Iza kulisa vaše hipoteke
Hipoteka se može smatrati tokom budućih novčanih tokova. Ti se novčani tokovi kupuju, prodaju, skidaju, tranširaju i sekuritiziraju na sekundarnom hipotekarnom tržištu. Sekundarno hipotekarno tržište izuzetno je veliko i vrlo likvidno.
Od točke nastanka do točke na kojoj mjesečno plaćanje zajmoprimca završava kod investitora u sklopu hipotekarnog osiguranja (MBS), vrijednosnog osiguranja (ABS), kolateralizirane hipotekarne obveze (CMO) ili kolateraliziranog duga ( CDO) plaćanja, postoji nekoliko različitih institucija koje sve dijele određeni postotak početnih naknada i / ili mjesečnih novčanih tokova.
Većina hipoteka se prodaje na sekundarnom tržištu hipoteka. U ovom ćemo članku pokazati kako funkcionira tržište sekundarne hipoteke i upoznati vas sa svojim glavnim sudionicima.
Za više, pogledajte Osnove hipoteke.
Sudionici na sekundarnom hipotekarnom tržištu
Na ovom su tržištu četiri glavna sudionika: pokretač hipoteke, agregator, trgovac vrijednosnim papirima i ulagač.
1. Hipotekarni začetnik
Autor hipoteke prva je tvrtka uključena na sekundarno tržište hipoteke. Hipotekarni nalogodavci sastoje se od banaka, hipotekarnih bankara i hipotekarnih posrednika. Jedna razlika koju treba spomenuti je da banke i hipotekarni bankari koriste vlastita sredstva za zatvaranje hipoteka, a hipotekarni posrednici to ne čine. Hipotekarni posrednici djeluju kao neovisni agenti banaka ili hipotekarni bankari. Dok banke koriste svoje tradicionalne izvore financiranja kako bi zaključile zajmove, hipotekarni bankari za financiranje kredita najčešće koriste ono što je poznato kao skladišna linija. Većina banaka, i gotovo svi hipotekarni bankari, brzo prodaju novoizvedene hipoteke na sekundarnom tržištu.
Međutim, ovisno o veličini i sofisticiranosti izvornika, može prikupiti hipoteke za određeno vremensko razdoblje prije prodaje cijelog paketa; može također prodavati pojedinačne zajmove onako kako su nastali. Ulogodavac uključuje rizik ako drži hipoteku nakon što je dužnik citirao i zaključio kamatnu stopu. Ako se hipoteka ne prodaje istovremeno na sekundarnom tržištu u vrijeme kada dužnik zaključuje kamatnu stopu, kamatne stope mogu se promijeniti, što mijenja vrijednost hipoteke na sekundarnom tržištu i, u konačnici, profit koji začetnik ostvaruje hipotekom.
Inicijatori koji objedinjuju hipoteke prije prodaje ih često zaštite od hipotekarnih cjevovoda od promjene kamatnih stopa. Postoji posebna vrsta transakcije koja se naziva trgovina najboljim naporima, dizajnirana za prodaju pojedinačne hipoteke, čime se eliminira potreba pokretača za zaštitu od hipoteke. Manji autori inicijala koriste se najboljim naporima. (Da biste saznali više, pogledajte "Vodič za zaštitu od početnika".)
Općenito, nalogodavci hipoteke zarađuju kroz naknade za koje se zaračunava da potječu od hipoteke i razliku između kamatne stope koja je dužniku dužna i premije koju će sekundarno tržište platiti za tu kamatnu stopu.
2. Agregator
Agregati su sljedeća tvrtka u nizu sudionika sekundarnog hipotekarnog tržišta. Agregati su veliki tvorci hipoteke koji su povezani s tvrtkama na Wall Streetu i vladinim tvrtkama koje sponzoriraju, poput Fannie Mae i Freddie Mac. Agregatori kupuju novootvorene hipoteke od manjih izdavača i zajedno s vlastitim podrijetlom formiraju baze hipoteka koje se ili sekuritiziraju u vrijednosne papire zaštićene hipotekom privatnih oznaka (radom s firmama s Wall Streeta) ili formiraju agenciju MBS (radom putem GSE-ova). (Da biste saznali više o GSE-ovima, pogledajte "Dobit od hipotekarnog duga s MBS-om.")
Slično kao inicijatori, agregatori moraju zaštititi hipoteke u svojim cjevovodima od trenutka kada se obvezaju na kupovinu hipoteke, kroz postupak sekuritizacije, i sve dok MBS ne bude prodana trgovcu vrijednosnim papirima. Zaštita hipotekarnog plinovoda složen je zadatak zbog rizika od pada i širenja. Agregatori ostvaruju dobit razlikom u cijeni koju plaćaju hipotekama i cijeni po kojoj mogu prodati MBS podržane tim hipotekama, ovisi o njihovoj učinkovitosti zaštite.
3. Trgovci vrijednosnim papirima
Nakon što je MBS formiran (a ponekad i prije nego što je formiran, prodaje se prodavatelju vrijednosnih papira). Većina brokerskih kuća na Wall Streetu ima stolove za trgovanje MBS. Trgovci rade sve vrste kreativnih stvari s MBS-om i hipotekom čitavih zajmova. Krajnji je cilj prodati vrijednosne papire ulagačima. Trgovci često koriste MBS za strukturu CMO, ABS i CDO posla. Ovi ugovori mogu se strukturirati tako da imaju različite i donekle određene karakteristike plaćanja unaprijed i poboljšane kreditne ocjene u usporedbi s osnovnim MBS-om ili cijelim zajmovima. Trgovci povećavaju cijenu po kojoj kupuju i prodaju MBS i žele napraviti arbitražne profite na način na koji strukturiraju ponude za CMO, ABS i CDO.
4. Investitori
Ulagači su krajnji korisnici hipoteke. Strane vlade, mirovinski fondovi, osiguravajuće kompanije, banke, GSE-ovi i hedge fondovi svi su veliki ulagači u hipoteke. MBS, CMO, ABS i CDO nude investitorima širok raspon potencijalnih prinosa na temelju različitih kreditnih kvaliteta i rizika kamatnih stopa.
Strane vlade, mirovinski fondovi, osiguravajuće kuće i banke obično ulažu u visoko ocijenjene hipotekarne proizvode. Ovi investitori traže određene tranše različitih strukturiranih hipotekarnih ugovora radi njihovog unaprijed plaćenog profila i profila kamatnih stopa. Hedge fondovi su obično veliki ulagači u hipotekarne proizvode s niskim kreditnim rejtingom i strukturiranim hipotekarnim proizvodima koji imaju veći rizik kamatne stope.
Od svih hipotekarnih ulagača, GSE-i imaju najveći portfelj. Vrsta hipotekarnog proizvoda u koju mogu uložiti u velikoj mjeri regulira Ured za nadzor nad saveznim stambenim poduzećem.
Donja linija
Malo korisnika kredita shvaća u kojoj je mjeri njihova hipoteka narezana, narezana na kockice i trguje se. Za nekoliko tjedana, možda i mjesec dana, od trenutka nastanka hipoteke, ona može postati dio ugovora o CMO, ABS ili CDO. Krajnji korisnik hipoteke može biti hedge fond koji vrši usmjerene kamate na kamate ili koristi pozicije pod utjecajem malih iskorištavanja kako bi iskoristio male nepravilnosti u relacijskim cijenama ili je središnja banka strane zemlje koja voli kreditni rejting agencije MBS.
S druge strane, to bi moglo biti osiguravajuće društvo sa sjedištem u Bruxellesu koje privlači profil trajanja i konveksnosti određene tranše u sporazumu s ABS, CMO ili CDO. Sekundarno hipotekarno tržište ogromno je, likvidno i složeno s nekoliko institucija koje su sve željne pojesti komadić hipotekarne pite.
(Nastavite ovdje za sveobuhvatnu hipoteku na hipotekarnim hipotekama i podmirivanje subprime.)