Dobit od hipotekarnog duga s MBS-om

Prema saveznoj banci Federalnih rezervi u New Yorku, hipoteke su činile najveću komponentu duga kućanstava u drugom tromjesečju 2018. godine. Izvještaji o potrošačkim kreditima 30. lipnja pokazali su ukupno 9 trilijuna dolara hipotekarnog duga, što je povećanje za 60 milijardi USD iz prvog tromjesečja. Iako se očekuje rast stopa hipoteke, potražnja za stanovanjem zajedno s niskom nezaposlenošću još uvijek može podstaći tržište hipoteke. To znači da će se ovo zaduživanje proširiti. Ova situacija stvara priliku za pronicljive investitore koji mogu koristiti hipotekarne vrijednosne papire (MBS) da posjeduju dio ovog duga.

Imajte na umu da su ta imovina igrala ključnu ulogu u financijskoj krizi 2008. Banke su uklanjale mnoga ograničenja na hipotekarno kreditiranje, pri čemu neke čak nisu uzimale novac i u potpunosti financirale stambene kredite. Ali većina novih vlasnika kuća jednostavno nije mogla priuštiti svoje isplate, što, čini se, nije uznemirilo zajmodavce. Još su uspjeli zaraditi pakiranjem zajmova i prodajom ulagačima. To je zauzvrat stvorilo mjehurić, koji je na kraju pukao 2007. godine. Efekt trzaja pogodio je Lehman Brothers, uzrokujući propadanje banke, zatim slanje udarnih valova širom globalne ekonomije.

Dakle, još uvijek si možete priuštiti ulaganje u tu imovinu? U ovom ćemo članku pokazati kako možete koristiti MBS za nadopunu svoje ostale imovine s fiksnim dohotkom.

Ključni odvodi

• Hipotekarni vrijednosni papiri (MBS) instrumenti su fiksnog dohotka koji objedinjuju pojedinačne hipoteke u jedno vrijednosno papir.
• Iako MBS diverzificira rizik od nekretnina, oni su također vrlo rizični i djelomično su odgovorni za financijsku krizu 2008. i propadanje hipotekarnog tržišta.
• Od tada, ljudi su počeli pažljivo pregledavati pojedinačne ponude MBS-a i moći su identificirati profitabilne vrijednosne papire.
• Pojedinim investitorima je teško pristupiti MBS-u, ali to mogu učiniti neizravno putem uzajamnih fondova koji ulažu u MBS.

Kako su formirani

Hipotekarni vrijednosni papiri su dužničke obveze kupljene od banaka, hipotekarnih društava, kreditnih sindikata i drugih financijskih institucija i zatim ih u državne baze, kvazi vladine ili privatne jedinice sastavljaju u bazene. Ti subjekti potom prodaju vrijednosne papire ulagačima. Taj je postupak prikazan u nastavku:

1. Kupci nekretnina posuđuju od financijskih institucija
2. Financijske institucije prodaju hipoteke subjektima MBS-a.
3. MBS subjekti formiraju hipotekarne bazene i izdaju hipotekarne vrijednosne papire.
4. Pojedinci ulažu u MBS bazene.

Vrste MBS-a

Postoje dvije vrste MBS-a. Potvrda o prolazu ili sudjelovanju predstavlja izravno vlasništvo nad nizom hipoteka. Dobit ćete razmjerni udio svih plaćanja glavnice i kamata uplaćenih u pool jer izdavatelj prima mjesečne isplate od korisnika kredita. Hipotekarni fond obično ima rok dospijeća od pet do 30 godina. No, novčani tok može se mijenjati iz mjeseca u mjesec, ovisno o tome koliko hipoteka se otplaćuje rano. U tome leži rizik plaćanja unaprijed. Kada sadašnje kamatne stope opadaju, zajmoprimci bi mogli refinancirati i otplatiti svoje kredite. Tada investitori moraju pokušati pronaći prinose slične njihovim izvornim ulaganjima u okruženju s nižim trenutnim kamatnim stopama. Suprotno tome, ulagači se mogu suočiti s rizikom kamatnih stopa kada kamatne stope porastu. Zajmoprimci će ostati uz svoje zajmove, a investitore će zaglaviti s nižim prinosima u rastućem okruženju trenutnih kamatnih stopa.

Druga vrsta MBS-a je osigurana hipotekarna obveza (CMO). Ovo je bazen hipoteka na prolazu.

Postoji nekoliko vrsta CMO-a namijenjenih smanjenju rizika plaćanja unaprijed od strane investitora. U okviru uzastopne organizacije za plaćanje, izdavači CMO distribuirat će novčani tok vlasnicima obveznica iz niza klasa, nazvanih tranšama. Svaka tranša drži hipotekarne vrijednosne papire sa sličnim obrascima dospijeća i novčanog toka. Svaka tranša se razlikuje od ostalih unutar CMO-a. Na primjer, CMO može imati četiri tranše s hipotekama u prosjeku dvije, pet, sedam i 20 godina. Kada dođe do plaćanja hipoteke, izdavatelj CMO-a prvo će platiti navedenu kuponsku kamatnu stopu vlasnicima obveznica u svakoj tranši. Planirana i neplanirana otplata glavnice ići će prvo ulagačima u prvim tranšama. Nakon što se isplate, ulagači na kasnijim tranšama dobit će glavnice. Koncept je prenijeti rizik plaćanja unaprijed s jedne tranše u drugu. Neki CMO-ovi mogu imati 50 ili više međuzavisnih tranša. Stoga biste trebali razumjeti karakteristike ostalih tranša u CMO-u prije nego što uložite. Postoje dvije vrste tranše:

• Pranše PAC-a koriste koncept potonućeg fonda kako bi ulagačima pomogli smanjiti rizik plaćanja unaprijed i dobiti stabilniji novčani tok. Uspostavljena je pridružena obveznica koja će apsorbirati višak glavnice jer se hipoteke otplaćuju prijevremeno. Zatim, s prihodima iz dva izvora (PAC i prateća obveznica) ulagači imaju veće šanse za primanje plaćanja preko prvotnog rasporeda dospijeća.
• Z-tranše su također poznate i kao obračunske obveznice ili tranše akreditacijskih obveznica. Tijekom razdoblja obračuna investitorima se ne plaćaju kamate. Umjesto toga, glavnica raste složenim stopama. To uklanja rizik ulagača da će morati ulagati s nižim prinosima ako se trenutne tržišne stope smanje. Nakon isplate prethodnih tranša, vlasnici Z-tranše dobit će kuponske isplate na temelju većeg stanja glavnice obveznice. Uz to, oni će dobiti bilo koji glavni predujam iz osnovnih hipoteka. Budući da se kamata pripisana tijekom razdoblja obračunavanja oporezuje - iako ih investitori zapravo i ne primaju - Z-tranše mogu biti bolje pogodne za račune odgođene za porez.

Izuzeti hipotekarni vrijednosni papiri su MBS koji investitorima plaćaju samo glavnicu (PO) ili samo kamate (IO). Stripovi se stvaraju iz MBS-a ili mogu biti tranše u CMO-u.

• Samo glavnica (PO): Ulagači plaćaju duboko sniženu cijenu za narudžbenicu i primaju glavnice od osnovnih hipoteka. Tržišna vrijednost narudžbe može široko mijenjati na temelju trenutnih kamatnih stopa. Kako kamatne stope opadaju, akontacije mogu rasti, a vrijednost narudžbe može porasti. S druge strane, kada se trenutne stope povećaju, a uplate unaprijed smanje, PO može pasti na vrijednost.
• Samo kamata (IO): IO strogo plaća kamatu koja se temelji na iznosu nepodmirene glavnice. Kako se hipoteke i predujmovi smanjuju po glavnici, novčani tok IO opada. Vrijednost IO-a fluktuira nasuprot vrijednosti narudžbenice jer se trenutni pad kamatnih stopa i plaćanje unaprijed plaćaju. Kad sadašnje kamatne stope porastu, vjerojatnije je da će ulagači primati kamate tijekom dužeg razdoblja, povećavajući time tržišnu vrijednost IO-a.

Fitch Ratings i drugi daju kreditne ocjene, kao i stope kupona i datum dospijeća za MBS.

Izdavači MBS

MBS možete kupiti od nekoliko različitih izdavača. Investicijske banke, financijske institucije i kućegraditelji izdaju vrijednosne papire zaštićene hipotekom. Njihova bonitetna ocjena i sigurnost mogu biti znatno niže od onih vladinih agencija i poduzeća koja sponzoriraju.

Freddie Mac federalno je regulirano državno poduzeće koje otkupljuje hipoteke od zajmodavaca širom zemlje. Zatim ih prepakira u vrijednosne papire koji se mogu prodati investitorima u najrazličitijim oblicima. Freddie Macs nema podršku američke vlade, ali korporacija ima posebna ovlaštenja za posudbu iz američke riznice.

Fannie Mae je tvrtka u vlasništvu dioničara koja se trenutno trguje preko šaltera. Izbačena je sa S&P 500 2008. godine i uklonjena je s njujorške burze 2010. godine nakon što je pala ispod minimalnih zahtjeva. Ne prima financiranje ili podršku države. Što se tiče sigurnosti, MBS Fannie Mae podupire financijsko zdravlje korporacije - ne američka vlada.

Ginnie Maes jedini je MBS koji ima potpunu vjeru i kreditne sposobnosti američke vlade. Uglavnom se sastoje od zajmova osiguranih od strane Federalne stambene uprave ili zajamčenih od strane Veteranske uprave.

Investicijski fondovi

Ako vam se sviđa ideja profitiranja od povećanja rasta hipoteka, ali niste do istraživanja svih različitih tipova MBS-a, možda bi vam bilo ugodnije kod hipotekarnih uzajamnih fondova. Postoje fondovi koji ulažu u samo jednu vrstu MBS-a, kao što je Ginnie Maes, dok postoje i drugi koji uključuju različite vrste MBS-a u svoj dio državnih obveznica.

Uz veću diverzifikaciju zajmova, uzajamni fondovi mogu ponovo uložiti sve prinose glavnice u druge MBS. To omogućuje ulagačima da dobiju prinose koji se mijenjaju s trenutnim stopama i da će smanjiti rizik plaćanja unaprijed i kamatne stope.

Donja linija

MBS može ponuditi podršku savezne vlade, mjesečni prihod i fiksnu kamatnu stopu. Nedostatak je, međutim, što taj izraz može biti nesiguran i možda neće povećati vrijednost poput ostalih obveznica kad padne trenutna kamatna stopa. Također, ne zaboravite da biste uz svaki mjesečni uplatu mogli dobiti dio svog glavnice. Slijedom toga, na dospijeću vam ne može ostati nijedan glavni obveznik za ponovnim ulaganjem.