti vašu dokumentaciju na vašem zahtjevu za hipoteku. Osiguravatelj osigurava i da ispunjavate smjernice za zajmoprimce za određeni program zajma na koji se prijavljujete.

Potrebe dokumentacije

Nakon što podnesete zahtjev za hipoteku, morat ćete prikupiti određeni broj dokumenata kako biste potvrdili svoje podatke. Priprema i organizacija na vašem kraju pomoći će da proces teče ravnomjernije. Evo popisa dokumenata koje trebate predočiti kako biste bili prethodno odobreni ili kako biste osigurali konačno odobrenje zajma prije zatvaranja:

• 60 dana bankovnih izvoda
• 30 dana platne kartice
• Porezne prijave W-2 iz prethodne dvije godine
• Prilog K-1 (obrazac 1065) za samozaposlene korisnike kredita
• prijave poreza na dobit
• izvodi na računu imovine (mirovinska štednja, dionice, obveznice, uzajamni fondovi itd.)
• vozačku dozvolu ili američku putovnicu
• papire za razvod braka (za korištenje alimentacije ili uzdržavanja djece kao kvalificiranog dohotka)
• poklon pismo (ako financiranje svog predujma financijskim darom od rodbine financirate

Čimbenici koji utječu na prethodno odobrenje

Ako želite povećati svoje šanse za dobivanje prethodnog odobrenja za hipoteku, morate znati koji čimbenici procjenjuju zajmodavci na vašem financijskom profilu. Uključuju vaše:

• omjer duga i prihoda (DTI)
• omjer zajam / vrijednost (LTV)
• kreditna povijest i FICO rezultat
• prihodi i radna mjesta

Omjer duga i prihoda

Vaš omjer DTI mjeri sve vaše mjesečne dugove u odnosu na vaš mjesečni prihod. Zajmodavci sabiraju dugove poput auto kredita, studentskih zajmova, revolving računa računa i ostalih kreditnih linija, plus novu hipoteku, a zatim dijele zbroj s bruto mjesečnim primanjima kako biste dobili postotak. Ovisno o vrsti zajma, zajmoprimci bi trebali održavati omjer DTI na ili ispod 43% svog bruto mjesečnog prihoda kako bi ostvarili pravo na hipoteku. Što je viši vaš omjer DTI, to veći rizik predstavljate zajmodavci, jer ćete se vjerojatnije boriti s vraćanjem zajma uz plaćanje duga. Niži omjer DTI može vas kvalificirati za konkurentniju kamatnu stopu. Prije nego što kupite kuću, isplatite što je moguće više duga. Ne samo da ćete sniziti omjer DTI-a, već ćete i pokazati zajmodavcima kako možete odgovorno upravljati dugom i na vrijeme plaćati račune.

Omjer zajma i vrijednosti

Ostali ključni zajmodavci mjernih podataka koji vas koriste za procjenu hipoteke je vaš omjer zajam-vrijednost, koji se izračunava dijeljenjem iznosa zajma na vrijednost kuće. Procjena imovine određuje vrijednost nekretnine, koja može biti niža ili viša od tražene cijene prodavatelja. Formula LTV omjera odnosi se na vaš polog. Predujam je predujam novca koji uplaćujete prodavaču za zaključnim stolom. Što je veći vaš polog, niži je iznos vašeg kredita i, kao rezultat, niži je omjer LTV. Ako odložite manje od 20%, možda ćete morati platiti privatno hipotekarno osiguranje (PMI). Radi se o vrsti osiguranja koji štiti zajmodavce u slučaju da ne otplatite hipoteku. Da biste smanjili omjer LTV, ili trebate uložiti više novca ili kupiti jeftiniju kuću.

Kreditna povijest i ocjena

Zajmodavci će izvući vaša kreditna izvješća iz tri glavna biroa izvještavanja - Equifax, Experian i Transunion. Oni će pregledati vašu povijest plaćanja i plaćate li račune na vrijeme, koliko i kakvu kreditnu liniju imate na otvorenom i koliko dugo imate te račune. Uz pozitivnu povijest plaćanja, zajmodavci analiziraju i vaš raspoloživi kredit koji aktivno koristite, također poznat kao iskorištenje kredita. Održavanje stope iskorištenja kredita na ili nižoj od 30% pomaže povećati vašu kreditnu ocjenu, a kreditorima pokazuje odgovoran i dosljedan obrazac za isplatu računa i mudro upravljanje dugom. Sve ove stavke vode se prema FICO bodu, modelu kreditnih bodova koji koriste mnoge vrste zajmodavaca (uključujući hipotekarne zajmodavce).

Ako niste otvorili kreditne kartice ili bilo koju tradicionalnu kreditnu liniju, poput auto ili studentskog zajma, možda ćete imati problema sa dobijanjem prethodnog odobrenja za hipoteku. Svoj kredit možete izgraditi otvaranjem početne kreditne kartice s niskim ograničenjem kreditne linije i otplaćivanjem računa svaki mjesec. Može potrajati i do šest mjeseci da se vaša aktivnost plaćanja odrazi na vašoj kreditnoj ocjeni, zato budite strpljivi dok izrađujete kreditni profil.

Povijest zapošljavanja i prihoda

Kada podnesete zahtjev za hipotekom, zajmodavci postaju vrlo dobri kako bi osigurali solidan prihod i imali stabilno zaposlenje. Zato zajmodavci traže dvije godine vrijednosti W-2 i kontaktne podatke za svog poslodavca. U osnovi, zajmodavci žele osigurati da možete nositi s dodatnim financijskim teretom nove hipoteke. Od vas će se tražiti i da navedete plaće, tako da zajmodavac ima dokaze da zaradite dovoljno novca za plaćanje hipoteke i s tim povezane mjesečne troškove stanovanja. Morat ćete također osigurati 60 dana (možda i više, ako ste samozaposleni) bankovnih izvoda kako biste pokazali da imate dovoljno novca u gotovini za predujam i troškove zatvaranja.

Samozaposleni zajmoprimci

Ako ste samozaposleni zajmoprimac, od vas će se možda tražiti da dostavite dodatne dokumente koji će pokazati dosljedan prihod i radnu povijest od najmanje dvije godine. Neki traženi dokumenti mogu uključivati ​​račun dobiti i gubitka, poslovnu dozvolu, potpisanu izjavu vašeg knjigovođe, savezne porezne prijave, bilance i bankovne izvještaje za prethodne godine (točno vrijeme ovisi o zajmodavcu).

Ako je u vašoj situaciji otežano pribavljanje tradicionalne hipoteke, postoje dvije mogućnosti namijenjene samozaposlenim dužnicima:

Navedeni dohodak / Navedena hipoteka na imovinu

Ova vrsta hipoteke temelji se na prihodu koji prijavite zajmodavcu bez službene provjere. Navedeni zajmovi dohotka ponekad se nazivaju i zajmovi s niskom dokumentacijom jer će zajmodavci provjeriti izvore vašeg prihoda, a ne stvarni iznos. Budite spremni pružiti popis svojih nedavnih klijenata i bilo koje druge izvore novčanog toka, poput ulaganja u dobit. Banka će možda htjeti da podnesete obrazac IRS 4506 ili 8821. Obrazac 4506 koristi se za traženje kopije porezne prijave izravno od IRS-a, sprječavajući vas da predate falsificirane prijave zajmodavcu i košta 50 dolara po povratku. Ali možda možete zatražiti obrazac 4506-T besplatno. Obrazac 8821 ovlašćuje vašeg zajmodavca da besplatno ode u ured IRS-a i pregleda obrasce koje odredite za godine koje odredite.

Zajam bez dokumentacije

Kod ove vrste zajma, zajmodavac neće tražiti da provjeri bilo koju od vaših podataka o dohotku, što može biti dobra opcija ako vaše porezne prijave pokazuju poslovni gubitak ili vrlo malu dobit. Budući da je rizičnije da banka pozajmljuje novac nekome s neprovjerenim primanjima, očekujte da će vaša hipotekarna kamatna stopa biti viša kod bilo koje od ove vrste zajmova, nego kod zajma s potpunom dokumentacijom. Zajmovi s niskom i nikakvom dokumentacijom nazivaju se hipotekom Alt-A i padaju između zajmova s ​​glavnim i subprim zajmovima s obzirom na kamatne stope.

Darovi za predujam

Mnogi proizvodi zajma omogućavaju zajmoprimcima da koriste financijski dar od rođaka prema predujmu. Ako krenete ovom rutom, zajmodavac će tražiti da ispunite standardno poklon pismo u kojem vi i darivatelj darujete da poklon nije kredit treće strane s očekivanjem otplate. Inače, takav aranžman može povećati omjer duga i prihoda, utjecati na vaše konačno odobrenje zajma. Uz to ćete i vi i donator morati dostaviti bankovne izvode kako biste izvršili prijenos novčanih sredstava s jednog računa na drugi.

Pismo o prethodnom odobrenju?

Zajmodavac će vam dostaviti pismo o odobrenju na službenom zaglavlju. Ovaj službeni dokument prodavačima označava da ste ozbiljan kupac i potvrđuje da imate financijska sredstva za iskoristiti ponudu za kupnju njihove kuće. Pisma prije odobrenja obično uključuju kupoprodajnu cijenu, program zajma, kamatnu stopu, iznos zajma, iznos predujma, datum isteka i adresu nekretnine. Pismo se dostavlja uz vašu ponudu; neki će prodavači također zatražiti pregled vaših bankovnih i izvoda.

Prethodno odobrenje ne obvezuje vas da posudite od određenog zajmodavca. Kad ste spremni dati ponudu, možete odabrati zajmodavca koji vam nudi najpovoljniju cijenu i uvjete za vaše potrebe. Niti dobivanje prethodnog odobrenja ne jamči da će vam zajmodavac odobriti hipoteku, posebno ako se financijsko, zaposleno i status dohotka promijene tijekom vremena između prethodnog odobrenja i preuzimanja ugovora.

Odbijanja prije odobrenja

Nakon pregleda vašeg zahtjeva za hipotekom, zajmodavac vam obično donosi jednu od tri odluke: unaprijed odobrenu, odbijenu u potpunosti ili prethodno odobrenu s uvjetima. U trećem scenariju, možda ćete trebati pružiti dodatnu dokumentaciju ili smanjiti svoj DTI omjer plaćanjem nekih kreditnih računa kako biste udovoljili uvjetima zajmodavca. Ako vam se uskrati pravo, zajmodavac bi trebao točno objasniti zašto i pružiti vam resurse kako najbolje riješiti probleme.

U mnogim slučajevima, zajmoprimci moraju raditi na povećanju kreditnog rezultata i glačati nejasnu povijest plaćanja. Jednom kada saznate čemu se trebate obratiti, možete izdvojiti vrijeme i trud da poboljšate svoje kreditno i financijsko zdravlje kako biste postigli bolji hipotekarni ugovor kada ste spremni krenuti u kućnu pretragu. Na taj način možete uštedjeti značajan novac na cijenama hipoteke i osigurati niže kamatne stope i uvjete prilikom kupovine različitih zajmodavaca.

Donja linija

Prođite postupak prethodnog odobrenja s nekoliko zajmodavaca kako biste kupili kamatne stope i pronašli najbolju ponudu. Opet, morat ćete kupiti hipotekarne zajmodavce u roku od 45 dana, tako da se svi kreditni čekovi računaju kao jedan težak upit, uz minimalan utjecaj na vašu kreditnu ocjenu. A ako tek počinjete razmišljati o vlasništvu kuće, postupak prethodnog odobrenja može vam pomoći da svoj kredit i financije dobijete u boljem stanju za to vrijeme kad bude pravo vrijeme.

Imajte na umu da hipotekarno odobrenje ne mora nužno jamčiti zajam. Pisma o prethodnom odobrenju ovise o tome da su vaši financijski podaci i podaci o zaposlenju istiniti i dosljedni prije zatvaranja vašeg kredita. Isto tako, ako ne otkrijete ključne podatke - razvod, porezno založno pravo IRS-a ili neko drugo pitanje - i osiguravatelj kredita za to sazna kasnije, možete dobiti odbijenicu za svoj kredit.

(Nastavite čitati: Ultimativni vodič za hipoteku, Kako odabrati najbolju hipoteku, 11 grešaka koje prvi put trebaju izbjeći kupci, koliko novca trebam položiti? Koje je hipotekarno osiguranje i koje su moje mogućnosti? Koji su završni troškovi? ?, Kako postići najbolju stopu hipoteke, koje su glavne vrste hipotekarnih zajmodavaca?)