Porezne povrede za vlasnike drugog doma

Ako razmišljate o kupnji drugog doma koji će se koristiti za odmor, zakup od stana ili eventualno mirovinsko prebivalište, ima financijskog smisla iskoristiti sve dostupne porezne olakšice na toj nekretnini. Troškovi posjedovanja drugog doma mogu se uvelike smanjiti kroz odbitak poreza koji štedi na hipoteku, porez na imovinu i druge troškove.

Porezne promjene koje proizlaze iz Zakona o porezima i porezima za 2017. godinu (TCJA), koji je na snazi ​​do 2025. godine, utječu na to koliko novca možete uštedjeti. Počevši od domova kupljenih od 16. prosinca 2017., na primjer, vlasnici kuća mogu odbiti kamate na samo do 750 000 USD kvalificiranih stambenih kredita, što je manje od milijun dolara prije nego što je TCJA prošla. (Štoviše, ako u vašem osnovnom prebivalištu imate hipoteku, taj će se broj vjerojatno smanjiti. Više podataka potražite u nastavku. Provjerite kod svog računovođe ili drugog poreznog savjetnika da li se to odnosi na vas.

Uz to, kamate na zajmove iz vlasničkog kapitala sada se mogu odbiti samo ako je novac korišten za obnove imovine na kojoj je kredit uzet.

Ipak, čak i uz ove promjene, postoje korisne porezne olakšice koje mogu pomoći posjedovanju drugog doma pristupačnijim. Evo brzog prelaska.

Porezne propuste za vlasnike drugog doma

Odbitak hipotekarnih kamata

Različita porezna pravila primjenjuju se ovisno o tome je li vaš drugi dom za osobnu upotrebu ili ga namjeravate unajmiti. S iznajmljivanjem se također igra i omjer godine u kojoj iznajmljujete nekretninu - i sami živite u njoj.

Kuće za osobnu upotrebu

Na odbitak hipotekarnih kamata dugo se hvali kao način da se vlasništvo nad kućom učini pristupačnijim. Ako drugu nekretninu koristite isključivo kao osobno prebivalište i nikad je ne iznajmljujete, imate pravo na odbitak hipoteke na isti način kao u vašem primarnom domu. Da biste ostvarili pravo na odbitak, hipoteka mora biti osiguran dug kvalificiranog doma koji imate i morate dostaviti obrazac IRS 1040 i navesti odbitke.

Samohrani i oni koji se zajedno vjenčaju mogu zatražiti odštetni iznos od 100% kamate koju plaćaju na hipoteci, i to do ograničenja. Ta se ograničenja razlikuju ovisno o vremenu nastanka hipoteke. Za porezne godine 2018. do 2025. minimalni limit iznosi do 750 000 USD duga osiguranog vašim prvim i drugim domovima - ili 375 000 dolara ako ste u braku i podnosite zahtjev odvojeno. Međutim, ako je vaša hipoteka postojala prije 16. prosinca 2017., nastavit ćete primati isti, izdašniji porezni tretman kao prema starim pravilima, s kamatama na hipoteke i bilo kojim drugim zajmovima koji se odbijaju do duga od milijun dolara.

Kuće koje se iznajmljuju

Porezni propisi su malo složeniji ako iznajmljujete nekretninu na neku ili cijelu godinu. Primjenjuju se različita pravila ovisno o proporciji vremena u kojem će se kuća iznajmljivati, a ne koristiti osobno. Vaša upotreba imovine spada u jednu od tri kategorije:

Iznajmljujete nekretninu na 14 ili manje dana. Svoj drugi dom možete unajmiti drugim strankama za najviše dva tjedna (14 noći) u roku od godine dana, a da ne morate prijavljivati ​​IRS-u dobiveni prihod. Kuća se i dalje smatra osobnim prebivalištem, a možete odbiti hipotekarne kamate i porez na imovinu prema standardnim pravilima o drugom domu.

To vrijedi bez obzira na cijenu najma; čak, zarade od kuće koja iznajmljuje za 10.000 USD na noć, recimo, ne treba prijaviti IRS-u, pod uvjetom da je posjed iznajmljen na najviše 14 dana u godini.

Iznajmljujete nekretninu duže od 14 dana, ali ostanite u njoj prilično rijetko. Ovdje su navedeni posebni zahtjevi da sami koristite dom manje od 14 dana u godini ili 10% broja dana iznajmljivanja kuće. Ako se to odnosi - a dom se iznajmljuje na više od 14 dana u godini - vaš se dom smatra nekretninom za iznajmljivanje i morate prijaviti IRS-u njegov prihod od najma.
Možete odbiti troškove najma, uključujući hipoteku, porez na imovinu, premije osiguranja, naknade plaćene upraviteljima imovine, komunalne račune i 50% bilo koje amortizacije imovine. Morate, međutim, rasporediti ove troškove između proporcija vremena koje je imovina bila u osobnoj upotrebi i tijekom najma tijekom godine.

Vrijedi napomenuti da se popravni dani ne smatraju osobnom upotrebom, tako da možete provesti više od 14 dana u objektu pod uvjetom da održavate dodatno održavanje. Planirajte dokumentirati svoje aktivnosti održavanja, zadržavajući račune kojima ćete dokazati da tih dana niste bili samo na godišnjem odmoru.

Imovinu koristite više od 14 dana i rijetko je iznajmljujete.
Da budemo specifični, ovaj se scenarij primjenjuje ako sami koristite nekretninu najmanje dva tjedna godišnje ili 10% ukupnog dana u kojem je kuća iznajmljena. Ako je to slučaj, drugi dom se smatra osobnim prebivalištem.
Možete uzeti odbitke za hipoteku i porez na imovinu, ali ne možete tražiti gubitke od najma. Ako član vaše obitelji koristi imovinu (uključujući supružnika, braću i sestre, roditelje, djedove i djedove, djecu i unuke), ti se dani računaju kao osobni dani, osim ako ne prikupite fer cijenu najma tijekom tih obiteljskih boravaka.

Za pomoć u izračunavanju odbitka poreza na hipoteku koristite internetski radni list, poput ovog iz Bankratea, kako biste odredili koliko novca možete uštedjeti.

Odbitak kamata kod glavnice i kapitala

Osim odbitka za hipotekarne kamate, možda ćete moći otpisati i kamate na hipotekarni kredit. Međutim, pravila za takve odbitke promijenila su se počevši s poreznom godinom 2018. godine.

Prije toga, mogli biste odbiti odbitak, čak i ako ste koristili zajam domaćim glavnicama za otplatu duga po kreditnoj kartici, odmor ili kupnju drugog doma. Prema IRS-u, sada možete odbiti kamate koje plaćate na dug u vlasničkom kapitalu samo ako novac upotrebite "za kupnju, izgradnju ili značajno poboljšanje kuće poreznih obveznika koji osigurava zajam." Da biste ispunili uvjete, zajam morate osigurati vaš glavni ili drugi dom i ne može premašiti troškove kuće.

Te odredbe znače da za traženje odbitka kamate za kupnju drugog doma trebate uzeti hipoteku; ako ste uzeli zajam domaćeg kapitala protiv svog osnovnog doma kako biste obavili kupnju, ne možete odbiti kamatu koju ste platili za takav kredit.

Od porezne godine 2018. za kućne kredite, uključujući hipoteke, možete odbiti kamate od 750 000 USD. Međutim, imajte na umu da je ta brojka ukupni broj svih zajmova koji se koriste za kupnju, izgradnju ili poboljšanje vašeg primarnog i drugog stanovanja. Na primjer, ako već imate hipotekarni dug od 750 000 ili više dolara, na primjer, ne možete tražiti odbitak za bilo koji od kamata na kućni kapital.

Porez na imovinu

Možete odbiti porez na imovinu za svoj drugi dom i, po tom pitanju, koliko god nekretnina posjedujete. No i ovdje je porezna godina 2018. donijela promjene koje utječu na te odbitke.

Više ne možete odbiti cjelokupni iznos poreza na imovinu koji ste platili na nekretnine u vašem vlasništvu. Sada je ukupan iznos svih državnih i lokalnih poreza koji ispunjavaju uvjete za odbitak, uključujući porez na imovinu i porez na dohodak, ograničen na 10 000 USD po poreznoj prijavi ili 5000 USD ako ste u braku i podnosite zahtjev odvojeno. Mnogi ljudi koji kupuju drugi dom možda već prelaze tu granicu svog prvog doma, pa možda neće uživati ​​dodatnu uštedu poreza za svoj drugi dom.

Prodajem svoj drugi dom

Porezni zakoni omogućuju vam da uzmete do 500.000 USD dobiti (ako ste u braku i podnosite zajedničku prijavu; 250.000 USD, ako ste samohrani) na porez na prodaju vašeg primarnog prebivališta. Ovo izuzeće iz prodaje primarne kuće ne odnosi se ako prodajete svoj drugi dom; takva prodaja može ostaviti udicu za porez na kapitalnu dobit na vašu cjelokupnu dobit.

Neki će potezi ipak omogućiti da izbjegnete barem dio pogodnosti za kapitalni kapital prodajom drugog doma. Prvo je učiniti dodatni objekat svojim primarnim prebivalištem najmanje dvije godine prije nego što ga prodate. To bi vam moglo omogućiti da iskoristite poreznu olakšicu, pod uvjetom da ispunjavate zahtjeve primarnog prebivališta u porezne svrhe u vašoj državi. (Možda biste trebali razmotriti i porezne posljedice za bilo koji prihod od najma koji možete dobiti u svom prebivalištu dok živite uglavnom u drugom domu.)

Ako je vaš drugi dom uglavnom iznajmljen ili se drži kao investicija, razmislite i o zamjeni istog za drugu sličnu nekretninu. Razmjena 1031, poznata i kao razmjena slične vrste ili odgoda poreza, omogućava vam da trgujete najamom ili investicijskim nekretninama za drugi najam ili investicijsku imovinu jednake ili veće vrijednosti, na odgodenoj osnovi. Prednost je u tome što ćete možda moći izbjeći plaćanje poreza na kapitalnu dobit na razmjeni.

Da biste se kvalificirali za takav potez, imovina koju mijenjate mora se smatrati objektom za iznajmljivanje, a ne osobnim prebivalištem - što znači da morate unajmiti nekretninu najmanje 15 dana i koristiti je manje od 14 dana ili 10% dana kada se dom iznajmljivao svake godine.

Donja linija

Ako je to financijski izvedivo, posjedovanje drugog doma može biti izvrsna investicija za potrebe odmora ili najma, a također može pružiti prikladan primarni dom tijekom odlaska u mirovinu. Ali s obzirom da posjedovanje bilo kojeg doma nosi značajan financijski teret, od hipoteke i poreza do održavanja i popravaka, u vašem je najboljem interesu da saznate porezne posljedice za vas u vlasništvu druge kuće. Budući da se porezni zakoni kompliciraju i povremeno mijenjaju, preporučljivo je konzultirati se s kvalificiranim stručnjakom za porez na nekretnine koji može objasniti relevantne porezne implikacije i zakone i pomoći vam u određivanju najpovoljnije strategije vlasništva za vašu situaciju.