Financiranje vlasnika: Prednosti i nedostaci
Iako je stambeni hipotekarni kredit najčešća vrsta financiranja koje se koristi za kupnju kuće, financiranje vlasnika je alternativa koja ima prednosti i nedostatke i za kupce i za prodavatelje.
Financiranje vlasnika: pregled
Kuća je obično najveće pojedinačno ulaganje koje čovjek ikad napravi. Zbog visokih troškova obično uključuje neku vrstu financiranja. Financiranje vlasnika događa se kada kupac kupi kupnju izravno putem prodavatelja - umjesto preko konvencionalnog hipotekarnog zajmodavca ili banke.
Uz financiranje od strane vlasnika (koje se naziva i financiranje prodavača), prodavač kupcu ne predaje novac kao hipotekarni zajmodavac. Umjesto toga, prodavatelj kupcu pruža dovoljno kredita da pokrije kupoprodajnu cijenu kuće, umanjenu za bilo koji predujam, a zatim kupac izvršava redovite uplate dok se iznos ne isplati u cijelosti. Kupac potpisuje mjenicu prodavaču, koji opisuje uvjete zajma, uključujući kamatnu stopu, raspored otplate i posljedice neplaćanja. Vlasnik ponekad zadržava vlasništvo nad kućom dok kupac ne otplati kredit.
Većina ugovora o financiranju vlasnika su kratkoročni, a tipični aranžman može uključivati amortizaciju zajma u roku od 30 godina, ali s konačnom uplatom na balon nakon pet. Teorija je da bi nakon pet godina kupac trebao imati dovoljno kapitala u kući i / ili imati dovoljno vremena da popravi svoju financijsku situaciju da bi se kvalificirao za konvencionalni hipotekarni zajam.
Financiranje vlasnika može biti dobra opcija i za kupce i za prodavatelje, ali postoje rizici. Evo pregleda prednosti i nedostatka financiranja vlasnika, bilo da ste kupac ili prodavatelj.
Prednosti vlasničkog financiranja
Financiranje vlasnika može biti dobra opcija za obje strane u transakciji s nekretninama:
Pros za kupce
- Brže zatvaranje - nema čekanja da službenik bankarskog zajma, osiguravajući osiguravatelj i pravni odjel obrade i odobre zahtjev.
- Jeftinije zatvaranje - bez bankovnih naknada ili troškova procjene.
- Fleksibilan predujam - nije potreban minimalac banke ili vlade.
- Dobra opcija za kupce koji nisu u mogućnosti osigurati hipoteku.
Pros za prodavače
- Može se prodati "onako kako je" - potencijalna prodaja bez izrade skupih popravaka koje tradicionalni zajmodavci mogu zahtijevati.
- Dobra investicija - potencijal da zaradite bolje stope na novcu koji ste prikupili prodajom kuće nego što biste zaradili taj iznos na druge načine.
- Paušalna opcija - mjenica se može prodati investitoru, uz opskrbu odmah.
- Zadržite pravo vlasništva - ako kupac neplati, zadržite predujam, bilo koji uplaćeni novac plus kuću.
- Prodaja brže - potencijalna prodaja i zatvaranje brže jer kupci izbjegavaju postupak hipoteke.
Trebalo bi se konzultirati s kvalificiranim odvjetnikom za nekretnine koji će odgovoriti na bilo koja pitanja, kao i napisati kupoprodajni ugovor i mjenicu.
Nedostaci financiranja od strane vlasnika
Iako financiranje vlasnika može biti korisno i kupcima i prodavačima, ono ima i neke pravne, financijske i logističke nedostatke:
Kontra za kupce
- Veća kamata - kamata koju plaćate vjerojatno će biti veća od one koju biste platili banci.
- Ipak treba odobrenje prodavatelja - čak i ako prodavač igra za financiranje vlasnika, možda ne želi postati vaš zajmodavac.
- Klauzula o prodaji - ako prodavač ima hipoteku na nekretnini, njegova banka ili zajmodavac mogu zahtijevati trenutno plaćanje duga u cijelosti ako se kuća proda (vama). To je zato što većina hipoteka ima klauzule o "dospijeću na prodaju" i ako zajmodavac nije plaćen, banka može isključiti pravo. Da biste izbjegli ovaj rizik, provjerite je li prodavač vlasnik kuće slobodan i čist ili da prodavačev zajmodavac pristaje na financiranje vlasnika.
- Plaćanje balonom - uz mnoge aranžmane za financiranje vlasnika, velika isplata balonom dospijeva nakon pet godina. Ako do tada ne možete osigurati financiranje, mogli biste izgubiti sav dosad uplaćeni novac i kuću.
Protiv prodavača
- Dodd-Frankov zakon o reformi na Wall Streetu i zaštiti potrošača - Prema ovom Zakonu nova pravila primjenjuju se na financiranje vlasnika. Plaćanje balonom možda nije opcija i možda biste morali uključiti začetnika hipotekarnog zajma, ovisno o broju nekretnina koje svake godine financirate.
- Zadano - kupac bi mogao prestati plaćati u svakom trenutku. Ako se to dogodi, a on ne ode samo, možete završiti postupak ovrhe.
- Troškovi popravka - ako iz bilo kojeg razloga preuzmete nekretninu, možda ćete morati platiti popravke i održavanje, ovisno o tome koliko se kupac pobrinuo za nekretninu.
Ključni odvodi
- Vlasničko financiranje može pomoći prodavačima da brže prodaju, a kupcima pomoći da uđu u kuće, čak i ako ne bi bili u mogućnosti osigurati tradicionalnu hipoteku.
- Postoje prednosti i nedostaci kojih i kupci i prodavači moraju biti svjesni kada razmišljaju ili sudjeluju u aranžmanu financiranja vlasnika.
- I kupci i prodavači moraju se konzultirati s kvalificiranim odvjetnikom za nekretnine kako bi odgovorili na pitanja i olakšali prodaju / kupnju na pravilan način.