Prava na servis hipoteke (MSR)
Prava na servis hipoteke (MSR) odnose se na ugovorni ugovor u kojem pravo servisiranja postojeće hipoteke originalni zajmodavac prodaje drugoj strani koja je specijalizirana za različite funkcije u vezi s servisiranjem hipoteka.
Ključni odvodi
- Prava na servis hipoteke originator hipoteke prodaje drugoj financijskoj instituciji koja potom preuzima upravljanje hipotekom, što uključuje i zadatke kao što su prikupljanje plaćanja i njihovo prosljeđivanje originatoru.
- Izvorni zajmodavac plaća serviseru naknadu za obavljanje ovog posla.
- Ništa se ne mijenja za hipotekarnog korisnika osim adrese na koju se uplate šalju.
Razumijevanje prava servisiranja hipoteke (MSR)
MSR-ovi imaju tekuće administrativne dužnosti koje se redovito obrađuju tijekom cijele dužine hipoteke. Uključena su zajednička prava pravo naplate hipotekarnih plaćanja mjesečno, izdvajanje poreza i premija osiguranja u escrow-u te prosljeđivanje kamata i glavnih dijelova hipotekarnom zajmodavcu. Zauzvrat, serviser se nadoknađuje određenom naknadom, koja je navedena u ugovoru koji je utvrđen i sklopljen na početku ugovora o servisiranju.
Iznos hipoteke, kamatna stopa, vrsta zajma i ostali čimbenici ostaju isti. Što se tiče zajmoprimca, mijenja se samo adresa na koju se uplate šalju, s bilo kojim pitanjima o vašem zajmu trebali biste se obratiti serviseru, a ne izvornom hipotekarnom zajmodavcu. Vaš se serviser može promijeniti u bilo kojem trenutku, ali trebali biste primiti obavijest od svog izvornog zajmodavca najmanje 15 dana prije nego što se to dogodi, a vaš novi serviser trebao bi vas obavijestiti u roku od 15 dana od preuzimanja prava.
Savezni zakoni o bankarstvu omogućavaju financijskim institucijama da prodaju hipoteke ili prenose servisna prava na druge institucije bez pristanka potrošača.
Primjer prodaje MSR-a
Sarah otima hipoteku u iznosu od 500 000 američkih dolara. Šalje vjerovniku mjesečno plaćanje glavnice i kamata. Tri godine kasnije Zajmodavac A odlučuje prenijeti svoj MSR na Sarahovoj hipoteci na Tvrtku B. Prema uvjetima ugovora, Tvrtka B plaća naknadu zajmodavcu A za obradu svih preostalih Sarah hipoteka. Hipotekarni zajmodavac tada može potrošiti više vremena i novca osiguravajući nove hipoteke dok tvrtka koja preuzme MSR proslijedi hipotekarna plaćanja zajmodavcu.
Posebna razmatranja
Zajmodavac će često prodavati MSR-ove kao sredstvo za oslobađanje kreditnih linija za pozajmljivanje novca dodatnim dužnicima. Većina hipoteka na snazi je 15 do 30 godina, a banci su potrebne milijarde dolara kako bi posudila novac drugim potrošačima koji traže hipoteke u tom razdoblju. U zaobilaznom obliku prodaja MSR-ova znači da više ljudi može postati vlasnicima kuća, jer prodaja ovih prava donosi prihod.
Zajmodavci također zarađuju tako što naplaćuju naknade za hipoteke s izvorima i zarađuju mjesečne kamate od plaćanja. Hipoteka je jednostavno dodatna imovina koja donosi veći prihod bankama.
Povijest MSR-ova
Tržište MSR-a posljednjih je godina bilo snažno zbog poboljšanog gospodarstva, kvalitetnijeg podrijetla hipoteka i manje zadanih vrijednosti. Zaštitni fondovi, banke i fondovi za ulaganje u nekretnine (REITs) smatraju ovu imovinu atraktivnom jer MSR-ovi mogu dovesti do visokih iznosa kamata. Primjerice, SunTrust je u prvom tromjesečju 2016. kupio 8 milijardi dolara MSR-a kao sredstvo za ostvarivanje solidnog povrata ulaganja (ROI), a za nekoliko mjeseci njegov portfelj MSR-a sadržavao je 121, 3 milijardi USD neisplaćenih glavnica zajma za koje je banka servisirala zajmodavci.
Nacionalne vijesti o hipoteci izvijestile su u lipnju 2019. da su MSR-ovi „bili jedna od najuspješnijih klasa imovine s fiksnim dohotkom u posljednjih pet godina.“ Međutim, ona također kaže da „od listopada 2018. kao srednjoročne i dugoročne kamate pali, projicirane i stvarne pretpostavke za otplatu hipoteke ubrzale su se, uzrokujući da se očekivani prosječni vijek trajanja MSR-a znatno skrati. "To je rezultiralo činjenicom da su" vrijednosti MSR-a od travnja do svibnja bile niže (pola) višestruke. " rekao je, izvještavaju Nacionalne vijesti o hipoteci, "potražnja kupaca MSR-a i dalje je vrlo snažna, a oko vrijednosti MSR-a postoji opći konsenzus."