Ulaganje u založno pravo na imovinu

Sve veća volatilnost tržišta dionica, u kombinaciji s još uvijek povijesno niskim kamatnim stopama, ima mnogo investitora koji traže alternativne načine da osiguraju pristojnu stopu povrata. Jedna investicijska niša koja se često zanemaruje je založno pravo na porez na imovinu. Ova jedinstvena prilika može pružiti poznatim investitorima izvrsne stope povrata u nekim slučajevima. Založno pravo na imovini također može predstavljati značajan rizik, što znači da novi kupci moraju razumjeti pravila i potencijalne zamke koje dolaze s ovom vrstom imovine. Ovaj članak govori o poreznim založnim pravima, kako možete uložiti u njih i koji su nedostaci s ovakvim mehanizmom ulaganja.

Ključni odvodi

• Založne marke prodaju se na aukcijama koje ponekad uključuju i ratove u nadmetanju.
• Ako vam je potrebno isključiti imovinu, može biti i drugih založnih prava protiv imovine koja vas sprečava da preuzmete posjed.
• Ako dobijete nekretninu, mogu biti nepredviđeni troškovi kao što su popravci ili čak iseljenje sadašnjih putnika.
• Također možete uložiti u založne fondove.

Što je porezno založno pravo?

Kad vlasnik zemljišta ne plati porez na svoje vlasništvo, grad ili županija u kojoj se nekretnina nalazi imaju ovlast založiti založno pravo na zemljištu. Založno pravo je pravni zahtjev protiv imovine zbog neplaćenog iznosa dugovanja. Imovina s vezanim založnim pravom ne može se prodati ili refinancirati dok se porezi ne uplate i ne ukloni založno pravo.

Kada se izda založno pravo, općina izrađuje potvrdu o založnom pravu koja odražava iznos koji duguje na nekretnini, uvećani za sve kamate ili penale. Te se potvrde zatim prodaju na aukciji na ulagaču s najboljom ponudom. Porezno založno pravo može se kupiti za samo nekoliko stotina dolara za vrlo male nekretnine, ali većina košta puno više.

Založno pravo na imovinu može se kupiti od općine, omogućavajući vlasniku založnog prava naplatu plaćanja s kamatama ili povlačenjem na imovinu.

Porezni zapisi prema brojevima

U 2017. godini nije plaćeno otprilike 14 milijardi dolara poreza na imovinu, izjavio je Brad Westover, izvršni direktor Nacionalne udruge za porezno pravo (NTLA). Otprilike trećina založnih prava kasnije se prodaje privatnim investitorima. Lokalne samouprave imaju koristi od privatne prodaje jer odmah nadoknađuju dugovana sredstva na dotičnoj nekretnini. Trideset država prodaje potvrde o založnom postupku, kaže Westover.

Westover nema nacionalne brojeve za 2018., ali napominje da je u državi Florida neplaćeni porez na imovinu pao sa 1, 2 milijarde dolara u 2008. na 740 milijuna u 2018., „gotovo polovica onoga što je bilo na vrhuncu“, i taj pad dostupnosti založno pravo za ulagače vjerojatno je nacionalni trend. "Uz zdravu ekonomiju, ima smisla da više ljudi plaća porez na imovinu", kaže on.

Kako mogu ulagati u porezne založne obveze?

Založno pravo na imovinu može se kupiti na isti način na koji se stvarne nekretnine mogu kupiti i prodati na aukcijama. Aukcije se mogu održavati u fizičkom okruženju ili putem interneta, a ulagači mogu uložiti niže kamatne stope na založno pravo ili ponuditi premiju koju će im platiti. Investitoru koji je spreman prihvatiti najnižu kamatnu stopu ili platiti najvišu premiju dodjeljuje se založno pravo. Kupci često stupaju u ponude za nadmetanje za određenu nekretninu, što smanjuje povrat prinosa koji dobiva pobjednički kupac.

Prema Westoveru, nacionalna stopa ovrhe na nekretninama s poreznim založnim pravima iznosi samo oko 4%. Ali kaže da kupci moraju biti svjesni troškova popravka, kao i bilo koje druge nepoznanice koje će možda morati platiti ako preuzmu vlasništvo nad nekretninom. Oni koji posjeduju ove nekretnine mogu se suočiti s neugodnim zadacima, poput iseljavanja trenutnih stanara, što može zahtijevati skupu pomoć upravitelja imovine ili odvjetnika.

Svi koji su zainteresirani za kupnju založnog prava trebali bi započeti odlukom o tome na kojoj će se vrsti imovine nalaziti založno pravo, poput stambenog ili poslovnog ili nerazvijenog zemljišta u odnosu na imovinu s poboljšanjima. Zatim mogu kontaktirati svog gradskog ili županijskog blagajnika kako bi saznali kada, gdje i kako će se održati sljedeća aukcija. Blagajnički ured može naložiti investitoru gdje dobiti popis založnih prava na kojima se planira aukcija, kao i pravila o tome kako će se provesti prodaja. Ova pravila opisuju sve zahtjeve predregistracije, prihvaćene načine plaćanja i druge relevantne pojedinosti.

Kupci također trebaju uredno pregledati raspoložive nekretnine jer u nekim slučajevima trenutna vrijednost nekretnine može biti manja od iznosa založnog prava. NTLA savjetuje dijeljenje nominalnog iznosa založnog poreznog zajma prema tržišnoj vrijednosti imovine. Ako je omjer iznad 4%, potencijalni kupci trebali bi se kloniti te imovine. Nadalje, na nekretnini bi mogla biti i drugih založnih prava koja će onemogućiti ponuditelja da preuzme vlasništvo nad njom.

Svakom komadu nekretnina u određenoj županiji s poreznim založnim pravom dodjeljuje se broj unutar njegove parcele. Kupci mogu potražiti ta založna prava po broju kako bi dobili informacije o njima u županiji, što se često može obaviti putem interneta. Za svaki broj, županija ima adresu nekretnine, ime vlasnika, procijenjenu vrijednost nekretnine, pravni opis i pregled stanja imovine, kao i sve strukture koje se nalaze u prostorijama.

Kako profitirati od založnog prava

Ulagači koji kupuju založno pravo na imovinu obično se trebaju odmah vratiti općinu založnog prava općini koja je izdala. U svim državama osim u dvije države, izdavatelj založnog prava prikuplja glavnicu, kamate i bilo kakve penale, plaća vlasniku založne potvrde, a zatim prikuplja založno rješenje ako ga nema. Vlasnik imovine mora vratiti investitoru cjelokupni iznos založnog prava plus kamate, koji se može kretati bilo od 5% do 36% - stopa varira od države do države - ali obično iznosi između 10% i 12%. Ako je investitor platio premiju založnog prava, to se može dodati iznosu koji se u nekim slučajevima vraća.

Raspored otplate obično traje od šest mjeseci do tri godine. U većini slučajeva vlasnik je u mogućnosti platiti založno pravo u cijelosti. Ako vlasnik ne može platiti založno pravo do roka, investitor ima pravo isključiti imovinu kao što je općina, iako se to događa vrlo rijetko.

Nedostaci ulaganja u založne poreze na imovinu

Iako založno pravo na porez na imovinu može donijeti značajne kamatne stope, ulagači moraju napraviti domaći zadatak prije nego što se probiju u ovo područje. Porezne založnice uglavnom su neprikladne za početnike ulagače ili one koji imaju malo iskustva ili nekretnina.

Investitori također moraju biti upoznati sa stvarnom imovinom na kojoj je postavljeno založno pravo kako bi osigurali da mogu prikupljati novac od vlasnika. Napuštena imovina koja se nalazi u srcu susjedstva slamova vjerojatno nije dobra kupovina, bez obzira na obećanu kamatnu stopu, jer vlasnik nekretnine možda nije u mogućnosti ili ne želi platiti dugovani porez. Svojstva s bilo kojom vrstom štete za okoliš, poput kemikalija ili opasnih materijala koji su tamo odloženi, također su općenito nepoželjni.

Vlasnici založnog prava moraju znati koje su njihove odgovornosti nakon što dobiju certifikate. Obično moraju pismeno obavijestiti vlasnika nekretnine o kupnji u navedenom roku, a zatim im moraju poslati drugo pismo obavijesti pri kraju roka otkupa ako plaćanje do tada nije izvršeno u cijelosti.

Porezno jamstvo također nije vječni instrument. Mnogi imaju rok trajanja nakon isteka roka otkupa. Nakon isteka založnog prava nositelj založnog prava ne može naplatiti neplaćeni dug. Ako imovina ide u ovrhu, posjednik založnog prava može otkriti druga založna prava na posjedu, što može onemogućiti dobivanje prava vlasništva.

Mnoge komercijalne institucije, poput banaka i hedge fondova, postale su zainteresirane za založno pravo na imovini. Oni su uspjeli nadmašiti konkurenciju i smanjiti prinose. To je otežalo pojedinačnim investitorima da pronađu profitabilno založno pravo, a neki su od toga odustali. Međutim, sada su na raspolaganju i neki fondovi koji ulažu u založno pravo, a to može biti dobar način da novak ulagač probije u ovu arenu s nižim stupnjem rizika.

Donja linija

Založni porez na imovinu može biti isplativa investicija za iskusne investitore koji su upoznati s tržištem nekretnina. Oni koji znaju što rade i ulažu vrijeme da istražuju nekretnine na kojima kupuju založno pravo mogu s vremenom stvoriti znatnu zaradu. Međutim, potencijalni rizici čine ovu arenu neprimjerenom za nepotpune ulagače.

Westover naziva založno pravo na porez na imovinu "dobrim prilikama za one koji su obrazovani, mudri i pametni - i užasno ulaganje za one koji ne obavljaju odgovarajuću skrbnost. Ako kupite močvarno zemljište na Floridi ili pustinjsku zemlju u Arizoni koja nema vrijednost, šanse jesu li vlasnik neće otkupiti [plaćajući vam porez s kamatama], a zemljište koje dobijete neće imati vrijednost. " Za više informacija o založnim pravima na imovinu obratite se agentu za nekretnine ili financijskom savjetniku.