Stopa kapitalizacije
Stopa kapitalizacije (poznata i kao stopa kapitalizacije) koristi se u svijetu komercijalnih nekretnina za označavanje stope prinosa koja se očekuje na nekretninama ulaganja u nekretnine. Ova se mjera izračunava na temelju neto prihoda koji se očekuje da će imovina ostvariti, a izračunava se dijeljenjem neto operativnog dohotka s vrijednošću imovine i izražava se u postocima. Služi za procjenu potencijalnog povrata investitora od ulaganja u tržište nekretnina.
Iako stopa ograničenja može biti korisna za brzo uspoređivanje relativne vrijednosti sličnih ulaganja u nekretnine na tržištu, ona se ne bi trebala koristiti kao jedini pokazatelj snage ulaganja jer ne uzima u obzir polugu, vremensku vrijednost novca, i budućih novčanih tokova od poboljšanja imovine, između ostalih faktora. Ne postoje jasni rasponi za dobru ili lošu stopu ograničenja, a oni u velikoj mjeri ovise o kontekstu imovine i tržištu.
Ključni odvodi
- Stopa kapitalizacije izračunava se dijeljenjem neto operativnog prihoda imovine od trenutne tržišne vrijednosti.
- Ovaj omjer, izražen u postocima, procjena je potencijalnog ulaganja investitora od ulaganja u nekretnine.
- Kapitalna stopa najkorisnija je za usporedbu relativne vrijednosti sličnih ulaganja u nekretnine.
Razumijevanje stope kapitalizacije
Stopa cap najpopularnija je mjera kojom se ulaganja u nekretnine procjenjuju na temelju njihove profitabilnosti i potencijala povrata. Stopa ograničenja jednostavno predstavlja prinos imovine u toku jednogodišnjeg razdoblja pod pretpostavkom da je nekretnina kupljena u gotovini, a ne u posudbi. Stopa kapitalizacije ukazuje na intrinzičnu, prirodnu i povratnu vrijednost imovine.
Formula stope kapitalizacije
Za izračun stope kapitalizacije postoji nekoliko verzija. U najpopularnijoj formuli stopa kapitalizacije ulaganja u nekretnine izračunava se dijeljenjem neto operativnog prihoda imovine (NOI) s trenutnom tržišnom vrijednošću. Matematički,
Stopa kapitalizacije = neto operativni prihod / tekuća tržišna vrijednost
gdje,
Neto operativni prihod je (očekivani) godišnji prihod ostvaren od strane imovine (poput najma), a ostvaruje se oduzimanjem svih troškova koji su nastali zbog upravljanja imovinom. Ti troškovi uključuju troškove koji se plaćaju za redovito održavanje objekta, kao i porez na imovinu.
Trenutna tržišna vrijednost imovine je današnja vrijednost imovine prema prevladavajućim tržišnim stopama.
U drugoj verziji, brojka se izračunava na temelju izvornog troška kapitala ili troškova stjecanja nekretnine.
Stopa kapitalizacije = neto operativni prihod / nabavna cijena
Međutim, druga verzija nije baš popularna iz dva razloga. Prvo, daje nerealne rezultate za stare nekretnine koje su kupljene prije nekoliko godina / desetljeća po niskim cijenama, i drugo, ne može se primijeniti na naslijeđenu imovinu jer je njihova otkupna cijena jednaka nuli, što podjelu nije moguće.
Uz to, budući da cijene nekretnina uvelike variraju, prva verzija koja koristi trenutnu tržišnu cijenu točniji je prikaz u odnosu na drugu koja koristi izvornu otkupnu cijenu fiksne vrijednosti.
Primjeri stope kapitalizacije
Pretpostavimo da ulagač ima milijun dolara i razmišlja o ulaganju u jednu od dvije dostupne opcije ulaganja - jednu, može investirati u državne izdaje državne obveznice koje nude nominalne 3 posto godišnje kamate i smatraju se najsigurnijim ulaganjima, a dvije, on može kupiti poslovnu zgradu u kojoj ima više stanara od kojih se očekuje da redovno plaćaju najam.
U drugom slučaju, pretpostavite da ukupna primljena najamnina godišnje iznosi 90.000 dolara, a investitor mora platiti ukupno 20.000 dolara za razne troškove održavanja i porez na imovinu. Čisti prihod od ulaganja u nekretnine iznosi 70.000 dolara. Pretpostavimo da tijekom prve godine vrijednost nekretnine ostaje stabilna po izvornoj otkupnoj cijeni od milijun dolara.
Stopa kapitalizacije izračunava se kao (neto operativni prihod / vrijednost imovine) = 70 000 USD / milion USD = 7%.
Povrat od 7 posto ostvaren na osnovi ulaganja ulaganja u imovinu bolji je od standardnog povrata od 3 posto dostupnog bez rizicih državnih obveznica. Dodatnih 4 posto predstavlja povrat rizika koji investitor preuzima ulaganjem na tržište nekretnina u odnosu na ulaganje u najsigurnije državne trezorske obveznice s nultim rizikom.
Ulaganje u nekretnine je rizično i može postojati nekoliko scenarija u kojima povrat, predstavljen mjerom kapitalizacije, može varirati u velikoj mjeri.
Na primjer, nekoliko stanara može se useliti, a prihod od najma od imovine može se smanjiti na 40.000 dolara. Smanjujući 20.000 USD na razne troškove održavanja i poreze na imovinu, i pretpostavljajući da vrijednost imovine ostaje na milijun dolara, stopa kapitalizacije dostiže (20.000 USD / milion dolara) = 2%. Ova vrijednost je manja od povrata koji je dostupan od obveznica bez rizika.
U drugom scenariju, pretpostavite da prihod od najma iznosi prvobitnih 90 000 USD, ali troškovi održavanja i / ili porez na imovinu značajno se povećavaju, recimo 50 000 USD. Stopa kapitalizacije tada će biti (40 000 USD / milion USD) = 4%.
U drugom slučaju, ako se trenutna tržišna vrijednost same imovine smanji, recimo 800.000 USD, a prihod od najma i različiti troškovi ostanu isti, stopa kapitalizacije povećat će se na 70.000 USD / 800.000 USD = 8.75%.
U biti, različiti nivoi prihoda koji se ostvaruju od imovine, troškovi vezani za imovinu i trenutna tržišna procjena imovine mogu značajno promijeniti stopu kapitalizacije.
Višak povrata, koji je teoretski dostupan investitorima u nekretnine iznad ulaganja u trezorske obveznice, može se pripisati pridruženim rizicima koji dovode do gore spomenutih scenarija. Faktori rizika uključuju:
- Starost, lokacija i status nekretnine
- Vrsta nekretnine - višeobiteljska, uredska, industrijska, maloprodajna ili rekreacijska
- Solventnost stanara i redoviti primici najma
- Trajanje i struktura najma stanara
- Ukupna tržišna stopa imovine i faktori koji utječu na njezinu procjenu
- Makroekonomske osnove regije kao i faktori koji utječu na poslovanje stanara
Tumačenje stope kapitalizacije
Budući da se stope limita temelje na projiciranim procjenama budućeg dohotka, one su podložne velikom odstupanju. Tada postaje važno razumjeti što predstavlja dobru stopu ograničenja za investicijsku imovinu.
Ova stopa također ukazuje na vrijeme potrebno za povrat uloženog iznosa u nekretninu. Na primjer, nekretnini koja ima stopu ograničenja od 10% trebati će oko 10 godina za povrat investicije.
Različite stope kapa među različitim nekretninama ili različite stope kapica u različitim vremenskim horizontima na istoj nekretnini, predstavljaju različite razine rizika. Pogled na formulu pokazuje da će vrijednost stope ograničenja biti veća za nekretnine koje ostvaruju veći neto operativni prihod i imaju niže vrednovanje, i obrnuto.
Recimo, dva su svojstva slična u svim atributima, osim što su geografski odvojena. Jedan je u elegantnom središtu grada, a drugi na periferiji grada. Ako su sve izjednačene, prva imovina generirat će veći najam u odnosu na drugu, ali oni će se djelomično nadoknaditi većim troškovima održavanja i većim porezima. Imovina središta grada imat će relativno nižu stopu ograničenja u odnosu na drugu zahvaljujući znatno visokoj tržišnoj vrijednosti.
To ukazuje da niža vrijednost stope ograničenja odgovara boljoj procjeni i boljim izgledima povrata s nižom razinom rizika. S druge strane, veća vrijednost stope obveze podrazumijeva relativno niže izglede na povrat ulaganja u nekretnine, a samim tim i višu razinu rizika.
Iako gornji hipotetski primjer investitoru olakšava odabir imovine s nekretninama u centru grada, stvarni scenariji možda nisu tako jednostavni. Ulagač koji procjenjuje nekretninu na temelju stope pokrivanja kapitala suočava se s izazovnim zadatkom da odredi odgovarajuću stopu ograničenja za datu razinu rizika.
02:00Stopa kapitalizacije
Gordonov model zastupanja za stopu gornje vrijednosti
Drugi prikaz stope ograničenja dolazi iz modela rasta Gordona, koji se također naziva i modelom diskonta dividendi (DDM). To je metoda za izračun unutrašnje vrijednosti cijene dionica tvrtke, neovisno o trenutnim tržišnim uvjetima, a vrijednost dionica izračunava se kao sadašnja vrijednost budućih dividendi dionice. Matematički,
Vrijednost dionica = Očekivani godišnji novčani tijek dividendi / (Potrebna stopa prinosa ulagača - Očekivana stopa rasta dividende)
Redoslijediti jednadžbu i generalizirati formulu nakon dividende,
(Obavezna stopa prinosa - Očekivana stopa rasta) = Očekivani novčani tok / Vrijednost imovine
Gornja reprezentacija odgovara osnovnoj formuli stope kapitalizacije spomenutoj u prethodnom odjeljku. Očekivana vrijednost novčanog toka predstavlja neto operativni prihod i vrijednost imovine odgovara trenutnoj tržišnoj cijeni imovine. To dovodi do stope kapitalizacije ekvivalentne razlici između zahtijevane stope povrata i očekivane stope rasta. Odnosno, stopa ograničenja jednostavno je potrebna stopa prinosa umanjena za stopu rasta.
Ovo se može koristiti za procjenu vrijednosti nekretnina za datu stopu povrata koju očekuje investitor. Na primjer, recimo neto operativni prihod imovine od 50.000 USD, a očekuje se da će se povećavati za 2 posto godišnje. Ako investicijska stopa očekivanog prinosa iznosi 10 posto godišnje, neto stopa ograničenja dostići će (10% - 2%) = 8%. Koristeći ga u gornjoj formuli, procjena vrijednosti imovine iznosi (50 000 USD / 8%) = 625 000 USD.
Usporedba investicijskih računa Ime dobavljača Opis Otkrivanje oglašavača × Ponude koje se pojavljuju u ovoj tablici potječu od partnerstava od kojih Investopedia prima naknadu.