Kako se utvrđuje tržišna vrijednost na tržištu nekretnina?
Svatko tko je ikad pokušao kupiti ili prodati kuću vjerojatno je čuo puno o fer tržišnoj vrijednosti nekretnine, odnosno FMV-u. Slično tome, svatko tko mora platiti porez na imovinu ili uzeti odbitak na temelju imovine mora pronaći FMV. Uzgred, ovo je i uobičajena terminologija na tržištu investicijskih nekretnina. Nažalost, ne postoji jednostavan ili univerzalan način utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina. Međutim, gotovo svaka tržišna procjena svodi se na dva faktora: procjene nekretnina i nedavne usporedive prodaje.
Ekonomija tržišne vrijednosti
Vrijednost svakog dobra u tržišnoj ekonomiji proizlazi iz otkrića. Proizvođači i preprodavači predlažu hipotetske vrijednosti i nadaju se pronaći kupce sa sličnim vrijednostima. S druge strane, potrošači cijene povećavaju ili snižavaju na temelju promjenjivih tumačenja vrijednosti dobara. Taj je proces nesavršen i neprestano se mijenja.
Što se tiče nekretnina, to znači da kupac mora cijeniti nekretninu više od novca kojim trguje za nju. Istovremeno, prodavatelj mora vrijednost imovine posjedovati manje od ponuđenog novca.
Procjene i usporediva prodaja
Procjene su jednostavno profesionalna mišljenja vrijednosti. Tijekom prodaje kuće banka koja daje kredit za stanovanje obično odabira procjenitelja kako bi dala mišljenje o vrijednosti nekretnina na određeni datum. Usporedna prodaja, poznata i kao "tržišni podaci", najčešći je način postizanja tržišne vrijednosti. Ovdje se pregledava nedavna prodaja svojstava sličnog rasta kako bi se dobila prosudba.
Publikacija IRS-a 561
Objava poreznog kodeksa za fer tržišnu vrijednost nekretnina je IRS Publikacija 561. Ova publikacija bavi se svim vrstama procjene imovine, poput automobila, brodica, kolekcija, rabljene odjeće, vrijednosnih papira, patenata, anuiteta i mnogih drugih, ali to ne izdvaja odjeljak za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina.
U publikaciji 561 izričito je navedeno „detaljna ocjena profesionalnog procjenitelja je potrebna“ za pravilno vrednovanje. Procjenitelj smatra da su tri pristupa prihvatljiva: uporedivi pristup prodaje, pristup kapitalizacije dohotka ili metoda nove cijene.