Ulaganje u imovinu van države

Kupnja i posjedovanje imovine rijetko je jednostavno ili jednostavno. Kad se dotično imanje nalazi na udaljenoj lokaciji, izazovi se umnožavaju. Ipak, ulaganje u imovinu van države može se činiti privlačnom ako živite na području u kojem su nekretnine skupe. Također može izgledati atraktivno ako već posjedujete nekretnine u kojima živite i želite proširiti svoje posjede. Ili možda samo želite posjedovati kuću za odmor. Ali prije nego što napravite ponudu, pažljivo razmislite o tim pitanjima.

Ulaganje u imovinu van države

Razlozi za kupnju

Jedan od faktora koji tjera ljude da razmisle o kupovini nekretnine daleko od kuće je to što bi imovina u drugoj državi mogla biti pristupačnija. Možda živite u području poput San Francisca ili New Yorka, gdje su troškovi imovine visoki. Ako si jednostavno ne možete priuštiti da kupite mjesto u kojem živite ili ako bi to zahtijevalo ulaganje većine vašeg novca u nekretnine (što radije ne biste radili), možda biste trebali potražiti druge gradove u kojima su osnova tržišta su zvučni, ali troškovi imovine su znatno niži.

Ljudima koji žive u depresivnim područjima, ali se ne žele preseliti zbog posla ili iz osobnih razloga, možda je bolje iznajmiti ih u svom rodnom gradu i investirati u nekretnine u kojima je ekonomija jača. Na primjer, ako ste živjeli u Las Vegasu, gradu s najvišom stopom ovrhe tijekom razdoblja pada imovine prije 2008. godine, možda biste željeli kupiti nekretninu na tržištu na kojem su prosječne prodajne cijene ostale relativno stabilne, poput Charlottea, Sjeverna Karolina.

Možda je glavni razlog zbog kojeg se ljudi odluče ulagati u imovinu van države što je povrat ulaganja (ROI) možda tamo bolji nego što je to kod kuće. Otkupne cijene, cijene aprecijacije, hipotekarni troškovi (ako postoje), porezi, stambeni propisi, uvjeti najamnina na tržištu i drugo su sve čimbenici koji bi mogli biti povoljniji u drugoj državi i doprinijeti potencijalnom povratu imovine imovine.

Izazovi koje treba razmotriti

Kada ulažete izvan države, morate prevladati vaše nepoznavanje tržišta nekretnina izvan države i njegovih lokalnih ekonomskih uvjeta, kako na gradskoj razini, tako i na razini susjedstva. Nećete imati jednako intimno svakodnevno znanje o udaljenom tržištu kao i tržište na kojem živite. Nemate dubinsko razumijevanje najboljih susjedstava - ili najgorega. Morat ćete se osloniti na usmenu riječ, istraživanje, instinkte crijeva i mišljenja svih profesionalaca koje zaposlite.

Razumijevanje svih zakona i propisa koji se odnose na vlasništvo i porez na imovinu u mjestu u kojem ne živite je još jedan veliki izazov. Čak i ako pročitate svaki redak lokalnih kodeksa i uredbi, ono što piše na papiru i što se u stvarnosti događa, ne mora se uvijek podudarati. Ključno je razgovarati s vlasnicima imanja na tom području kako biste stekli istinsko razumijevanje lokalnih statua.

Trebat će vam dobri kontakti u tom području da bi vaš investicijski plan bio uspješan, ali kad se bavite udaljenim gradom, možda ćete početi ispočetka u pronalaženju kvalitetnih profesionalaca kao što su agenti za prodaju nekretnina, upravitelji nekretnina i majstori - ljudi koji će biti ključ vašeg uspjeha ili neuspjeha.

Kupnja izvan države

Tajna uspjeha mnogih investitora izvan države je pronaći i zaposliti izvrsnu tvrtku za upravljanje imovinom. Trebat će vam oni koji će vam pomoći da popunite slobodna radna mjesta, prikupite najamninu, popravite popravke i riješite hitne slučajeve. Ako ste živjeli na tom području, možda biste odlučili sami upravljati nekretninom, ali ako živite daleko, profesionalno upravljanje imovinom dodatni je trošak koji jednostavno morate pretrpjeti kako biste zaštitili svoje ulaganje. Kao što iskusni graditelj i upravitelj nekretnina Rusty Meador savjetuje, "Koliko god da je dobar posao s nekretninama, dobar je samo koliko je njegova sposobnost dobrog upravljanja".

Imajte na umu da čak i ako je tvrtka za upravljanje nekretninama na vašem platnom spisku, i dalje ćete morati povremeno posjećivati ​​vašu nekretninu kako biste bili sigurni da ono što vam kažu upravitelji i stanari odgovara stvarnosti. Ovo je dodatni trošak vremena i novca koji se mora uzeti u obzir.

Također, prilikom kupnje nekretnine za iznajmljivanje, posebno nekretnine izvan države, vjerojatno ćete naići na veće stope osiguranja vlasnika kuća, veće kamatne stope na hipoteku i veće zahtjeve za predujam, jer će vas zajmodavci smatrati rizičnijim zajmoprimcem od vlasnika stanara, Složit ćete svoju poreznu situaciju tako što ćete posjedovati imovinu za najam i ostvarivati ​​prihod u više država. Možda ćete trebati zaposliti stručnjaka za porez na dohodak da bi vas držao u dobrom milošću poreznih vlasti.

Kada razmatrate sve ove faktore, možda ćete primijetiti da je biti vlasnik stanara ili kupovati investicijsku nekretninu kod kuće mnogo jednostavniji i jeftiniji prijedlog.

Prije nego što kupite iz države

Ako i dalje namjeravate kupovati izvan države, imajte na umu ta dodatna upozorenja.

Ne kupujte vid neviđen; vlasništvo možda nije ono što mislite da jest. Informacije o nekretnini na mreži mogu biti zastarjele, a lokalni agent za nekretnine ili vlasnik nekretnine koji ne gleda vaše najbolje interese mogli bi vam lagati da zaključite prodaju. Ako nesvjesno postanete vlasnik neugodne imovine koja krši zdravstvene i / ili sigurnosne zakone, možete se naći na udici zbog brojnih kršenja zakona koje će dugotrajno i skupo ispraviti. Ako je neko imanje dovoljno dugo slobodno, može razviti probleme održavanja koji uzrokuju nered koji grad smatra sigurnosnom opasnošću i buldože ga. Možete čak završiti i s kukom za račun za rušenje.

Neki su ulagači u nekretninu otkrili da su propali beda, termit, žohari, miševi ili drugi štetočine. Bez osobnog posjeta objektu i stručnog pregleda koji će provjeriti postoje li problemi, možete postati vlasnik nekretnine koja se ne može useliti. Scott Paxton iz Agencije za zaštitu najamnine savjetuje da su žalbe zbog krevetnih kreveta sve učestalije i da se toga problema može riješiti veoma skupo.

Pronalazak kvalitetnih stanara izuzetno je važan za iznajmljivače u odsutnosti. Nećete biti tamo da biste pažljivo pratili ponašanje stanara ili njihovo postupanje prema imovini, niti ćete biti tamo da ih pritisnete da plate ako je zakupa dospjela. Pored toga što ćete zaposliti vrhunsku tvrtku za upravljanje imovinom, želite imati stanare koji neće vama ili vašoj tvrtki za upravljanje uzrokovati glavobolje.

Uz to, posjeta lokaciji omogućuje vam bolje upoznavanje profesionalaca koji će vam pomoći u postupku kupnje kuće, poput vašeg odvjetnika, agenta za nekretnine i zajmodavca. Tijekom posjete odvojite malo vremena za susret s raznim zajmodavcima i istraživanje različitih vrsta hipoteke i kamatnih stopa koje su dostupne na lokalnoj razini. Također je korisno dobiti odobrenje za hipoteku, jer će se to smanjiti na vrijeme potrebno za zaključivanje posla nakon što napokon pronađete svoj san van države.

Konačno, ako nikada niste posjedovali imovinu, kupovina vašeg prvog posjeda izvan države je izuzetno rizična. Bez obzira koliko knjiga pročitali o vlasništvu nad nekretninama, ne možete zamijeniti stvarno iskustvo. Bez iskustva u vlasništvu nad imovinom i bez znanja iz prve ruke koje dolazi od svakodnevnog boravka u nekretnini, možda ćete propustiti važna razmatranja u održavanju.

Izvanredne alternative

Ako mislite da iz bilo kojeg razloga ne želite kupiti nekretninu u kojoj živite, postoje drugi načini za ulazak na različita tržišta nekretnina koja su puno jednostavnija od ulaganja izravno van države. Jedna je mogućnost povjerenje ulaganja u nekretnine (REIT). Ulaganje u REIT ili REIT ETF slično je ulaganju u dionice i možete odabrati REIT s profilom rizika / povrata koji odgovara onome što tražite. Baš kao i kad posjedujete dionice i niste odgovorni za donošenje odluka o vođenju te tvrtke, kada posjedujete dionice REIT-a, nećete imati glavobolje koje su povezane s stvarnim posjedovanjem imovine.

Također možete uzeti drugi pogled na kupovinu nekretnine u kojoj živite - čak i ako ne želite živjeti u njoj. Možda ste iznajmljivali u San Franciscu jer vas ne zanima življenje na jedinom mjestu koje biste si mogli priuštiti, kupnju stana od 250 četvornih metara. No, jeste li voljni posjedovati ovaj stan kao nekretninu za najam? Vjerojatno će biti lakše kupiti i posjedovati mjesto u blizini svog doma. To bi moglo biti skuplje ili manje isplativo, ali možda ćete pronaći dodatni trošak ili niži ROI u odnosu na smanjene gnjavaže.

Kako to učiniti

Ako ćete kupovati izvan države, kupujte na području koje ste poznavali - možda tamo gdje ste išli na fakultet ili gdje ste odrasli. Bolje je imati neko znanje o tom području nego uopće. Kao bonus, ako kupujete na području koje inače obilazite, vaše slobodno vrijeme može postati barem odbitno od poreza jer ćete na ta putovanja dodavati poslovnu komponentu radi provjere na vašem imanju.

Kupite područje s nekim sličnostima u području u kojem živite, kao što su klima, demografija ili dob imovine, kako biste imali neku predstavu s čime se bavite. Ako ste cijeli život živjeli u predgrađu Kalifornije 1960-ih, nemojte kupovati imanje staro 120 godina u Bostonu.

Ne kupujte nekretninu visokog rizika. Kupujte u primarno okupiranom vlasniku kako biste privukli stanare nižeg ekonomskog rizika, kaže Ryan L. Hinricher, osnivački partner tvrtke za prodaju investicijskih kuća Investor Nation. Kvalitetna imovina "obično će imati manje održavanja i održavanja. Ova svojstva također se brže iznajmljuju, jer obično imaju moderne rasporede i adekvatan broj spavaćih soba i kupaonica", napominje.

Konačno, kao što je već spomenuto, ključno je izgraditi sjajnu mrežu profesionalaca koji će vam pomoći i sami povremeno posjetiti vašu nekretninu.

Donja linija

Ulaganje u imovinu van države je rizik s velikim rizikom i velika obveza. Prije nego što to učinite, uvjerite se da uistinu razumijete u što se upuštate i da ste spremni odgovoriti na sve povezane izazove.